Piano Casa Italia: rigenerare l’esistente, semplificare le regole, mobilitare nuove risorse. Il punto con Carla Cappiello (CNI)

Piano Casa Salvini: dalla teoria alla cantiere-realtà.

Il 5° Tavolo Casa ha segnato, secondo l’ingegnere Carla Cappiello, Consigliere del Consiglio Nazionale degli Ingegneri, un cambio di paradigma: da visioni programmatiche a una concreta impalcatura operativa per il Piano Casa Italia targato Ministro Matteo Salvini.

Rigenerazione del patrimonio esistente, finanza mista, governance multilivello e snellimento normativo: questi i cardini di un progetto ambizioso che punta a riportare l’abitare al centro delle politiche urbane e sociali del Paese.

Ma come trasformare 660 milioni iniziali in un ecosistema abitativo più inclusivo, sostenibile e misurabile? INGENIO ha intervistato Carla Cappiello per capire quali sono i prossimi passi, le sfide ancora aperte e il ruolo che gli ingegneri potranno giocare in questa transizione.

L’intervista a Carla Cappiello

5° Tavolo Casa, nuovo Piano Casa

Andrea Dari: Ingegnere Cappiello, quali direttrici strategiche sono emerse da questo confronto e come ridisegnano l’orizzonte dell’abitare in Italia?

Carla Cappiello: Il 5° Tavolo Casa ha dato la sensazione di un vero cambio di passo. Se nei precedenti incontri gettavamo le basi, questa volta abbiamo iniziato a vedere l’impalcatura del Piano Casa Italia.

La prima direttrice, forse la più evidente, è la scelta di rigenerare ciò che abbiamo.

Il Governo ha annunciato lo stanziamento dei primi 660 milioni di euro per interventi pilota che trasformeranno edifici pubblici e privati già esistenti – spesso sottoutilizzati – in spazi abitativi efficienti. È la strada maestra per proteggere il suolo, riaccendere i quartieri storici e ridurre l’impronta ecologica delle nostre città.

La seconda riguarda il modo in cui queste operazioni verranno finanziate e gestite. Il MIT punta con decisione su partnership pubblico-private, fondi di social housing e un coinvolgimento più strutturato del Terzo Settore.

È un modello “ibrido” che può moltiplicare le risorse disponibili, purché accompagnato da regole trasparenti e da un solido sistema di monitoraggio dell’impatto sociale.

La terza – quella su cui ho insistito maggiormente – è la semplificazione delle regole.

Il nuovo Testo Unico dell’Edilizia, di cui abbiamo visto gli esiti della consultazione, dovrà dialogare meglio con il Codice dei beni culturali e con il Testo Unico Ambientale. Oggi alcuni passaggi fra soprintendenze, enti ambientali e sportelli comunali sono veri e propri colli di bottiglia: tutelano, sì, ma a volte paralizzano. Servono procedure digitali, tempi certi per i pareri, silenzi-assenso ragionevoli. Solo così le risorse diventeranno cantieri e i cantieri diventeranno case.

In sintesi, il Tavolo ha chiarito che il futuro dell’abitare in Italia passa da città più compatte, inclusive e sostenibili, dove l’edilizia pubblica e quella sociale lavorano insieme e dove la casa torna ad essere un diritto, non un’emergenza. Ora la sfida è mettere tutto a terra, aprire i cantieri e far sentire, nel quotidiano di famiglie e professionisti, il beneficio di queste scelte.

660 milioni come seme iniziale

Andrea Dari: Con quali criteri saranno selezionati i progetti pilota 2027-2030 e in che modo verrà scandita l’allocazione delle risorse?

Carla Cappiello: Il Piano Casa prevede una fase iniziale di sperimentazione attraverso i progetti pilota 2027-2028, finanziato con 100 milioni di euro equamente distribuiti fra i due anni, che servirà a testare e validare modelli replicabili su scala nazionale nella successiva fase di implementazione 2028-2030, che invece verrà finanziata con 150 milioni di euro per il 2028, 180 milioni di euro per il 2029 e 230 milioni di euro per il 2030.

Sebbene i criteri dettagliati per la selezione dei progetti pilota saranno definiti nel decreto attuativo previsto entro il 30 giugno 2025, dalle linee strategiche illustrate dal Ministero emergono alcuni parametri prioritari:

• attenzione alle aree affette da povertà energetica, vetustà edilizia, rischio sismico e idrogeologico
• rispetto di criteri ESG (ambientali, sociali, di governance)
• coinvolgimento partecipativo di enti locali, cittadini, imprese e Terzo Settore
• recupero e riuso del costruito per evitare nuovo consumo di suolo

Norme da snellire, tutele da preservare

Andrea Dari: Quali articoli del Codice dei Beni Culturali e del Testo Unico Ambientale vanno rivisti per accelerare la rigenerazione senza indebolire la salvaguardia del patrimonio?

Carla Cappiello: Innanzitutto vorrei precisare che quando parliamo di “snellire le norme” non intendiamo ridurre le garanzie, ma togliere i passaggi superflui che oggi trasformano un buon progetto di rigenerazione in un percorso a ostacoli.

Prendiamo il Codice dei Beni Culturali (D.Lgs. 42/2004): oggi un intervento di manutenzione leggera su un edificio tutelato deve spesso affrontare iter diversi da Regione a Regione: modulistica che cambia, canali d’invio non omogenei, tempistiche che oscillano dai 90 giorni in su. Un portale unico nazionale con modulistica standard e caricamento degli elaborati in formato aperto, ad esempio, metterebbe fine al “pellegrinaggio” dei progettisti fra uffici e PEC.

Se la pratica riguarda interventi di mera conservazione o di efficienza energetica che non alterano volumi né sagoma, forse il parere della Soprintendenza potrebbe maturare in 60 giorni anziché 90.

Sul Testo Unico Ambientale (D.Lgs. 152/2006), il tema è distinguere fra grandi opere e rigenerazione urbana “chirurgica”. Oggi una VIA completa può scattare anche per il semplice cambio d’uso di un ex opificio entro il tessuto consolidato. Una soluzione potrebbe essere la soglia dimensionale/impiantistica per la rigenerazione urbana, con istruttoria unica integrata al titolo edilizio.

Cabina di regia plurale per il piano casa

Andrea Dari: Che modello operativo immaginate per coordinare istituzioni, enti territoriali, Terzo Settore e professionisti, trasformando il dialogo in cantieri rapidi e trasparenti?

Carla Cappiello: Al centro  immagino un comitato MIT + Conferenza Stato-Regioni che definisca gli obiettivi annuali. Questo nucleo lavora con una segreteria tecnica permanente – urbanisti, ingegneri, esperti finanziari e digital transformation – che monitora la spesa e l’avanzamento lavori.

Ogni Regione attiva un “Tavolo Casa locale” con Comuni, Aziende Casa, Terzo Settore e Ordini professionali. Qui si selezionano i progetti secondo i criteri nazionali e si caricano su una piattaforma digitale unica che aiuti a identificare i colli di bottiglia.

Impatto misurabile

Dari Andrea:  Quali indicatori ambientali, sociali ed economici si possono utilizzare per verificare se il Piano Casa innalza davvero la qualità della vita nei territori coinvolti?

Carla Cappiello: Per capire se il Piano Casa Italia produrrà davvero un salto di qualità nei territori non basterà contare gli appartamenti consegnati: dovremo misurare, con dati comparabili, quanto quei nuovi o rinnovati alloggi incidono sulla vita quotidiana.

• Indicatori sociali: famiglie a basso reddito entro 20 minuti dai servizi, rapporto affitto ERP/reddito medio.
• Indicatori ambientali: metri quadrati ri-naturalizzati o permeabilizzati, verifica di suolo restituito.
• Indicatori economici: prezzi immobiliari ante/post intervento, SROI – Social Return on Investment, ovvero impatto economico-sociale misurabile.

Finanza mista e continuità

Andrea Dari: Quali strumenti di partenariato pubblico-privato o di finanza innovativa possono essere più efficaci per moltiplicare gli investimenti e garantire sostegno di lungo periodo al Piano?

Carla Cappiello: Quando parliamo di “finanza mista” per il Piano Casa, l’obiettivo è far sì che il primo stanziamento pubblico – quei 660 milioni messi a budget dal MIT – diventi il catalizzatore di una massa critica di risorse molto più ampia e, soprattutto, stabile nel tempo.

Il modello più consolidato è il FIA di CDP, che ha mobilitato 3 miliardi partendo da 1 miliardo di capitale pubblico.

Strumenti come i Social Impact Bonds, il Tax Increment Financing, e le obbligazioni tematiche sono chiavi per attrarre capitali privati e premiarne l’efficacia.

Il successo dipenderà dalla qualità della governance e dalla capacità di costruire partnership durature con banche, fondazioni, cooperative, Terzo Settore, università.

Conclusioni

L’intervista all’ingegner Carla Cappiello ci restituisce una visione lucida e concreta del percorso che attende il Piano Casa Italia: un percorso che non si accontenta di enunciazioni programmatiche, ma che punta con decisione alla traduzione operativa delle idee in progetti, cantieri e benefici misurabili per i territori.

Il ruolo degli ingegneri, in questo scenario, è cruciale: nella progettazione tecnica, nella valutazione dell’impatto, nella semplificazione dei processi e nella costruzione di alleanze virtuose tra pubblico e privato.

A nome della redazione di INGENIO, ringrazio l’ingegner Cappiello per la disponibilità e la chiarezza con cui ha condiviso riflessioni e prospettive su un tema tanto strategico per il futuro dell’abitare in Italia.

Andrea Dari

Direttore di INGENIO