Consumo del suolo, incentivi energetici e sismici, e altre opportunità perse dal governo del paese

Nella giornata di apertura di Urbanpromo social housing, il Cresme ha presentato le anticipazioni di una ricerca commissionata da Cdp Investimenti Sgr, Fondazione Housing Sociale e Legacoop abitanti sull’evoluzione del numero di famiglie nei prossimi 10 anni

"La media annua delle nuove famiglie nel decennio 2015-2024 sarà 460.477 unità. Nello stesso periodo, si estingueranno mediamente 329.805 famiglie. Il saldo sarà quindi positivo di 130.000 famiglie”. Avremo quindi 1.300mila famiglie in più.

Il rapporto CRESME ci da anche un’altra indicazione: "un terzo della domanda futura potrà avere seri problemi di accesso al libero mercato delle compravendite, un altro cinquanta per cento circa si potrà orientare all'edilizia convenzionata mentre circa il venti per cento della domanda primaria, quindi, poco meno di 91mila famiglie l'anno, sembrerebbe essere in grado di accedere senza problemi al libero mercato.”

Infine Bellicini - che dovrebbe essere forse chiamato più spesso anche in sede di decisioni istituzionali - ci dice un’altra cosa "Tenderanno ad aumentare progressivamente gli abitanti over 50, mentre tra gli under 50 ci sarà un numero crescente di stranieri.”.

Riassumendo, nei prossimi 10 anni avremo un enorme domanda di nuove case, perchè ci saranno 1 mlione 300 mila famiglie in più, serviranno case che costano poco - sia per quanto riguarda l’acquisto che la gestione - e che siano salubri, in quanto ospitando un popolo di vecchi dovranno preservarne la salute, siano posizionate in modo intelligente perchè ci saranno tanti 80enni e 90enni che non saranno in grado di guidare, prendere autobus, … siano modulari, per seguire le fasi di evoluzione di una famiglia, che in genere prevede che si parte in due, poi si arriva a 3-5 persone, poi si ritorna in due, con alcune varianti, tipo la famiglia che da 4 diventa 3 + 1 con due case diverse, o gli anziani che da 2 tornano 3 per ospitare la badante. E come ci dice il CRESME dovremo avere una buona offerta anche in locazione.

Il quadro è chiaro ora devono diventarlo le idee.
E di fronte a una evoluzione socio/demografica chi deve avere le idee chiare per primi sono le istituzioni, nelle scelte di programmazione dell’uso del territorio, nelle scelte di incentivazione o meno degli immobili, nelle scelte di programmazione economica …

Ma la partenza non lascia pensare che le idee siano chiare, anzi ci appare che purtroppo le scelte siano guidate troppo dagli slogan o dai cosiddetti idealismi.

Partiamo dalla programmazione del territorio.
Si sta discutendo in parlamento una legge sul consumo zero del suolo. Già il titolo lascia intendere che più che ragionare sulle esigenze sociali della popolazione si corra dietro a un messaggio politico.
Se la popolazione aumenta, al punto che le famiglie cresceranno di 1 milione e 300mila unità, e non occupiamo suolo, dove le mettiamo ?
Al posto delle fabbriche vecchie dismesse. Benissimo.

Voglio vedere ora il più titolato tra chi siede sugli scranni parlamentari sulle materie della sostenibilità che porta i suoi figli nella periferia urbana semi industrializzata (perchè comunque per fortuna continuano ad esserci, intorno a questi immobili abbandonati e decrepiti anche degli stabilimenti in funzione, e gli dice “cari ragazzi, ma ci pensate, un giorno verrete ad abitare qui. Butteremo giù questi edifici vecchi che per anni hanno scaricato su questi terreni chi sa cosa e vi faremo tante belle casette, da cui potrete ammirare quelle belle fabrichette che lavorano, ascoltare il rumore dei macchinari e dei camion che passano, e quando sarete più grandi e tornerete dal lavoro con i mezzi pubblici (che passano ogni 40 minuti), sotto dei bei lampioni ci saranno tante belle ragazze ad accogliervi con dei bei saluti (perchè in Italia siamo i primi nell’ipocrisia: i casini li vogliamo chiusi, ma le puttane in strada si, anche in centro).”

Ma questo non accadrà, perchè i loro figli hanno già assegnata una casa di proprietà della regione o di un ente previdenziale in pieno centro a 20 euro al mese, oppure c’è qualcuno che gli regala la casa, senza farglielo sapere, con vista sul colosseo.

Chi dovrà quindi andare a vivere in quelle case ? i figli di chi non conta una cippa, gli anziani che non hanno i soldi, gli insegnanti che devono campare con 1.200 euro al mese + ripetizioni in nero (anche qui che ipocrisia …). Zone dormitorio che fanno da scenografia per i prossimi episodi di gomorra.

E comunque sarà uno scenario che farà fatica ad realizzarsi, perchè intervenire su aree industriali dismesse vuol dire comunque individuare chi ne ha la proprietà, spesso in piena disputa di concordati e fallimenti, fare espropri (e chi ha i soldi per farlo ???), superare burocrazie di normativa locale che faranno sì che alla fine il costo finale sarà un detraente incredibile per molti investitori.

Ovviamente questo vale anche per l’edilizia non industrializzata. Non bastano i proclami per intervenire sugli edifici abbandonati.

Volete la prova. Andate tra Riccione e Rimini. A fianco di due aree dove il prezzo delle case continua ad essere elevatissimo, c’è una tratta di un paio di chilometri fronte mare (quindi con posizione eccezionale) con edifici fatiscenti (ex colonie) diventati covi di disperati e la sera, animati dalle signorine di cui sopra.

Ecco perchè "Consumo zero …" non è altro che un bel proclama, che però non risolve i problemi reali.

Proviamo a cambiare argomento, e parliamo di incentivi.

Anche qui abbiamo degli esempi illuminanti.
Potremmo parlare degli incentivi al fotovoltaico, che ci hanno riempito in pochi anni di micro impianti poco efficienti, hanno arricchito i fornitori cinesi e qualche impresa installatrice scaltra, e lasciato una situazione industriale di settore incommentabile quando questi incentivi sono finiti. Sigh, è come sparare sulla croce rossa.

Allora parliamo dei micro-incentivi per le ristrutturazioni energetiche, che finanziano la spesa a prescindere dal miglioramento raggiunto. Così invece di dare un impulso alla nostra industria per migliorare i propri prodotti in modo da poter essere più forti anche su scala internazionale e arrivare a un vero e sostanziale incremento delle performance energetiche degli immobili, hanno semplicemente finanziato un’industria di base che ha continuato a fornire gli stessi prodotti, delegittimato i professionisti (che in questo caso servono solo per firmare una pratica) e generato un efficientemente degli immobili reale poco consistente.
Peraltro, il meccanismo dei micro finanziamenti ha generato un’edilizia dei tanti microcantieri, che la tipica impresa di costruzione strutturata non è in grado di acquisire se messa in competizione con l’artigiano/caporale che ha l’ufficio in un furgone, e la segretaria in un cellulare. Se a un mercato che si sviluppa in modo così frammentato combiniamo uno sviluppo normativo sempre più burocratico per le imprese (sicurezza, rifiuti, …) ma non per gli artigiani, e avremo il risultato che vediamo oggi. Tutte le imprese storiche che avevano fatto della qualità della loro manodopera sono saltate.

Contemporaneamente stiamo finanziando non un rinnovo del patrimonio immobiliare, ma il rattoppo. Ecco potremmo chiamarla la politica del rattoppo. Così oggi ci lamentiamo di avere delle periferie con edifici insicuri che hanno 40 anni di vita e sono poco efficienti. Fra dieci anni, quando avremo 1milione e 300mila famiglie in più, ci lamenteremo che avremo delle periferie con edifici insicuri che hanno 50 anni di vita e sono poco efficienti, ma un appartamento ogni tanto che non è poi così male, al quarto piano lato nord perchè il proprietario ha cambiato le finestre

Quindi invece di gloriarci del valore di questi micro incentivi cominciamo a pensare come incentivare la demolizione e ricostruzione di interi quartieri.

Potremmo entrare anche sul tema degli incentivi sismici, ma vista la quantita di stupidagini che sono state dette in questo ultimo mese, aspettiamo almeno che le abbiano messe in ordine prima di commentarle.

Veniamo al tema dei costi.
Con gli stipendi medi che abbiamo e il welfare sempre meno welfare e i vecchi che saranno sempre più vecchi diminuirà la disponibilità di spesa delle famiglie.

Peraltro l’invecchiamento medio della popolazione della popolazione ha si allungato la nostra gioia di aver per più tempo nonni e bisnonni, ma ha tolto una risorsa un tempo importante per i passaggi generazionali. I nonni purtroppo ci lasciavano intorno ai 70/80 anni, ma nel frattempo liberavano una casa che poi si poteva vendere e finanziava gli acquisti immobiliari dei nipoti. Ora l’allungamento della vita media non solo toglie questa risorsa, ma comporta spese mediche, una governante a tempo pieno … E’ necessario quindi programmare innanzitutto un nuovo welfare, ma anche un sistema che consenta un’offerta adeguata di immobili in affitto.

Come farlo. Permettetemi di rispondere non dando una soluzione ma un metodo.

AIRBNB è il più grande locatore di camere al mondo. A differenza della Mariott non possiede alcuna camera. Airbnb è infatti un portale online che mette in contatto persone in ricerca di un alloggio o di una camera per brevi periodi con persone che dispongono uno spazio extra da affittare, generalmente privati. Ma per offrire questo servizio non si è ovviamente limitato a realizzare un’app dove io Andrea Dari metto a disposizione una camere a Paolo Rossi l’affitta. Ha affrontato il problema a tutto tondo. Per esempio sul tema dei possibili danni, mettendo a disposizione di chi loca un’assicurazione che lo copre in modo reale e concreto. Per esempio sul piano della qualità del servizio, per essere in grado di gestire i casi in cui, per esempio arrivo in una casa in cui per un problema non va la luce, o è sporca, o ha meno letti di quelli previsti. Insomma non hanno pensato semplicemente alla commercializzazione delle camere.

Il governo se vuole creare i presupposti perchè un domani ci sia offerta adeguati di appartamenti in affitto deve fare la stessa cosa: deve affrontare il tema a tutto tondo, coinvolgendo le banche - perchè c’è un problema enorme di garanzia dei pagamenti degli affitti, le assicurazioni - per i problemi sui danni, i professionisti - per la definizione dei requisiti progettuali corretti, i costruttori … Ho la sensazione che invece gli uomini dei colli di Roma se la caveranno cambiando la cedolare secca per il privato che affitta un appartamento, magari inventandosi i coupon …

Conclusioni

• Queste  4milioni e 600.000 famiglie nuove che avremo nel nostro Paese sono una grande opportunità.
• Non solo: l’allungamento della vita media sarà una grande risorsa perchè ci permetterà di perdere in modo minore il bagaglio di esperienza e saggezza dei nostri nonni e bisnonni.
• Non solo: l’arrivo di persone con provenienze, esperienze, religioni e tradizioni diverse ci consentiranno di ampliare i nostri orizzonti culturali, uscire da consuetudini che potrebbero limitare le potenzialità dei nostri giovani.
• Non solo: la minore capacità di spesa ci aiuterà a comprendere che il possesso non sempre è un valore: per esempio che un libro si può acquistare ma anche prendere in prestito in biblioteca, che invece di andare in auto da soli si possa usare soluzioni di sharing, che la casa si può affittare della dimensione commisurata all’esigenza di quel momento della famiglia invece di comprarla …
• Non solo: se la programmazione del territorio non si basa sul principio del consumo zero ma su quello del buon utilizzo  … allora potremmo riqualificare intere aree in cui l’integrazione tra il costruito e il non costruito è un valore e non un problema.

Se affrontiamo con serietà le prossime scelte queste sono le opportunità che ci consentiranno di smettere di parlare di crisi e ci porteranno a parlare di futuro.
Difficile ? no, basta non prenderci per il c...

Andrea Dari

Editore INGENIO