Frazionamento appartamenti: quando serve il permesso di costruire
Il frazionamento di un appartamento in più unità con opere che modificano i prospetti non può essere realizzato con semplice CILA, ma necessita del permesso di costruire, specie in presenza di vincoli paesaggistici e modifiche strutturali.
Si può 'frazionare' un appartamento, ottenendo due distinte unità abitative, con una semplice CILA o al massimo una SCIA?
Risponde al quesito il Tar Campania nella sentenza 3999/2025 dello scorso 26 maggio, inerente il ricorso contro un'ordinanza di demolizione e il diniego di sanatoria per alcune opere realizzate presso un appartamento.
Abuso edilizio: frazionamento con creazione di due unità abitative
L’intervento contestato consisteva nel frazionamento di un appartamento in due unità abitative, con modifiche distributive interne, abbattimento e realizzazione di nuove tramezzature, chiusura di vani porta, creazione di una nuova finestra e apertura di un accesso su muratura portante, tutto realizzato senza permesso di costruire e in zona sottoposta a vincoli paesaggistici.
Le ragioni della demolizione e del diniego di sanatoria
Il proprietario sosteneva che l’intervento potesse essere inquadrato come manutenzione straordinaria, quindi realizzabile tramite SCIA o CILA, e non soggetto a permesso di costruire.
Tuttavia, il Comune ha respinto questa tesi e il TAR conferma: le opere di frazionamento, soprattutto se comportano modifiche ai prospetti (come la nuova finestra) e ricadono in aree vincolate, rientrano nella ristrutturazione edilizia.
Differenza tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia
Il TAR evidenzia che la manutenzione straordinaria, di regola, si riferisce a lavori che non modificano i prospetti e non creano nuove unità immobiliari.
Invece, nel caso esaminato, il frazionamento ha comportato una vera trasformazione dell’immobile, con incidenza sulle caratteristiche strutturali e sull’aspetto esterno.
Per questa ragione, la semplice CILA non basta: serve il permesso di costruire, ai sensi dell'art. 10 del dpr 380/2001, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistici e quando vengono modificate le caratteristiche architettoniche dell’edificio.
La CILA non è sufficiente: ecco perché
La sentenza è chiara: anche qualora il frazionamento non incida sul volume complessivo o sulla destinazione d’uso, la modifica dei prospetti e la creazione di nuove unità abitative impongono il regime del permesso di costruire.
Il ricorso alla CILA è limitato alle opere di modesta entità che non incidono sugli elementi strutturali e distributivi principali e che non comportano trasformazioni urbanisticamente rilevanti.
Riassumendo: il frazionamento con opere chiede il permesso di costruire
Dal contenuto della pronuncia possiamo in definitiva affermare che:
- il frazionamento di appartamenti che comporta modifiche strutturali e ai prospetti necessita sempre di permesso di costruire;
- la CILA è utilizzabile solo per manutenzioni straordinarie non rilevanti, senza incidenza su prospetti o numero di unità immobiliari;
- in presenza di vincoli paesaggistici, ogni modifica all'esterno dell'edificio necessita anche della preventiva autorizzazione paesaggistica;
- in caso di abusi, la sanzione è la demolizione delle opere.
LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
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T.U. Edilizia
Il D.P.R. 380/2001 (più conosciuto come Testo unico per l'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio.
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