decreto salva casa

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra (piano terra) o seminterrate, il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che deve prevedere i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali la nuova disciplina nazionale del Salva Casa si applica anche a tali unità.

Il TAR della Puglia con la sentenza n.1473/2025 conferma che i vincoli paesaggistici preesistenti escludono sia il condono sia le stesse tolleranze costruttive previste dal decreto Salva Casa, le quali non possono oltrepassare i limiti di tutela paesaggistica in tali aree.

Una norma comunale contraria ai cambi d'uso liberalizzati dal Salva Casa non può essere considerata alla stregua di una "specifica condizione" ostativa valida se è antecedente all'entrata in vigore del DL 69/2024, in quanto non può tener conto delle indicazioni delle linee guida ministeriali. Le specifiche condizioni devono infatti essere redatte successivamente alla riforma.

Il decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024) semplifica il mutamento di destinazione d’uso nelle zone A, B e C senza permesso di costruire. Tuttavia, il TAR Lombardia chiarisce che l’applicazione dell’art. 23-ter del DPR 380/2001 non prevale automaticamente sulle convenzioni urbanistiche vigenti: modifiche unilaterali non sono ammesse e il rispetto dei vincoli originari resta prioritario.

La sentenza del TAR dell'Emilia Romagna n.17/2026 conferma che mutamenti di destinazione d’uso non conformi a convenzioni urbanistiche e a Piani Particolareggiati non possono essere sanati, così come viene confermato che le regole introdotte dal Decreto “Salva Casa” non possono operare retroattivamente.

In base alle nuove regole del DL Salva Casa, è possibile sanare gli interventi abusivamente realizzati "anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati", purché si tratti di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e purché l'autorità paesaggistica ritenga le opere compatibili con i valori paesaggistici.

La richiesta di titolo in sanatoria per la regolarizzazione delle opere realizzate abusivamente secondo le nuove regole pasaggistiche del Salva Casa (che consentono, a determinate condizioni, di ottenere l'autorizzazione paesaggistica postuma) rende il ricorso 'originario' improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, poiché l'amministrazione è tenuta a pronunciarsi con una determinazione finale sulla domanda del privato.

In vigenza di Decreto Salva Casa, anche i mutamenti d'uso rilevanti (tra categorie non omogenee) possono essere assentiti con la SCIA se gli interventi edilizi attraverso i quali sono realizzati richiedono la SCIA, la CILA o rientrano nell'edilizia libera. E' ricompreso anche l'eventuale passaggio da abitazione a ufficio, sempre che non ci si trovi di fronte a lavori edilizi che richiedano il permesso di costruire.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali il Decreto Salva Casa ha introdotto nel TU Edilizia la sanatoria semplificata o asincrona: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

L'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, relativo alla sanatoria semplificata degli abusi, non si applica agli interventi in totale difformità su immobili vincolati, anche se realizzati dopo l'entrata in vigore della normativa.

Con una delibera di indirizzo entrata in vigore a novembre 2025, la Regione Emilia-Romagna ha aggiornato in modo organico le procedure di regolarizzazione strutturale in ambito sismico, adeguandole al Decreto Salva Casa. Il provvedimento definisce nuovi percorsi istruttori, introduce una modulistica regionale rinnovata e rivede i rimborsi forfettari dovuti per le attività di controllo.

Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 del Testo Unico Edilizia (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis "concorrono", in via integrativa, alla dimostrazione dello stato legittimo. Ma serve anche il primo o l'ultimo titolo edilizio relativo all'immobile.

La nuova disciplina introdotta dal Salva Casa, in quanto normativa sopravvenuta, prevale sui procedimenti sanzionatori edilizi che non si sono ancora definitivamente conclusi con il ripristino dello stato dei luoghi. Ciò in coerenza con l’obiettivo della norma di favorire la regolarizzazione degli abusi edilizi ancora sanabili.

Il rilascio della sanatoria paesaggistica è possibile anche per i nuovi volumi a condizione che si tratti di interventi in difformità parziale dal permesso di costruire oppure in assenza o difformità dalla SCIA, e purché l'autorità preposta alla gestione del vincolo ritenga le opere compatibili con i vincoli paesaggistici.

In vigenza di DL Salva Casa, se l'intervento è libero o assentibile con SCIA o CILA, allora anche un mutamento tra diverse categorie (ad. es. da pertinenziale/soffitta a residenziale/abitazione), si può effettuare con la SCIA, altrimenti è obbligatorio il permesso di costruire, come nel caso della trasformazione di una soffitta in abitazione con opere edilizie di ristrutturazione pesante.

La sanatoria semplificata ex art.36-bis Testo Unico Edilizia, introdotta dal DL Salva Casa, prevede l'ottenimento della SCIA in sanatoria - al rispetto della doppia conformità rivisitata - con formazione del silenzio assenso dopo 30 giorni. Il potere del Comune di respingere l'istanza in caso di difformità dalla disciplina edilizia ed urbanistica si esaurisce con il decorso del termine.

La ristrutturazione edilizia demoricostruttiva con mutamento di destinazione d'uso è qualificabile come ristrutturazione edilizia "pesante", in quanto comporta un aggravio del carico urbanistico, e come tale, deve ritenersi assentibile con permesso di costruire o Scia sostitutiva.

Per ottenere le deroghe di altezza minima (2.40 metri in luogo di 2.70) previste dal Salva Casa, il progettista deve asseverare l'agibilità dimostrando la sussistenza di almeno una delle condizioni previste dal comma 5-ter dell'art. 24 del Testo Unico Edilizia, che prevede la necessità di recupero e miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie del locale o la presentazione di un progetto di ristrutturazione che garantisca la salubrità dell'edificio.

Un emendamento alla Manovra inserito nel pacchetto delle proposte di FdI rivede completamente il meccanismo dell'accertamento di conformità per le sanatorie dei cd. piccoli abusi (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) normato dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, prevedendo una sola conformità al momento di presentazione dell'istanza, con maxi sconto del prezzo che passerebbe da 10 mila a 2 mila euro per le irregolarità più gravi.

La rappresentazione di un abuso già realizzato nelle pratiche edilizie non può comportarne la regolarizzazione postuma, né fonda l'affidamento "legittimo" del privato, il quale richiede comunque un pronunciamento, anche tacito o implicito, dell’amministrazione

Anche dopo l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, sono i privati e i professionisti tecnici incaricati ricostruire lo "stato legittimo" di opere e costruzioni attraverso i vari titoli abilitativi rilasciati, mentre il comune deve solamente verificare la corrispondenza al vero di quanto da loro dichiarato.

Se le opere abusive rientrano fra le variazioni essenziali, possono beneficiare del regime di maggior favore ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal DL Salva Casa, che prevede la regolarizzazione con conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Il Salva Casa ha introdotto nuovi parametri per qualificare come lecite difformità di lieve entità realizzate in difformità di un titolo abilitativo, riferendosi espressamente agli "interventi realizzati entro il 24 maggio 2024". Per questo motivo, i comuni devono rivalutare gli ordini di demolizione alla luce delle nuove tolleranze costruttive introdotte: per il TAR, si tratta di una tecnica normativa affine a quella che informa gli interventi di sanatoria ovvero di condono.

Il Decreto Salva Casa, che può essere utilizzato quale norma più favorevole per le tolleranze edilizie nel caso di un condono 'latente' da più di 20 anni, si interseca con la nuova lettera b-bis all'art. 6, comma 1, DPR 380/2001, che ricomprende le vetrate panoramiche amovibili e trasparenti nell'edilizia libera, purché non costituiscano spazi stabilmente chiusi e non comportino variazione architettonica.