Superbonus 110%: riepilogo beneficiari, edifici, tipologie di interventi trainati e trainanti ammessi

L'Agenzia delle Entrate ha realizzato una nuova pubblicazione, tratta dalla recente circolare 28/E/2022 del 25 luglio, che riepiloga le disposizioni normative e le indicazioni di prassi riguardanti le detrazioni pluriennali relative a spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, Sismabonus, Bonus verde, Bonus facciate, Ecobonus e Superbonus, anche sotto il profilo degli obblighi di produzione documentale da parte del contribuente al Centro di assistenza fiscale (CAF) o al professionista abilitato, e di conservazione da parte di questi ultimi per la successiva produzione all’Amministrazione finanziaria.

Rimandando all'articolo già pubblicato che analizza i dettagli principali, anche in merito al collegamento tra abusi edilizi e possibilità di 'prendere ugualmente' le agevolazioni, in questa sede vale la pena di concentrarsi sul Superbonus 110%, per quanto riguarda nello specifico i soggetti che possono usufruire del 110 e le tipologie di interventi che possono essere ammessi all'agevolazione.

Soggetti che possono fruire della detrazione

Tra i soggetti che possono beneficiare del Superbonus ci sono:

• i condomìni;
• le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di 2 unità immobiliari a destinazione residenziale, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici;
• a seguito delle modifiche della legge di bilancio 2021, le persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti o professione, con riferimento agli interventi finalizzati al risparmio energetico o antisismici realizzati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In sostanza, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, l’agevolazione spetta anche se gli interventi agevolabili sono realizzati sulle parti comuni di edifici non in condominio in quanto composti da più unità immobiliari (fino a 4) di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.

Condomìni

Sono ammessi al Superbonus gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici costituiti in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli artt. da 1117 a 1139 del codice civile.

Per quanto riguarda l’individuazione delle parti comuni interessate dall’agevolazione, è necessario far riferimento all’art. 1117 del codice civile, ai sensi del quale sono parti comuni, tra l’altro, il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari nonché le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Edifici da due a quattro unità immobiliari di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche

L'AdE ricorda che, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non vanno considerate autonomamente anche se distintamente accatastate.

Pertanto, ad esempio, può fruire del Superbonus anche l’unico proprietario di un edificio composto da 4 unità immobiliari e 4 pertinenze che sostiene spese per interventi finalizzati alla riqualificazione energetica o antisismici sulle parti comuni del predetto edificio.

L'importanza dell'esistenza dell'edificio: ok anche per la demolizione e ricostruzione

Da evidenziare la parte destinata all'ambito oggettivo del Superbonus, dove si ricorda che, ai fini della maxi-agevolazione, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di “nuova costruzione” (esclusa l’ipotesi dell’installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5 dell’art. 119 del decreto legge n. 34 del 2020).

Tale precisazione, di carattere generale, mira a escludere dall'agevolazione gli edifici di “nuova costruzione” in linea, peraltro, con la normativa di settore adottata a livello comunitario e, da ultimo, con la direttiva 30 maggio 2018, n. 2018/844/UE, come attuata dal decreto legislativo del 10 giugno 2020, n. 48, in base alla quale tutti i nuovi edifici sono assoggettati a prescrizioni minime della prestazione energetica.

L’agevolazione spetta anche a fronte di interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del TUE. Qualora l’intervento avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”. Tali criteri sono applicabili anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del Piano Casa (Risoluzione 04.01.2011 n. 4/E).

Edifici interessati

Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (c.d. interventi “trainanti”), nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”), riguardanti:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia “trainanti” sia “trainati”);
• parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate e posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (sia “trainanti” sia “trainati”); - edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia “trainanti” sia “trainati”);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia “trainanti” sia “trainati”);
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio o composti da due a quattro unità immobiliari posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche (solo “trainati”).

Interventi trainanti

Sono ricompresi tra gli interventi “trainanti”:

• gli interventi di isolamento termico degli involucri edilizi e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (SuperEcobonus);
• gli interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’art. 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (SuperSismabonus).

Interventi trainati

Sono interventi “trainati”, in quanto eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica:

• gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del decreto legge 63/2013;
• l’installazione di impianti fotovoltaici e la contestuale o successiva installazione di sistemi di accumulo;
• l’installazione di infrastrutture di ricarica di veicoli elettrici.

I predetti interventi sono ammessi al Superbonus se eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica e se assicurano nel loro complesso il miglioramento di 2 classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

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