dl Semplificazioni e obbligatorietà di attestare lo stato legittimo: cosa cambia

Pubblicato nella notte, in Gazzetta Ufficiale n. 129 del 31 maggio 2021, il Decreto legge 77 “Governance del Piano nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure” che all’art. 33 “Misure di semplificazione in materia di incentivi per l'efficienza energetica e rigenerazione urbana” riporta le tanto attese misure di semplificazione.

Ma, purtroppo, non è tutto oro ciò che luccica.

Decreto legge 77: good news

Partiamo dalle belle notizie:

1. viene stabilita la possibilità di realizzare interventi, con una detrazione di imposta pari al 110% delle spese sostenute, finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione, con il solo requisito dell’età superiore a 65 anni;
   
   
2. gli interventi a favore degli edifici posseduti o detenuti dalle  “organizzazioni non lucrative di utilità sociale, dalle organizzazioni di volontariato, dalle associazioni di promozione sociale”, individuate dall'articolo 119, comma 9, lettera dbis, acquisiscono una detrazione di imposta pari al 110% delle spese sostenute per interventi  di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, dell’art. 119 della legge 77/2020., con un tetto di spesa che non è più agganciato al numero di unità immobiliari reali, bensì al numero di unità immobiliari “virtuali”, derivante dal rapporto tra la superficie dell'edificio e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Agenzia delle Entrate e reperibile al seguente indirizzo.

Per fare un esempio: una sede locale della Croce Rossa, costituita da un'unica unità immobiliare per una superficie di 600 m², intende promuovere un intervento di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, dell’art. 119 della legge 77/2020.

Prima del Decreto Legge Semplificazioni poteva contare sui seguenti tetti di spesa: € 50.000 per l’isolamento delle superfci opache, € 30.000 per l'intervento di rifacimento dell'impianto di riscaldamento di riscaldamento, e così via.

Ora il numero delle unità immobiliari “virtuali” che determinano il tetto di spesa è pari al rapporto tra la superficie reale dell’edificio (pari a 600 m²) e la superficie media dell’unità immobiliare media determinata dal Rapporto Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che risulta essere di 106,2 m²: nel nostro caso ipotetico il numero di unità immobiliari virtuali è pari a 600 / 106,2 = 5,65.

I tetti di spesa si alzano quindi a: € 40.000 x 5,65 = € 226.000 per interventi sull'involucro edilizio; € 20.000 x 5,65 = € 113.000 per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento, e così via.

Veniamo ora alle “attese mancate” in tema di vere semplificazioni.

Molto è stato detto e moltissimo è stato scritto in tema di conformità edilizia, catastale ed urbanistica, dimenticando spesso la portentosa innovazione presente negli articoli 9 bis e 34 bis del DPR 380/2001, che hanno introdotto l’attestazione di stato legittimo, che ha consentito di sanare di fatto le piccole difformità.

Il disposto della parte terminale dell’art. 33 “Misure di semplificazione in materia di incentivi per l'efficienza energetica e rigenerazione urbana” del DL precisa: 

• gli interventi di riqualificazione energetica e strutturale, che non comportano demolizione e ricostruzione dell’edificio, sono realizzabili tramite CILA;

• nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che  la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;

• la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;

• per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: 

  • a) mancata presentazione della CILA; 

  • b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; 

  • c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; 

  • d) non corrispondenza al vero delle asseverazioni richieste al Professionista.

Obbligatorietà di attestare lo stato legittimo

Senza entrare nel merito della precisazione riferita alla CILA (che già alcuni Comuni accettano), rispetto alla SCIA, che non mi pare sposti molto gli oneri relativi alla parte progettuale, la maggiore attesa degli operatori era ed è certamente riferita alla prevista non obbligatorietà di attestare lo stato legittimo ed alla conseguente precisazione dei casi in cui può decadere l’intero il beneficio fiscale ai sensi dell’art. 49 del DPR 380/2001.

Tutto bene quindi?

Decreto legge 77: bad news

Purtroppo, a mio avviso, il nastro si riavvolge totalmente, quando la precisazione dei casi in cui può decadere l’intero il beneficio fiscale ai sensi dell’art. 49 del DPR 380/2001 termina con la seguente affermazione: “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”.

Tutto si offusca in un trionfo di dubbi: 

• Chi valuta la legittimità? Quando?
• Per legittimità dell’immobile si intende l’immobile per intero? 
• Una difformità sulla singola unità immobiliare mette in crisi la legittimità dell’intero immobile? 
• Non facendo più alcun riferimento allo stato legittimo, la “valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento”, sarà effettuata tenendo conto delle tolleranze dell’art. 34 bis o meno?
• Quale amministratore condominiale darà il proprio consenso all'avvio di lavori su immobili in cui non è stata verificata a priori “la legittimità dell’intero immobile”?

Cerchiamo di essere allora nei panni del professionista che riceve un incarico per verificare “la legittimità dell’intero immobile”. In base a quali criteri operiamo (con tutti i dubbi di cui sopra)?

Forse si rimane un’ancora, precisa, di salvezza: Attestare lo stato legittimo ai sensi dell’art. 34 bis del DPR 380/2001.

E come nel simpatico gioco dell’oca siamo arretrati di tre caselle, da cui ripartire per cercare di raggiungere il traguardo.