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BIM e Dintorni: un Decalogo per i Promotori e gli Sviluppatori Immobiliari
Leggi l'ultimo articolo del prof. Angelo Ciribini
Una delle maggiori acquisizioni recenti che l'ingresso nel settore della costruzione e dell'immobiliare di Amazon, di Airbnb e di Google arreca riguarda il potenziale trasformativo del comparto nel senso dei Living Service, a seguito di alcuni aspetti ormai emersi, come l’attenuazione del valore della detenzione del bene, l’attenzione alla qualità del servizio customizzato, l’importanza attribuita a una certa idea di appartenenza a una Smart Community, la condizione di interconnessione generalizzata.
Ciò avviene, d'altronde, in perfetta analogia con l'evoluzione di General Motors o di Ford Motor Company, da produttori di autoveicoli a erogatori di servizi relativi alla mobilità.
In pratica, ciò significa che la Rigenerazione Urbana dovrebbe avere quale Special Purpose Vehicle, società ibride formate da ICT Player, Public Utility, RE Developer, General Contractor, Off Site Manufacturer e Società di Servizi alla Persona.
Questa premessa è utile per osservare come, salvo lodevoli eccezioni che si omettono per correttezza, i Promotori e gli Sviluppatori Immobiliari, e i Fondi a cui essi fanno riferimento, si stanno cimentando colla digitalizzazione in modo abbastanza estemporaneo.
È evidente, infatti, in primo luogo che il «BIM» sia una categoria insufficiente a governare processi di «smaterializzazione» dell'operazione, nel senso che bricks and mortar divengono ormai solo uno strumento atto a perseguire finalità ben espresse da locuzioni come Agile City e Cognitive Building. [>>> Leggi anche 'I Valori della Cognitive City e le Identità degli Operatori nel Settore dell'Immobiliare']
In buona sostanza, una strategia di erogazione sistemica di servizi alla persona richiede che la porzione urbana o territoriale, coi suoi cespiti da costruire o da demolire/trasformare/conservare, debba essere interpretata attraverso modelli e strutture di dati capaci, nel corso della vita utile degli interventi effettuati, di supportare l'offerta sartoriale dei servizi di cui si diceva, che intersecano le strategie legate alla «produttività» degli occupanti e alla «salute» dei cittadini.
In altre parole, esiste una implicita intenzione di rendere più efficiente ed efficace ogni spazio dell’abitare e del lavorare, così come di affrontare la spesa sanitaria, in maniera preventiva o meno, attraverso una certa accezione dell’ambiente costruito.
Per questa ragione, come previsto nelle norme UNI EN ISO 19650-1 e -2, il Capitolato Informativo deve essere preceduto dalla definizione dei Requisiti Informativi di Carattere Immobiliare e Operativo (Organizzativo).
La progettazione e la realizzazione cespiti, dunque, deve essere informata da un progetto, per così dire, di vita, o del ciclo delle vite che, ovviamente, considera i vincoli fisici preesistenti e che informa i contenuti di ciò che si intende promuovere e sviluppare.
È palese, innanzitutto, che i Requisiti Informativi contengano anche le Specifiche Tecniche per l'Ambiente di Condivisione dei Dati, vale a dire dell'Ecosistema Permanente in cui dovrebbero essere erogati i Living Service.
Si palesa, perciò, la importante insufficienza di Capitolati Informativi che non solo presentano scarsi contenuti in forma computazionale, ma che, proprio per questo, non vertono sulla questione fondamentale: come «modellare», da parte del Promotore/Sviluppatore, le relazioni spaziali e i flussi comportamentali.
La grande novità apportata da questo approccio implica, prima di tutto, che vi sia una centralità del «progetto» del «committente» che non leda gli ambiti di creatività dei progettisti (architetti e ingegneri), ma che, detto in maniera provocatoria, tenda a «marginalizzarli», nel senso che la progettualità che inserisce ai cespiti fisici, tangibili, immobili, è sottordinata a una ideatività di ordine superiore che riguarda gli asset digitali, immateriali, evolutivi.
Questo passaggio dimostra, da un lato, che la dislocazione della decisionalità non avviene per sostituzione, bensì per creazione di nuovi luoghi prioritari e, per un altro, che le Design Firm entrano sempre più nella sfera di entità che sono interessate a comprendere e a influenzare i comportamenti, per poter erogare, dunque, i servizi a partire dalla neuroscienza e dalla psicologia cognitiva.
Di conseguenza, si propongono alcuni suggerimenti coerenti con questa impostazione.
Decalogo per i Promotori e Sviluppatori Immobiliare
- Progettare l’Ambiente di Condivisione dei Dati come premessa alla costituzione dell’Ecosistema di Erogazione dei Living Service.
È evidente che l’erogazione dei servizi debba essere concepita contestualmente alla progettazione dei cespiti: per questa ragione l’Ambiente di Condivisione dei Dati, che servirà a supportare l’erogazione dei Living Service, non può limitarsi all’ambito della realizzazione degli interventi, nella misura in cui non solo traguarda il ciclo di vita dei cespiti immobiliari e infrastrutturali, ma pure i servizi erogabili per il ciclo delle vite dei fruitori/occupanti. - Restituire la Configurazione Geospaziale dei Luoghi che contenga i dati di ingresso alla operazione di sviluppo immobiliare.
I tradizionali dati di ingresso previsti nei master plan dovrebbero essere, attraverso modalità geospaziali (in parte BIM/GIS), restituiti secondo dinamiche interattive che ineriscano ai flussi rilevati nel tempo all’interno dell’area. - Modellare e strutturare le Architetture dei Dati che consentiranno di governare il ciclo di vita dell’insediamento da realizzare.
Si tratta di allocare, all’interno, ad esempio, delle unità funzionali o immobiliari che dovranno essere progettate non solo dal punto di vista dei Building Management System, bensì anche dei data set che riguardano, ad esempio, i consumi degli utenti che potranno fungere da indicatori degli stili di vita e delle solvibilità. - Definire computazionalmente le relazioni spaziali che riguardano i diversi componenti dell’insediamento.
È opportuno simulare digitalmente la previsione delle dinamiche interattive e dei corrispondenti flussi che atterranno agli occupanti/utenti/fruitori dell’insediamento. - Istituire una piattaforma di governo delle attività progettuali e realizzative, in grado di regolare, tra gli altri i processi autorizzativi.
Si tratta di concepire, sin da subito, l’Ambiente di Condivisione dei Dati quale piattaforma di supporto ai processi decisionali che verta tanto sui passaggi di natura finanziaria quanto su quelli di natura amministrativa, oltre a fungere da dispositivo di Business Intelligence per le attività di Auditing. - Gestire i contenuti dei tradizionali Capitolati Informativi e Piani di Gestione Informativa relativi alla concezione e all’esecuzione degli interventi in maniera finalizzata all’esercizio dei manufatti.
È palese che la definizione dei documenti che regoleranno le transazioni e gli scambi informativi a supporto dei processi decisionali mirati alla progettazione e alla realizzazione degli interventi dovrà essere imperniata sui corredi informativi digitalizzati relativi all’Operations and Maintenance. - Interiorizzare nel briefing di progettazione tutte le attività tese a promuovere specifiche comunità che posseggano culture digitali declinate, ad esempio, in termini di industria creativa e di economia circolare.
È chiaro che tutta l’istruttoria «operazionale» della operazione immobiliare, da condurre attraverso Requisiti Informativi introiettati nel briefing, non potrà trascurare il coinvolgimento non estemporaneo di una serie di soggetti e di comunità che digitalmente proporranno paradigmi legati creativamente alla società circolare e sostenibile. - Integrare le diverse attività di manutenzione dei cespiti presenti nell’area oggetto di sviluppo immobiliare con le Operations legate ai protocolli di interconnessione.
Il briefing, in questo senso, deve interpretare l’accezione più appropriata delle attività manutentive sui cespiti immobiliari e infrastrutturali inerenti all’insediamento in funzione dei dispostivi e dei protocolli relativi all’Internet of Everything and Everyservice. - Integrare i diversi servizi erogabili presenti nell’area oggetto di sviluppo immobiliare con le Operations legate ai protocolli di interconnessione.
Il briefing, in questo senso, deve interpretare l’accezione più appropriata delle attività di design dei Living Service inerenti all’insediamento in funzione dei dispostivi e dei protocolli relativi all’Internet of Everything and Everyservice. - Impostare la «sala di controllo» preposta alla «gestione» dell’insediamento e della comunità che vi insiste.
Si tratta di gestire la transizione dell’Ambiente di Condivisione dei Dati approntato per le fasi di concezione e di realizzazione dell’operazione immobiliare in funzione della gestione del suo ciclo di vita e dei corrispondenti cicli delle vite.
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