Nullo lo scioglimento del condominio senza autonomia strutturale

Con sentenza n. 1147 pubblicata il 1° ottobre 2025, il Tribunale di Modena ha accolto l'impugnazione proposta da una condomina contro la delibera assembleare che disponeva lo scioglimento di un condominio in due entità distinte. Secondo il giudicante, la delibera è nulla per impossibilità dell’oggetto in quanto le porzioni dell’edificio create non presentano autonomia strutturale, ma soltanto una parziale autonomia funzionale. La decisione ribadisce i limiti posti dall’art. 61 disp. att. c.c. e sottolinea come lo scioglimento debba avvenire nel pieno rispetto delle condizioni strutturali e gestionali previste dalla legge.

Il caso

Una condomina ha impugnato la delibera assembleare con cui l’assemblea aveva disposto lo scioglimento dell’originario plesso edilizio in due nuovi distinti condomìni dotati ciascuno di propri amministratori, regolamenti e modalità di gestione.

L’attrice ha dedotto la violazione dell’art. 61 disp. att. c.c. sostenendo che non sussistessero i presupposti per un frazionamento legittimo, ovvero l’autonomia strutturale e funzionale tra le due porzioni dell’immobile. Secondo parte attrice, il deliberato aveva creato una frattura artificiosa mantenendo in comune numerosi beni ed impianti con conseguente impossibilità dell’oggetto della delibera stessa.

Le parti convenute hanno contestato nel merito le doglianze attoree sostenendo la legittimità della decisione assembleare. Tra le eccezioni sollevate, l’intervenuta irrevocabilità di una precedente delibera (ritenuta tuttavia meramente programmatica) e il mancato rispetto del termine decadenziale di impugnazione.

Il giudice ha disposto la consulenza tecnica d’ufficio per accertare l’effettiva autonomia strutturale e funzionale delle due entità immobiliari create dalla delibera contestata. Il CTU ha evidenziato l’assenza di autonomia strutturale e la presenza di una parziale autonomia funzionale.

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Assenza di autonomia strutturale e funzionale

Il tribunale ha aderito integralmente alle conclusioni del CTU il quale ha accertato che l’edificio, originariamente progettato e realizzato con unica struttura (con fondazioni comuni) e unica intelaiatura in cemento armato e copertura continua, non può essere fisicamente separato in due edifici autonomi.

Ogni tentativo di frazionamento comporterebbe una modifica sostanziale all’intero assetto edilizio con alterazioni che andrebbero a compromettere l’unitarietà delle singole unità immobiliari.

Anche sotto il profilo della funzionalità gestionale, l’autonomia è risultata solo parziale. I nuovi condomìni presentano impianti distinti per luce, acqua, gas, ascensori e riscaldamento, ma permangono impianti comuni (antenna TV, fognature, impianto telefonico) non separabili senza interventi invasivi. Inoltre, sono emerse situazioni di compenetrazione fisica tra unità immobiliari appartenenti ai due nuovi condomìni, con porzioni di alloggi che travalicano la linea immaginaria di separazione e unità che si estendono per l’intera superficie del fabbricato ai piani rialzato e sesto.

Deve soggiungersi che il CTU ha rilevato una sperequazione tra le carature millesimali delle due entità, con una sproporzione netta nella distribuzione di autorimesse e pertinenze che comporterebbe un vantaggio indebito per una delle due parti in tutte le decisioni comuni. Tale ulteriore squilibrio conferma come la delibera abbia ad oggetto un frazionamento inattuabile sotto il profilo giuridico e sostanziale poiché non conforme alla normativa imperativa di cui all’art. 61 disp. att. c.c.

Decisione del tribunale e principio di diritto

Alla luce degli accertamenti tecnici e dei rilievi giuridici, il tribunale ha dichiarato nulla la delibera di scioglimento ritenendola priva di oggetto possibile per carenza dei requisiti essenziali (autonomia strutturale e funzionale). Il giudice richiama l’orientamento consolidato di legittimità secondo cui l’autonomia richiesta per il frazionamento condominiale non può essere solo amministrativa, ma deve comprendere elementi strutturali e gestionali. Diversamente, si rischia di imporre ai condomìni servitù non volute, oneri o vincoli reali in assenza di un valido titolo costitutivo e in violazione del principio di intangibilità della proprietà.

Nullità per impossibilità dell’oggetto

L’art. 61, comma 1, disp. att. c.c. dispone che «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato».

La norma consente lo scioglimento dell’originario condominio e la costituzione di più condomìni separati solo se ciascuna parte ha le caratteristiche di edificio autonomo.

Secondo l’elaborazione giurisprudenziale, l’autonomia richiesta da tale precetto non è meramente amministrativa o gestionale, ma deve essere strutturale (nel senso che l’edificio o porzione di esso deve avere una indipendenza costruttiva tale da rendere possibile una sua esistenza autonoma anche dal punto di vista statico) e funzionale (nel senso che le varie porzioni devono disporre di impianti autonomi, accessi indipendenti e capacità di funzionamento separato). Lo scioglimento, quindi, non può essere deliberato legittimamente in presenza di compenetrazioni edilizie, impianti comuni non separabili o condivisioni fisiche e funzionali tra le porzioni dell’edificio.

Nel nostro ordinamento, la nullità della delibera condominiale è generalmente legata a mancanza assoluta di oggetto, oggetto impossibile o illecito, violazione di norme imperative (art. 1418 c.c.). Nel caso dello scioglimento del condominio, si ha impossibilità dell’oggetto quando la delibera riguarda una separazione che non può realizzarsi nei fatti perché mancano i presupposti tecnico-strutturali per darvi attuazione. E’ una impossibilità oggettiva e originaria incidente sulla validità stessa della delibera; non importa l’annullabilità, ma la nullità radicale e insanabile perché si fonda su un assetto irrealizzabile o vietato.

Un’altra chiave interpretativa per comprendere la nullità per impossibilità dell’oggetto risiede nel principio di intangibilità della proprietà individuale. Se l’assemblea decide di sciogliere il condominio senza che le porzioni siano realmente autonome, di fatto impone ai condòmini limitazioni coattive alla loro proprietà (come, ad esempio, servitù, obblighi di mantenimento, accessi non diretti, etc.) senza consenso individuale e in assenza di una previsione legale.

La giurisprudenza (cfr., tra le altre, Cass. 9846/2022, Cass. 22041/2019, Cass. 27507/2011) ritiene che «lo scioglimento è legittimo solo se non incide negativamente sui diritti reali dei singoli proprietari». Se ciò accade, la delibera è nulla perché l’assemblea è priva del potere di incidere unilateralmente su tali diritti.

Conclusioni

L’odierna pronuncia rappresenta un importante chiarimento in tema di scioglimento del condominio. Il giudice ha infatti ribadito che lo scioglimento può essere legittimamente deliberato solo in presenza di autonomia strutturale e funzionale delle porzioni di edificio oggetto di separazione. L’autonomia meramente gestionale o parzialmente funzionale, come nel caso trattato, non è sufficiente e rende la delibera nulla per impossibilità dell’oggetto.

L’assenza di indipendenza costruttiva e la persistenza di elementi comuni non separabili senza interventi invasivi sono elementi che escludono la possibilità di costituire condomìni autonomi. Inoltre, la presenza di compenetrazioni fisiche tra unità immobiliari e la sperequazione nella ripartizione dei valori millesimali confermano l’irrealizzabilità concreta del frazionamento. Il provvedimento si avvita nel tronco della giurisprudenza di legittimità che considera nullo il deliberato (insanabile e rilevabile d’ufficio) in quanto basato su un assetto privo di concreta possibilità di attuazione e in contrasto con norme imperative.

In definitiva, il frazionamento condominiale, per essere valido, deve rispettare rigorosamente i requisiti di autonomia costruttiva e gestionale. Ogni scissione che si fondi su basi solo organizzative o programmatiche, senza corrispondente autonomia materiale, è destinata ad essere dichiarata nulla a tutela dei diritti dei condòmini e della coerenza dell’ordinamento giuridico.

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