I fabbricati Tupini: ecco cosa sono

I fabbricati Tupini sono immobili costituiti sia da unità abitative sia da negozi ed uffici nel rispetto però di determinate proporzioni.
 
Ai sensi della L. 408/1949, rientrano nella definizione di Tupini i fabbricati con le seguenti caratteristiche:
  • case di abitazione, comprendenti anche uffici e negozi, che non presentino i requisiti di abitazioni “di lusso”;
  • edifici in cui più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;
  • edifici in cui non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere de­stinata a negozi.
Anche in relazione ai fabbricati Tupini, sono considerati immobili di lusso quelli accatastati in A1, A8 e A9, non rilevando, invece, a tal fine le caratteristiche di lusso individuate nel D.M. 2.8.1969.
Per quanto riguarda le proporzioni nella ripartizione della superficie, occorre tener conto delle indicazioni fornite dalla prassi nel corso degli anni e che, per comodità, sono riassunte nella tabella qui sotto.
 
CHIARIMENTI DI PRASSI
Per la superficie coperta dell’atrio, delle scale e delle altre parti comuni, si devono distinguere due casi:
  • i negozi e gli uffici sono ubicati a piano terra con soli ingressi indipendenti: in tal caso, la superficie degli stessi deve essere computata al lordo, solamente, di quella occupata dalle mura perimetrali, con la conseguenza che le superfici relative all’atrio, alle scale ed alle altri parti comuni devono essere attribuite esclusivamente alla parte destinata alle abitazioni;
  • i negozi e gli uffici utilizzano direttamente, o per accesso, l’androne, le scale e le altri parti comuni: in tal caso, le superfici di tali parti devono essere ripartite proporzionalmente tra due elementi del rapporto (C.M. 250100/1973).
Per il computo della “superficie totale dei piani sopraterra”, sia per quanto riguarda la superficie totale, sia per la determinazione del quarto per i negozi, non rilevano i piano o i vani ubicati sotto il livello stradale. Tale irrilevanza, comunque, non significa che l’aliquota ridotta non possa essere concessa anche per i piani sottoterra, in quanto una volta accertato che il fabbricato ha le caratteristiche “Tupini”, il beneficio fiscale compete all’intero fabbricato (C.M. 24/1968).
 
Nella superficie delle abitazioni non si deve tener conto dei balconi e delle terrazze (R.M. 370924/1982).
 
Se i portici adempiono alla funzione di “servitù di uso pubblico” non devono essere considerati nel computo della superficie, in quanto sono assimilati ad un marciapiede (R.M. 460875/1988).
 
Sono considerati negozi, e quindi devono essere computati nel conteggio del limite del 25% della superficie totale del piano sopra terra, tutti i locali deputati allo svolgimento di attività imprenditoriali consistenti nell’offerta di beni e ser­vizi al pubblico dei consumatori; nell’ambito dei negozi, sono inclusi i locali adibiti a laboratorio, bottega, offici­na di tipo artigianale ed a struttura alberghiera.
Diversamente, sono considerati “uffici” i locali destinati all’esplicazione dell’attività professionale, accessibile agli utenti in determinate ore del giorno (Cassazione sentenza n. 4317/1994).
 

La distinzione tra “uffici” e “negozi” è fondamentale, giacché solo quest’ultimi rilevano nel computo del 25% della superficie totale quale limite massimo. 

A cura di EUROCONFERENCE