In un momento di transizione normativa e di instabilità economica, comprendere come si sta muovendo il mercato immobiliare non è solo un esercizio per addetti ai lavori, ma una necessità concreta per famiglie, investitori, professionisti tecnici e amministratori. Il 2025 segna infatti un punto di svolta: i bonus edilizi, che per anni hanno guidato interventi di ristrutturazione e riqualificazione, si ridimensionano; le compravendite riprendono slancio, ma con dinamiche nuove; il valore degli immobili ristrutturati cresce, ma in modo molto selettivo; l’affitto torna ad attirare per rendimento, ma anche per necessità.

Questo articolo offre una lettura aggiornata, concreta e comparata del mercato immobiliare italiano nel 2025: analizza i dati più recenti su compravendite, valori di ristrutturazione, affitti, detrazioni fiscali e nuove norme in arrivo. Un quadro utile per orientare le scelte di chi deve acquistare, ristrutturare, progettare o semplicemente capire dove conviene — oggi — investire nel mattone.

Mercato immobiliare 2025: tra ristrutturazioni più difficili e ritorno al mattone come rifugio

Il mercato immobiliare italiano entra nel cuore del 2025 con segnali contrastanti: se da un lato cresce la domanda di prima casa, dall’altro il sistema dei bonus edilizi si restringe, tra vincoli normativi più stringenti e aliquote in progressivo calo. E il Salva Casa non decolla.

In mezzo, c’è un Paese che continua a investire nel mattone, diviso tra opportunità concrete, precauzioni fiscali e aspettative prudenti.

Compravendite in aumento: il mattone resiste

Nonostante la stretta fiscale e la fine della cessione del credito, il mercato immobiliare tiene e rilancia.

Secondo i dati diffusi dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, il primo trimestre 2025 ha registrato un aumento dell’11,2% delle compravendite rispetto allo stesso periodo del 2024. Una spinta favorita da condizioni creditizie più favorevoli e dalla maggiore disponibilità delle banche a finanziare mutui, soprattutto a giovani e famiglie.

In questo contesto, si rafforza la centralità della prima casa, che rappresenta ormai il 75,4% delle transazioni (era il 73,3% un anno fa).  Un segnale chiaro: il mercato è tornato nelle mani di chi cerca stabilità e abitazione, più che rendimento finanziario.

Tra le città più dinamiche spiccano Verona (+19,6%), Genova (+13,5%), Bologna (+9,3%) e Milano (+7,1%), mentre Firenze segna un netto calo (-6,2%).

Bonus casa: più selettivi, meno generosi

La stagione dei bonus edilizi, che aveva rappresentato un volano per la riqualificazione del patrimonio immobiliare, è entrata in una nuova fase. La Legge di Bilancio 2025 ha ridisegnato il perimetro delle agevolazioni fiscali, riducendo la platea dei beneficiari e limitando le modalità di utilizzo.

Il bonus ristrutturazione rimane al 50%, ma solo per interventi su abitazioni principali da parte di proprietari o titolari di diritti reali. In tutti gli altri casi, la detrazione scende al 36%, e dal 2026 ulteriormente al 30%. Stessa logica per l’Ecobonus. Il Superbonus è ormai residuale: resta al 65% solo per i condomìni con lavori approvati entro ottobre 2024. Il bonus per le barriere architettoniche, con detrazione del 75%, è l’unico ad essere confermato ma solo fino a fine anno. Il bonus mobili è stato ridotto a 5.000 euro di spesa massima e rimane valido solo per il 2025.

A queste limitazioni si aggiungono le nuove regole sull’accesso: niente detrazioni maggiorate per chi ha solo firmato un preliminare; obbligo di possesso di un diritto reale; e tetto ai benefici per i redditi Irpef superiori a 75.000 euro.

Sanatorie e Salva Casa: il decreto che promette, ma non ancora convince

Tra le misure pensate per sbloccare il mercato immobiliare e restituire liquidità al patrimonio edilizio esistente, il cosiddetto Decreto Salva Casa rappresenta senza dubbio uno degli interventi più attesi e discussi del 2025.

Voluto dal ministro Matteo Salvini per semplificare le regolarizzazioni edilizie e sanare piccole difformità che, spesso, bloccano compravendite o interventi di ristrutturazione, il decreto introduce margini di tolleranza più ampi e definisce nuove modalità di sanatoria, rendendo più snella l’attività di molti professionisti.

Ma a sei mesi dalla sua introduzione, ci si chiede: funziona davvero?

Ad oggi, il bilancio appare contrastato. Da un lato, la cornice normativa è chiara: le tolleranze costruttive sono state ampliate – dal 2% al 6% a seconda della superficie dell'immobile – e la possibilità di regolarizzare piccoli abusi formali è stata estesa anche in assenza del titolo originario, attraverso autocertificazioni o documentazione integrativa. Dall’altro, però, la macchina amministrativa si muove a rilento: mancano ancora moduli unificati, chiarimenti operativi e un’interpretazione uniforme delle norme tra i vari comuni.

Come riportano diverse testate nazionali (Corriere della Sera, La Stampa), i tecnici lamentano incertezza applicativa e l’assenza di un manuale operativo, che rischia di paralizzare gli effetti benefici del decreto. La promessa del “silenzio-assenso”, uno dei pilastri del provvedimento, resta spesso disattesa nella pratica quotidiana, sostituita da attese che scoraggiano cittadini e investitori.

Eppure, il potenziale c’è. Il Salva Casa potrebbe rappresentare una leva strategica per riattivare immobili oggi “bloccati”, spesso per difformità minime risalenti a decenni fa. Per il mondo dell’impresa, in particolare, il decreto può tradursi in un’opportunità di rigenerazione urbana su piccola scala, accelerando la messa a reddito di appartamenti, box, sottotetti o pertinenze.

La percezione attuale, però, è che la norma sia ancora “sospesa”, più teorica che operativa. Una buona legge – questo è il sentire comune tra progettisti e notai – ha bisogno di strumenti certi, tempi garantiti, e un linguaggio amministrativo chiaro. Fino a quando questi strumenti non saranno messi a disposizione degli enti locali e dei cittadini, il Salva Casa resterà una cornice promettente senza contenuto pratico, e il suo impatto reale sul mercato immobiliare rischia di rimanere marginale.

Leva economica: Ristrutturare conviene ancora, ma non ovunque

Se la leva fiscale si indebolisce, resta forte quella legata alla valorizzazione immobiliare.

I dati raccolti da FIAIP e pubblicati sul Corriere della Sera dimostrano che il divario tra abitazioni ristrutturate e da riqualificare può arrivare fino a 3.500 euro al metro quadrato a Milano (zona Policlinico) e a oltre il 60% in termini percentuali a Napoli (zona Duomo) e Torino (via Nizza).

Conviene ristrutturare, dunque?

Sì, a patto di operare in zone a elevata domanda, con potenzialità di rivalutazione, e avendo chiari i nuovi costi: la spesa media per una riqualificazione completa si attesta tra i 500 e gli 800 euro/mq, cui si sommano i tempi più lunghi e i vincoli procedurali. Inoltre, interventi significativi possono portare a un aumento della rendita catastale e quindi a maggiori imposte, specie per le seconde case.

Un mercato a due velocità

Il mercato immobiliare del 2025 corre su due binari. Da una parte, una domanda solida di abitazioni principali, sostenuta da mutui accessibili e politiche bancarie favorevoli. Dall’altra, una contrazione degli acquisti per investimento, frenati da bonus meno convenienti e da un’incertezza normativa crescente.

L’introduzione della Direttiva europea "Case Green", che imporrà classi energetiche minime per le abitazioni da vendere o affittare, preoccupa molti proprietari. La riqualificazione energetica, senza adeguati incentivi, rischia di trasformarsi in un ostacolo più che in un’opportunità.

Tempi di vendita: rapidità e pressione su due città

Milano e Bologna si confermano le città più rapide nei tempi di vendita: 83 e 79 giorni rispettivamente, contro una media nazionale di oltre 100 giorni. Ma la scarsità di offerta, unita all’aumento dei costi di ristrutturazione, mette sotto pressione la disponibilità di immobili pronti all’uso.

Nel capoluogo lombardo, secondo Abitare.Co, l’affitto medio ha superato i 21 euro/mq nel centro storico. A Bologna, l’incremento degli affitti nel 2024 è stato del 5,3%, con picchi nelle zone universitarie. La domanda è forte, ma resta alta anche la selettività.

Conclusione

Il mercato immobiliare italiano nel 2025 non è in crisi, ma chiede lucidità. La casa resta un investimento solido, soprattutto in tempi incerti, ma le scelte vanno ponderate con attenzione crescente. La fine del “tutto scontato” richiede un ritorno alla pianificazione, all’analisi dei dati, alla consapevolezza fiscale.

Occorre evitare che l’effetto combinato di bonus meno generosi, aumento delle tasse locali e imposizioni energetiche europee generi una nuova immobilità. Servono strumenti efficaci, duraturi e inclusivi. Perché la casa, bene primario e rifugio culturale, non può diventare un lusso accessibile solo a chi può anticipare tutti i costi del futuro.

Fonti:

• Tecnocasa, Ufficio Studi (aprile-giugno 2025)
• FIAIP, Osservatorio Prezzi (maggio 2025)
• Nomisma, 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025
• Abitare.Co., report dinamiche residenziali 2024-2025
• Corriere della Sera, Il Sole 24 Ore, La Stampa, Milano Finanza (articoli tra aprile e giugno 2025)
• Agenzia delle Entrate, Circolare 8/E del 19 giugno 2025
• “Salva Casa, perché non decolla? Moduli che mancano…”, Corriere della Sera, 12 marzo 2025
  corriere.it
• “Salva Casa, in vigore l’obbligo dei nuovi moduli edilizi nei Comuni”, Edilportale, 26 maggio 2025
  geometri.ve.it
• “Salva Casa: sanatoria semplificata per le irregolarità…”, Corriere della Sera, 12 febbraio 2025
  corriere.it
• “Lo scopo principale del salva Casa: semplificazione e tolleranze”, Corriere della Sera, 5 aprile 2025
  corriere.it
• “Decreto Salva‑Casa e silenzio‑assenso: ANCI critica l’operatività”, buildnews.it, 14 giugno 2024
  regione.lombardia.it
• “Conferenza Unificata: 9 maggio Regioni, 23 maggio Comuni”, Regione Emilia‑Romagna, aprile 2025
  territorio.regione.emilia-romagna.it