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Nuovo schema polizza indennitaria decennale: obbligo di controllo tecnico sotto accreditamento

Con la pubblicazione del decreto del MISE del 20 luglio 2022, n. 154, tutte le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard. Tra le novità il decreto precisa che per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa è necessario che un controllore tecnico effettui con esito positivo le attività ispettive in corso d’opera, documentate nei rapporti di ispezione.

Polizza decennale: dal 5 novembre 2022 solo il nuovo modello 

Il 5 novembre 2022 è entrato in vigore il decreto del MISE del 20 luglio 2022, n. 154 "Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122” (pubblicato in GU serie generale n. 247 del 21 ottobre 2022).

In base al provvedimento, le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard, mentre non sussiste l’obbligo di adeguamento per quelle già rilasciate. Il contraente/costruttore ha comunque la facoltà di adeguare la polizza già stipulata prima di quella data con oneri a proprio carico.

Immobili in costruzione: decreto e modello polizza decennale a tutela dell'acquirente sui vizi dell'opera

Il decreto interministeriale MISE/MEF contiene lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile, previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122. La polizza, in caso di vizi dell’immobile, consente a chi acquista la casa di far valere i propri diritti all’indennizzo.
SCARICA IL DECRETO DEL MISE/MEF E I MODELLI STANDARD PER LA POLIZZA

Il decreto legislativo del 20 giugno 2005, n. 122 già forniva le disposizioni per tutelare coloro che acquistano un immobile da costruire o in costruzione.

L’articolo 4, in particolare, obbligava il costruttore a contrarre e consegnare all’acquirente una Polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio di quest'ultimo (con decorrenza dalla fine dei lavori) per la copertura di danni materiali e diretti all’immobile e a terzi.


Nello schema standard i contenuti minimi della polizza

E’ ora il decreto MISE del 20 luglio 2022, n. 154 ad attuare il decreto legislativo e a contenere lo Schema tipo di polizza che dovrà essere utilizzato: le clausole previste in tale schema tipo costituiscono il contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.


Obbligatorio il controllo tecnico di organismi di valutazione della conformità

Per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa (articolo 3 dello Schema tipo - Allegato A del decreto del MISE) è necessario che un Controllore tecnico effettui con esito positivo le attività ispettive in corso d’opera, documentate nei rapporti di ispezione.

In questo modo, il provvedimento rende di fatto obbligatorio il Controllo tecnico eseguito da organismi di valutazione della conformità accreditati da Accredia, l’Ente Unico nazionale di accreditamento designato dal governo ai sensi del Regolamento CE 765/2008.

Il controllore tecnico

Il Controllore tecnico è infatti definito come "l'organismo di Tipo A accreditato incaricato da un Ente designato ai sensi del Regolamento (CE) 765/2008, in conformità’ alle Norme UNI CEI ISO/IEC 17020 e UNI 10721 per le attività' di ispezione, durante la realizzazione degli immobili oggetto della polizza decennale postuma, ai fini della riduzione dei rischi tecnici”.


In dettaglio poi, l’attività ispettiva del Controllore tecnico “riguarderà ciò che è specificato nei documenti contrattuali stipulati dal contraente della Polizza, e attiene sia gli aspetti progettuali sia quelli esecutivi delle opere o di parte di esse, con relativi costi a carico del costruttore/contraente”.

Per quanto riguarda le parti d’opera oggetto di Polizza decennale postuma, l’articolo 1 descrive tutte le partite obbligatoriamente assicurate, come previsto dalla Scheda tecnica (Allegato B del decreto del MISE) tranne quella relativa a “Pavimentazioni e rivestimenti interni”:

  • Partita 1 - Immobile;
  • Partita 2 - Spese di demolizione e sgombero;
  • Partita 3 - Involucro;
  • Partita 4 - Impermeabilizzazioni delle coperture;
  • Partita 5 - Pavimentazioni e rivestimenti interni;
  • Partita 6 - Intonaci e rivestimenti esterni.


La definizione di Controllore tecnico nel nuovo schema di polizza del decreto del MISE finisce per esplicitare la prassi già consolidata degli assicuratori, che hanno da sempre optato per un Controllo tecnico effettuato da Organismo di Ispezione di tipo A.

Il legislatore ha infatti confermato che le società che si occupano di Controllo tecnico devono essere Organismi di Ispezione di Tipo A, che operano con imparzialità e svolgono esclusivamente attività ispettive o altre attività di valutazione della conformità, fornendo servizi a terzi, indipendenti dagli altri stakeholder del processo costruttivo.

Gli stakeholder rispetto ai quali gli Organismi devono garantire indipendenza – come previsto dalla norma di accreditamento UNI CEI EN ISO/IEC 17020 “Valutazione della conformità: Requisiti per il funzionamento dei vari tipi di organismi che effettuano attività di ispezione” – sono principalmente le Stazioni Appaltanti per i lavori pubblici e i promotori immobiliari per la committenza privata, i progettisti e la Direzione Lavori, le imprese di costruzione e i loro subappaltatori.

L’affidamento del Controllo tecnico a un Organismo di Tipo A accreditato assume così un ruolo strategico, in quanto garantisce maggiore tutela per gli acquirenti degli immobili, in termini di trasparenza e qualità del processo delle costruzioni e di prevenzione del rischio di difetti.
Questo, relativamente alle parti dell’opera oggetto di Polizza decennale postuma, allo scopo di riportare il rischio a livelli ritenuti accettabili.


Il rapporto di ispezione

La validità delle ispezioni viene infine attestata dal rapporto di ispezione, rilasciato dall’Organismo che ha svolto l’attività di valutazione.

Il rapporto riporta/fotografa le condizioni dell’oggetto ispezionato al momento in cui l’ispezione è stata effettuata, rispetto a regolamenti, norme, determinate specifiche tecniche, schemi di ispezione o contratti del cliente/committente, o rispetto a requisiti generali.


Il Regolamento Tecnico RT-07 di Accredia

Relativamente ai Regolamenti di riferimento per gli Organismi di Ispezione, ritenendo che la concessione dell’accreditamento nell’ambito delle costruzioni richieda una migliore specificazione dei singoli requisiti di norma, Accredia, insieme alle Associazioni degli organismi, ha elaborato il Regolamento Tecnico RT-07Prescrizioni per gli organismi di ispezione di tipo A, B e C ai sensi della norma UNI CEI EN ISO/IEC 17020 nel settore delle costruzioni” che definisce requisiti e modalità applicabili per le attività ispettive svolte, sia in ambito cogente sia in quello volontario.

Attualmente il Regolamento tecnico RT-07 in rev. 02 è in fase di aggiornamento con l’obiettivo di allinearne i contenuti a quanto previsto dal nuovo Schema tipo di polizza decennale e di raggiungere il più ampio livello di condivisione dei requisiti definiti per gli organismi che svolgono ispezioni.

Il lavoro di revisione porterà a un nuovo Regolamento Tecnico RT-07 a inizio 2023 ed è condotto da un apposito Gruppo di lavoro coordinato da Accredia e composto da rappresentanti delle Associazioni degli organismi già accreditati o interessati all’accreditamento, e dai rappresentanti degli stakeholder competenti e coinvolti in materia (società di ingegneria, liberi professionisti iscritti ai relativi albi di appartenenza, ecc.).

L'articolo 4 del d.lgs 20 giugno 2005, n. 122

Art. 4.
Assicurazione dell'immobile

1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669
del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione. (6) (7) (10) (12)
1-bis. Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro
dell'economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni ((dal 1° settembre 2021)), sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard. (6) (7) (10) (12)
1-ter. In caso di inadempimento all'obbligo previsto dal comma 1, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto di cui all'articolo 6 ha diritto di escutere la fideiussione ai sensi dell'articolo 3, comma 3, lettera b). (6) (7) (10) (12)
1-quater. L'atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al decreto previsto dal comma 1-bis. (6) (7) (10) (12)

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AGGIORNAMENTO (6)
Il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 ha disposto (con l'art. 389, comma 3) che "Le disposizioni di cui agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificati dagli articoli 385 e 386 del presente codice, si applicano anche nelle more dell'adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis, del predetto decreto legislativo e il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa è determinato dalle parti
nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni".
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AGGIORNAMENTO (7)
Il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, come modificato dal D.L. 8 aprile 2020, n. 23, ha disposto (con l'art. 389, comma 1) la proroga dell'entrata in vigore della modifica dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater del presente articolo, disposta dall'art. 389, comma 3 del medesimo D.Lgs., dal 15 agosto 2020 al 1° settembre 2021.
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AGGIORNAMENTO (10)
Il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, come modificato dal D.L. 24 agosto 2021, n. 118, ha disposto (con l'art. 389, comma 1) la proroga dell'entrata in vigore della modifica dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater del presente articolo, disposta dall'art. 389, comma 3 del medesimo D.Lgs., dal 1° settembre 2021 al 16 maggio 2022.
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AGGIORNAMENTO (12)
Il D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, come modificato dal D.L. 30 aprile 2022, n. 36, ha disposto (con l'art. 389, comma 1) la proroga dell'entrata in vigore della modifica dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater del presente articolo, disposta dall'art. 389, comma 3 del medesimo D.Lgs., dal 16 maggio 2022 al 15 luglio 2022.


Chi è Accredia

Accredia è l'Ente unico nazionale di accreditamento designato dal Governo italiano. Il suo compito è attestare la competenza dei laboratori e degli organismi che verificano la conformità di prodotti, servizi e professionisti agli standard di riferimento, facilitandone la circolazione a livello internazionale.
Accredia è un’associazione privata senza scopo di lucro che opera sotto la vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico e svolge un’attività di interesse pubblico, a garanzia delle istituzioni, delle imprese e dei consumatori.
Accredia ha 69 soci che rappresentano tutte le parti interessate alle attività di accreditamento e certificazione, tra cui 9 (Sviluppo Economico, Transizione Ecologica, Difesa, Infrastrutture e Mobilità Sostenibili, Interno, Università e Ricerca, Lavoro, Politiche Agricole, Salute), 7 Enti pubblici di rilievo nazionale, i 2 Enti di normazione nazionali, UNI e CEI, 13 organizzazioni imprenditoriali e del lavoro, le associazioni degli organismi di certificazione e ispezione e dei laboratori di prova e taratura accreditati, le associazioni dei consulenti e dei consumatori e le imprese fornitrici di servizi di pubblica utilità come Ferrovie dello Stato ed Enel.
L’Ente è membro dei network comunitari e internazionali di accreditamento ed è firmatario dei relativi Accordi di mutuo riconoscimento, in virtù dei quali le prove di laboratorio e le certificazioni degli organismi accreditati da Accredia sono riconosciute e accettate in Europa e nel mondo.

Maria Francesca Valerio

Referente settore Building & Infrastructure e Funzionario Tecnico Area Volontaria - Dipartimento Certificazione e Ispezione - ACCREDIA

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