IL RECUPERO EDILIZIO: VADEMECUM ALLA DETRAZIONE FISCALE PER INTERVENTI SUL PATRIMONIO ESISTENTE

SINGOLE UNITÀ ABITATIVE - L’AGENZIA DELLE ENTRATE INFORMA.

In cosa consiste l’agevolazione fiscale?

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2018 (legge n. 205 del 27 dicembre 2017) ha rinviato al 31 dicembre 2018 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2019 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.  L’Agenzia delle Entrate con la Circolare 27 aprile 2018, n. 7/E avente ad oggetto “Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2017: spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità” ha predisposto un vero e proprio vademecum su detrazioni, deduzioni, crediti d’imposta, ritenute, documenti da presentare e conservare con la dichiarazione dei redditi con lo scopo di guidare cittadini, intermediari e uffici nell’adempimento fiscale più importante dell’anno.  Un interessante paragrafo della circolare è dedicato alle Spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (Righi E41/E53, quadro E, sez. IIIA e IIIB) dove, tra l’altro è precisato che in caso di lavori condominiali, i limiti di spesa massimi previsti per il Sismabonus (96.000 euro) e per l’Ecobonus (40.000 euro) operano per ciascuna unità immobiliare di cui si compone l’edificio e, autonomamente, per ognuna delle relative pertinenze.

In cosa consiste l’agevolazione fiscale in termini di detrazione percentuale quando gli interventi riguardano singole unità abitative e chi ne può usufruire?

Per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:

-          50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare

-          36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi. La detrazione è restituita mediante una ripartizione in dieci rate con cadenza annuale di pari importo. Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

-          proprietari o nudi proprietari

-          titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)

-          locatari o comodatari

-          soci di cooperative divise e indivise

-          imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce

-          soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati. Dal 2018, infine, le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli per l’adozione di misure antisismiche) possono essere usufruite anche:

-          dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati

-          dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti; questi enti devono essere stati costituiti, e già operanti alla data del 31 dicembre 2013, nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”.

Le detrazioni spettano per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica

Quali sono gli interventi suscettibili di tale detrazione?

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono i seguenti:

A) Interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia):

-          manutenzione straordinaria

-          restauro e risanamento conservativo

-          ristrutturazione edilizia

Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Ecco di seguito una breve descrizione:

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Esempi di manutenzione straordinaria:

-          installazione di ascensori e scale di sicurezza

-          realizzazione e miglioramento dei servizi igienici

-          sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso

-          rifacimento di scale e rampe

-          interventi finalizzati al risparmio energetico

-          recinzione dell’area privata

-          costruzione di scale interne

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO

Sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo:

·         interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado

·         adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti

·         apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Esempi di ristrutturazione edilizia:

·         demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente

·         modifica della facciata

·         realizzazione di una mansarda o di un balcone

·         trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda

·         apertura di nuove porte e finestre

·         costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito, tra l’altro, che:

-          per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”

-          se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (Ris. Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2011).

A) Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nella precedente lettera A, e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

B) I lavori finalizzati:

-          all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione)

-          alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992.

La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.

Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%.

C) Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).

In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

-          rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici

-          apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione

-          porte blindate o rinforzate

-          apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini

-          installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti

-          apposizione di saracinesche

-          tapparelle metalliche con bloccaggi

-          vetri antisfondamento

-          casseforti a muro

-          fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati

-          apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

D) Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

E) Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 22/E del 2 aprile 2013).

Per usufruire della detrazione è comunque necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione.

Questi interventi possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

A) Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica.

Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

attenzione!

Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2021

A) Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (per esempio, non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).

L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante).

Tra le opere agevolabili rientrano:

-          l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti

-          il montaggio di vetri anti-infortunio

-          l’installazione del corrimano.

Ci sono altre spese contemplate nell’agevolazione fiscale?

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche:

·         le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse

·         le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento

·         le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del Dm 37/2008 - ex legge

·         46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a metano (legge 1083/71)

·         le spese per l’acquisto dei materiali

·         il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti

·         le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi

·         l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni,

·         le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori

·         gli oneri di urbanizzazione

·         gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

In cosa consistono le agevolazioni denominate sismabonus ed l’ecobonus?

Tra le varie agevolazioni, vengono approfonditi anche i bonus fiscali relativi agli interventi antisismici eseguiti sugli edifici ubicati nelle zone ad alta pericolosità sismica (cd. Sismabonus, in vigore sino al 31 dicembre 2021) e quelli spettanti per interventi di riqualificazione energetica di fabbricati esistenti (cd. Ecobonus, in vigore sino al prossimo 31 dicembre 2018 per i lavori riguardanti le singole unità immobiliari e, sino al 31 dicembre 2021, per quelli realizzati sulle parti comuni condominiali). Riguardo al Sismabonus la Circolare n. 7/E fornisce alcuni chiarimenti aggiuntivi rispetto a quanto sino ad oggi precisato sul tema dalla medesima Agenzia delle Entrate anche con la Risoluzione n. 34/E che ha ammesso il Sismabonus anche in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti, a condizione che venga mantenuta la volumetria originaria.

In particolare, riguardo all’ammontare massimo di spesa agevolata pari a 96.000 euro, viene chiarito che lo stesso opera:

-  come limite unico, in caso di realizzazione, sullo stesso edificio, di interventi di natura diversa, quali, ad esempio, interventi antisismici e di manutenzione straordinaria. A parere dell’Agenzia, infatti, gli interventi antisismici ricadenti nel Sismabonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa rispetto a quelli più generali di recupero edilizio, visto che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili;

- come limite autonomo, riferito ad ogni singola unità immobiliare ed a ciascuna delle relative pertinenze, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio condominiale. Così, ad esempio, nel caso in cui il fabbricato sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione andrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità), da attribuire ai vari condòmini in base ai millesimi di proprietà, o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

Ulteriori precisazioni vengono fornite anche sulla cessione del credito d’imposta, ammessa per i singoli condòmini in caso di interventi realizzati sulle parti comuni, che danno diritto alla detrazione nelle percentuali più alte del 75% o dell’85%, a seconda se, dall’intervento realizzato, si ottenga il passaggio, rispettivamente, ad una o a due classi di rischio inferiore con la precisazione che la possibilità di cedere il credito riguarda tutti i condòmini, potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non tenuti al versamento dell’imposta.

Per quanto riguarda l’Ecobonus, ossia la detrazione spettante per interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti, la Circolare n. 7/E, nell’effettuare un excursus sulla complessiva operatività dello stesso, fornisce anche alcuni nuovi chiarimenti, prevalentemente in tema di calcolo dell’ammontare di spesa massima agevolata in caso di lavori condominiali e sulla possibilità di cedere a terzi la corrispondente detrazione sotto forma di credito d’imposta. In particolare, per ciò quanto riguarda gli interventi condominiali, per i quali la detrazione spetta, sino al 31 dicembre 2021 ed in base ad una percentuale più elevata (pari al 70% o al 75%, a seconda del tipo di intervento energetico realizzato), viene precisato che il limite dei 40.000 euro, previsto dalla norma come tetto massimo di spesa agevolata, deve riferirsi autonomamente a ciascuna unità immobiliare di cui si compone il fabbricato e ad ognuna delle pertinenze. Riprendendo l’esempio riportato nella Circolare stessa, nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate (es. box, cantina, soffitta), la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di 320.000 euro (40.000 euro x 8 unità), da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà. Infine, tra le novità, viene precisato anche per l’Ecobonus che l’eventuale cessione del credito d’imposta deve riguardare l’intera detrazione spettante e non le eventuali rate residue di detrazione non utilizzata.

                                                                                                                                          Ing. Nicoletta Brillante