Le trasformazioni delle unità immobiliari in condominio, tra accorpamenti e frazionamenti

Nello scenario immobiliare contemporaneo le esigenze abitative, economiche e familiari evolvono costantemente. Ciò si riflette anche nella configurazione delle unità immobiliari le quali possono essere oggetto di trasformazioni significative come l’unificazione di due appartamenti contigui in una unica abitazione o, al contrario, il frazionamento di un immobile più grande in due o più unità immobiliari autonome e indipendenti. Entrambe le operazioni, pur muovendosi in direzioni opposte, condividono una complessità normativa e tecnica che coinvolge profili edilizi, catastali, fiscali e condominiali.

Unificare due unità immobiliari, opportunità e vincoli

Unire due alloggi adiacenti può rappresentare una ottima soluzione per chi desidera ampliare i propri spazi abitativi o implementare il valore del proprio patrimonio immobiliare. È una operazione relativamente frequente, specie nei contesti urbani dove l’acquisto di due unità immobiliari contigue può consentire la creazione di una unica residenza più ampia, semmai articolata su due livelli o estesa su un unico piano.

Riguardata nell’ottica edilizia, l’unificazione implica l’esecuzione di lavori che modificano la distribuzione interna degli spazi.

Si tratta di interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria, soggetti a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), ma non si può escludere la necessità di una SCIA o, in casi più complessi, di un permesso di costruire.

Laddove vengano coinvolti elementi strutturali o modificate aperture su parti esterne dell’edificio la normativa edilizia diventa più stringente. Va sempre rispettato il Regolamento Edilizio comunale e occorre garantire che i nuovi ambienti scaturenti dall’accorpamento siano conformi ai requisiti igienico-sanitari previsti dall’assetto normativo.

Sul versante catastale, l’accorpamento richiede la soppressione delle due unità preesistenti e la costituzione di una nuova unità immobiliare unitaria. Ciò comporta la redazione e presentazione di una nuova planimetria e la richiesta di aggiornamento al Catasto Fabbricati tramite procedura DOCFA a cura di un tecnico abilitato. È importante sottolineare che tale modifica può incidere sulla rendita catastale dell’immobile con conseguenze dirette sulla tassazione.

Tuttavia, i risvolti più delicati emergono spesso sul fronte condominiale. Sebbene l’unificazione sia generalmente considerata una modifica interna che non necessita di autorizzazione assembleare - sempreché non incida sulle parti comuni - può comportare una variazione nella quota di partecipazione del proprietario alle spese condominiali.

Le tabelle millesimali, infatti, sono redatte tenendo conto della consistenza, destinazione d’uso e valore delle singole unità.

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L’unificazione modifica tali parametri e, se la variazione è significativa, può rendersi necessario l’aggiornamento delle tabelle stesse. L’approvazione delle nuove carature millesimali richiede il rispetto delle maggioranze previste dall’art. 69 Disp. att. c.c. e, nei casi di dissenso, può essere necessario ricorrere al giudice.

Inoltre, va verificato il regolamento condominiale il quale, nel caso sia di natura contrattuale, potrebbe contenere clausole che vietano espressamente modifiche sostanziali alla configurazione delle unità immobiliari, incluso l’accorpamento.

Unire due alloggi, come procedere e cosa fare in condominio

L’accorpamento di due alloggi confinanti è una operazione spesso riscontrabile nei condomìni. Due appartamenti vengono fusi in un’unica unità immobiliare spesso per esigenze abitative o per investimento. Tale trasformazione comporta necessariamente la revisione delle carature millesimali?

La risposta, come spesso accade nel diritto condominiale, non è univoca e va distinta in base ai diversi scenari.

Unire appartamenti: cosa dice la legge

Il codice civile disciplina le tabelle millesimali agli artt. 68 e 69 Disp. att. c.c.

L’art. 68 stabilisce che i millesimi servono a determinare il valore delle singole unità immobiliari rispetto all’intero edificio mentre l’art. 69 (modificato dalla legge n. 220/2012, cosiddetta riforma del condominio) prevede che le tabelle possano essere rettificate o modificate solo in due casi ovvero quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i singoli valori.

L’accorpamento e l’obbligo di revisione nella giurisprudenza

La Cassazione si è più volte espressa sul tema. In particolare ha chiarito che la fusione di due unità immobiliari non comporta di per sé l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali.

La revisione è necessaria solo se l’accorpamento altera in modo rilevante i rapporti di valore tra le unità (Cass. civ., Sez. II, 24 novembre 2014, n. 24968).

Secondo altra pronuncia la variazione deve essere «notevole», cioè tale da incidere in maniera significativa sulla ripartizione delle spese condominiali. Una modifica minima o trascurabile non giustifica la revisione (Cass. civ., Sez. II, 10 gennaio 2013, n. 593). Si è anche ribadito che l’accorpamento che non modifica la consistenza complessiva (metri quadrati, volumetria e destinazione d’uso), non incide sui millesimi complessivi e quindi non rende necessaria la revisione (Cass. civ., Sez. II, 22 gennaio 2000, n. 637).

Qualche esempio

Nessuna revisione necessaria:

Il condomino Alfa acquista l’appartamento confinante e abbatte un tramezzo creando una unica abitazione. La superficie complessiva è la somma dei due appartamenti e i millesimi restano invariati perché non muta il valore complessivo attribuito all’edificio. Alfa pagherà la somma dei millesimi dei due alloggi senza alcuna modifica alle tabelle.

Revisione necessaria:

Il condomino Beta unisce due appartamenti e, in sede di lavori, realizza anche una veranda chiudendo parte di un terrazzo o amplia la superficie calpestabile. In tal caso il valore effettivo della sua proprietà cresce rispetto a quello originario e può determinare una alterazione significativa dei rapporti millesimali. In simili ipotesi, l’assemblea può deliberare la revisione delle tabelle (con la maggioranza prevista dall’art. 69 Disp. att. c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi).

Ruolo dell’amministratore

L’amministratore non può decidere autonomamente di modificare le tabelle. Ha il dovere di segnalare all’assemblea l’eventuale necessità di revisione, soprattutto se i rapporti millesimali risultano squilibrati o se vi sono contestazioni di altri condòmini sulle spese o, ancora, il nuovo stato di fatto incide sui valori proporzionali stabiliti nelle tabelle. Ignorare tali situazioni può esporre l’amministratore a censure per la omessa vigilanza o addirittura a responsabilità in caso di spese ripartite in modo scorretto.

Pertanto, l’accorpamento di due appartamenti non comporta automaticamente l’obbligo di revisione delle tabelle millesimali. La revisione diventa necessaria solo se l’intervento altera in modo significativo i rapporti valoriali tra le unità immobiliari. In assenza di variazioni sostanziali, il proprietario continuerà semplicemente a pagare la somma dei millesimi già attribuiti ai due alloggi.

Per gli amministratori di condominio è fondamentale vigilare e valutare, anche attraverso tecnici qualificati, se l’accorpamento comporti una variazione rilevante. L’equilibrio nella ripartizione delle spese è, infatti, il fulcro della vita condominiale. Mantenerlo significa evitare conflitti e garantire equità tra tutti i condomini.

Frazionare una unità immobiliare, quando uno diventa due

All’opposto della unificazione, il frazionamento consiste nel suddividere un cespite immobiliare in due o più porzioni autonome, ciascuna dotata di propri accessi e impianti. È una scelta frequente nei centri storici o nei grandi appartamenti (perlopiù datati) dove il frazionamento consente di creare nuove unità da destinare al mercato locativo o alla vendita.

Anche in questo caso, il punto di partenza è il titolo edilizio. Se l’intervento si limita alla ridistribuzione interna senza toccare elementi strutturali, può essere sufficiente una CILA. Tuttavia, qualora si intervenga sui muri portanti, si modifichino le facciate o si creino nuovi volumi, sarà necessario presentare una SCIA o persino chiedere un permesso di costruire. Ogni nuova unità deve rispettare i requisiti previsti dalla normativa tra i quali si annovera la superficie minima, l’altezza interna, l’aerazione, l’illuminazione e, soprattutto, la dotazione impiantistica autonoma (impianti elettrici, idrici, termici, fognari, etc.).

Dal punto di vista catastale, il frazionamento comporta la soppressione della scheda originaria e la creazione di nuove schede per ciascuna delle unità risultanti. Ogni nuova unità sarà accatastata con un proprio identificativo e dotata di una rendita catastale autonoma. Anche in questo caso, i risvolti fiscali non sono trascurabili. La somma delle rendite catastali delle nuove unità potrebbe essere superiore a quella originaria.

Ma è sul piano condominiale che il frazionamento può presentare questioni più complesse. Con l’aumento del numero dei cespiti immobiliari, muta la composizione del condominio e, soprattutto, la distribuzione millesimale.

È spesso necessario procedere ad una revisione delle tabelle millesimali, non solo della proprietà generale, ma anche di quelle relative a scale, impianti ascensori, impianti centralizzati, etc.

A differenza della unificazione, in cui si può talvolta ritenere la modifica millesimale non indispensabile, nel caso del frazionamento è quasi sempre obbligatoria per garantire equità nella ripartizione delle spese.

È opportuno evidenziare che, in linea generale, il frazionamento non richiede l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale a patto che non comporti pregiudizi alle parti comuni o agli altri condòmini.

Tuttavia, è fondamentale esaminare il regolamento di condominio. Se esso vieta esplicitamente il frazionamento (clausola legittima se contenuta in un regolamento contrattuale), l’operazione potrebbe non essere ammessa. In assenza di divieti, resta comunque consigliabile coinvolgere l’amministratore e, se possibile, informare l’assemblea per evitare malintesi od opposizioni.

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