Condono edilizio e completamento funzionale dell'opera: ok anche per la costruzione non ultimata al rustico

In materia di condono edilizio (con regole, come ben sappiamo, che si intersecano ma spesso non collimano con quelle per la sanatoria ex art.36 dpr 380/2001), segnaliamo e analizziamo la sentenza 3806/2022 dello scorso 16 maggio del Consiglio di Stato, inerente un ricorso contro un provvedimento di diniego della domanda di sanatoria sull’istanza di condono edilizio presentata per un fabbricato.

I motivi del diniego

Secondo il comune e il Tar competenteche aveva appunto negato il condono:

• la domanda di condono descriveva sinteticamente un illecito edilizio riferito alla realizzazione di n. 2 ville unifamiliari per civili abitazioni a piano seminterrato e piano terra;
• le opere oggetto della domanda di sanatoria edilizia non risultavano ultimate al rustico alla data del 31.03.2003, ai sensi dell’art. 3 della legge regionale n. 10 del 18.11.2004, in quanto il piano terra era privo di tompagnatura esterna;
• ai sensi dell'art. 3, comma 2/b, della legge regionale della Campania n. 10/2004, per la domanda di sanatoria edilizia sussistevano cause di non condonabilità.

La tampognatura consente il condono anche se l'opera non è ultimata?

Secondo il privato:

• le opere erano condonabili per effetto dell’art. 43, ultimo comma, della legge 47/1985 che ammette la sanatoria per le opere non ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali;
• il completamento era consentito nei limiti strettamente necessari a dare identità edilizia alle strutture realizzate e funzionalità per il loro utilizzo;
• per provvedimenti giurisdizionali, richiamati dall'art. 43 l. 47/1985, dovevano intendersi anche i provvedimenti emessi dal giudice penale;
• nella specie la situazione dei luoghi era rimasta immutata per effetto dei provvedimenti di sequestro;
• la realizzazione della tompagnatura esterna avrebbe reso il fabbricato realizzato funzionale all’uso cui è destinato, così come previsto dal richiamato art. 43 l. 47/1985;
• le tompagnature esterne al piano rialzato costituivano essenzialmente lavori necessari per rendere funzionali le opere abusivamente realizzate, in quanto finalizzate a completare le due unità immobiliari;
• la fisionomia del fabbricato, al momento dell'avvenuto sequestro, era già ben definita risultando chiaro l'intento dei signori Pennacchio di ultimare il piano rialzato con le stesse caratteristiche (in termini di superficie e volume) del piano seminterrato, già tompagnato e quindi ultimato, diversamente da quanto avveniva per il sottotetto, che risultava escluso dal progetto di completamento del fabbricato allegato alla domanda di condono;
• era sicuramente ammissibile la sanatoria delle opere abusive realizzate anche se in parte "non ultimate" e non completate "al rustico", in quanto tali opere presentavano i requisiti minimi indispensabili per farne ritenere acquisita ad ogni effetto una specifica individualità;
• in ogni caso certamente sanabili erano le opere realizzate a piano terra.

L'ultimazione delle opere e il sequestro

Palazzo Spada accoglie il ricorso partendo dal primo motivo presentato, e affermando che, a norma dell’articolo 43, comma 5, l. 47/85 «possono ottenere la sanatoria le opere non ultimate per effetto di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali limitatamente alle strutture realizzate e ai lavori che siano strettamente necessari alla loro funzionalità. Il tempo di commissione dell'abuso e di riferimento per la determinazione dell'oblazione sarà individuato nella data del primo provvedimento amministrativo o giurisdizionale. La medesima disposizione per determinare l'oblazione è applicabile in ogni altro caso in cui i suddetti provvedimenti abbiano interrotto le attività edificatorie».

Nel caso di specie le opere non erano state ultimate per effetto del provvedimento di sequestro del 1999 legato al procedimento penale poi concluso con decreto di archiviazione del 2004. E agli effetti dell’applicabilità dell’art. 43 della l. 47/85 occorre considerare anche i provvedimenti provenienti dalla magistratura penale in quanto emessi per diretta o specifica repressione dell’abuso.

Costruzione non ultimata al rustico: quando si condona lo stesso

Per quel che attiene l’ambito di operatività dell’art.43, comma 5, della legge 47/85, applicabile al caso di specie, il Collegio aderisce al principio già espresso dalla Sezione nella sentenza 09/01/2014, n. 39: «l'art. 43, comma 5, l. 28 febbraio 1985, n. 47 non impiega la dizione di costruzioni o opere ultimate, vale a dire un manufatto completo almeno al rustico, privo solo delle finiture, ma la diversa nozione di strutture realizzate, che può dirsi verificata anche se difettano le tamponature esterne, nei termini in cui questo risultato consenta comunque di percepire la concreta fisionomia del manufatto e la sua destinazione, cioè di identificare nei tratti essenziali l'opera da sanare e completare».

Nella fattispecie oggetto di giudizio, dalla documentazione versata in atti emerge la sussistenza dei presupposti prescritti dall’art. 43 comma 5 cit.

Al piano seminterrato risultavano realizzati, oltre alla struttura di cemento armato, i muri perimetrali di tompagnatura esterna, i tramezzi divisori interni e la pavimentazione con getti di calcestruzzo, mentre al piano rialzato risultava realizzata la struttura in cemento armato formata dal getto di 20 pilastri in cemento armato e solaio di copertura.

Ergo: il fabbricato era ormai ben individuabile nella sua concreta fisionomia e nella sua effettiva destinazione d’uso di edificio residenziale. Assunta tale conformazione, l’edificio era sotto tale profilo condonabile.

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