frazionamento

È nulla la delibera condominiale che dispone lo scioglimento dell’edificio in più entità prive di autonomia strutturale e funzionale. La sentenza n. 1147/2025 del Tribunale di Modena riafferma che il frazionamento è legittimo solo se ogni porzione ha indipendenza costruttiva e gestionale effettiva, altrimenti la delibera è nulla per impossibilità dell’oggetto ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Il frazionamento artificioso degli abusi edilizi è una pratica volta a eludere i limiti volumetrici previsti per il condono edilizio, presentando più domande separate per un unico edificio. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25919/2025, ha chiarito che tali frazionamenti sono illegittimi se non esiste una reale pluralità di titolari.

In caso di frazionamenti dell'immobile con modifiche della destinazione d'uso e ottenimento di due unità, una adibita a civile abitazione e l'altra ad attività commerciale, non basta la SCIA ma è necessario il permesso di costruire, fermo restando che in zona vincolata l'assenza di qualunque titolo edilizio comporta la sanzione demolitoria.

La Cassazione ricorda, in tema di abusi edilizi, che non è ammissibile il condono di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica.