Le tabelle millesimali nel condominio: criteri di calcolo e regole giuridiche

Le tabelle millesimali sono l’ossatura economica e giuridica di un condominio edilizio. Costituiscono il fondamento della convivenza condominiale e dalla loro esattezza dipende la distribuzione dei costi. Rivestono grande importanza in quanto determinano la quota con cui ciascun condomino partecipa alle spese comuni e incidono sulle decisioni prese in assemblea. La guida si propone di offrire una panoramica sul tema: dal significato delle tabelle millesimali alle modalità per la loro redazione, approvazione e modifica fino agli strumenti previsti in caso di errori, compresi i rimedi giudiziari.

L’art. 68 Disp. att. c.c. definisce il concetto di tabelle millesimali e il loro ruolo nel condominio: «il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio». L’art. 1138 c.c., dispone che nei condomìni con numero di condomini superiore a dieci «…deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa… la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino….».

Le tabelle millesimali rappresentano uno degli strumenti più rilevanti nella gestione della proprietà condominiale. Spesso citate nelle assemblee e allegate ai regolamenti di condominio, esse non sono semplici liste numeriche, ma veri e propri riferimenti tecnico-giuridici che regolano i rapporti economici tra i proprietari delle diverse unità immobiliari che costituiscono un edificio condominiale. E’ fondamentale comprenderne il funzionamento, le finalità e i criteri di redazione.

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Sommario

• Introduzione e definizione delle tabelle millesimali
  
• Fondamento giuridico e normativa di riferimento
  
• Procedura e criteri di calcolo
  
• Tipologie di tabelle millesimali e loro utilizzo
• Principali coefficienti di valutazione
  
• Approvazione: contrattuali e assembleari
  
• Modifica delle tabelle: casi e maggioranze
  
• Contestazioni e strumenti di tutela
  
• Relazione tecnica e allegati
  
• Conclusioni e buone pratiche

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Cos’è una tabella millesimale

Quando si parla di tabella millesimale ci si riferisce a un prospetto numerico nel quale viene attribuito a ciascuna unità immobiliare un valore espresso in millesimi, cioè in frazioni di 1.000.

Tale valore rappresenta la quota proprietaria del cespite immobiliare rispetto all’intero plesso edilizio. Il principio che sottende a tale suddivisione è molto semplice: in un edificio condominiale ciascun proprietario possiede una parte esclusiva e una quota, non materialmente divisibile, delle parti comuni (ad esempio, tetto di copertura, facciate, androne, scale, locali tecnici, cortile, etc.).

Le tabelle millesimali permettono, quindi, di stabilire in modo proporzionale quale sia la parte delle spese che ogni condomino è tenuto a sostenere.

Contrariamente a quanto molti pensano, le tabelle millesimali non determinano soltanto la ripartizione delle spese, ma anche il peso dei quorum che andranno a comporsi nelle delibere assembleari condominiali influenzando così l’assetto decisionale del condominio.

  

Fondamento giuridico delle tabelle millesimali

Le tabelle millesimali trovano la loro base giuridica nel codice civile, in particolare negli articoli che regolano la comunione e il condominio negli edifici. L’art. 1118 c.c. stabilisce chiaramente che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Tale valore viene appunto espresso attraverso i millesimi. Anche le modalità di approvazione delle delibere assembleari dipendono da questi valori, secondo quanto previsto dall’art. 1136 c.c. La riforma del condominio (Legge n. 220/2012), pur non avendo modificato radicalmente il sistema delle tabelle millesimali, ha introdotto alcune importanti innovazioni.

Tra queste, la possibilità di modificare le tabelle millesimali con una maggioranza meno stringente (non più l’unanimità assoluta) nei casi di errori materiali o mutamenti strutturali significativi dell’edificio. Ciò significa che se, ad esempio, un appartamento viene suddiviso in due unità distinte, oppure se un locale commerciale viene trasformato in un appartamento privato, le tabelle possono essere aggiornate senza il consenso unanime di tutti i condòmini.

 

Normativa di riferimento per le tabelle millesimali 

Le norme che si occupano delle tabelle millesimali sono contenute segnatamente nel Codice civile e nelle Disposizioni di attuazione al codice civile. A titolo esemplificativo si menzionano:

• art. 1118 c.c. per il quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene;
• art. 1138 c.c. secondo il quale, quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino e le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione;
• art. 68 disp. att. c.c. secondo cui il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in apposita tabella allegata al regolamento di condominio; la norma rinvia all’art. 1123 c.c. (in materia di ripartizione delle spese), all’art. 1124 c.c. (manutenzione e sostituzione di scale e ascensori), all’art. 1126 c.c. (lastrici solari di uso esclusivo) e all’art. 1136 c.c. (costituzione dell’assemblea e validità della deliberazione);
• art. 69 disp. att. c.c. si occupa della rettifica e modifica delle tabelle millesimali.

Non esiste una disciplina normativa specifica sulle modalità di redazione o sui parametri da impiegare; pertanto, per prassi si fa riferimento a due circolari ministeriali emanate in relazione agli alloggi realizzati con contributi statali:

• Circolare Ministero dei Lavori pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 (recante norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci);
• Circolare Ministero dei Lavori pubblici n. 2945 del 26 luglio 1993 (recante ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore).

Deve soggiungersi, per completezza, che vi sono in commercio molti testi pratici e affidabili i quali trattano esaustivamente il procedimento di redazione delle tabelle millesimali mettendo a disposizione un assortimento mirato di coefficienti riduttivi secondo le svariate esigenze.

 

Come si redige una tabella millesimale

Redigere una tabella millesimale non è un atto puramente matematico. Richiede una valutazione tecnica accurata che tiene conto di molteplici fattori. Generalmente, tale compito è affidato ad un professionista abilitato - solitamente un geometra, architetto o ingegnere - che deve effettuare un rilievo completo dell’edificio e di ogni unità immobiliare per determinarne i valori millesimali in base a criteri standardizzati, ma adattabili al caso specifico.

Tuttavia, se le piante planimetriche preesistono, non essendo la stesura delle tabelle millesimali attività riservata, la redazione potrà essere affidata anche ad altri professionisti come amministratori di condominio, avvocati, etc.

Invero, in assenza di specifica previsione normativa, non è richiesto un titolo di studio determinato per svolgere tale attività. Tuttavia, è evidente che la persona incaricata dovrà possedere competenze specifiche, come la capacità di interpretare piantine, planimetrie e simili elaborati tecnici.

Dal punto di vista tecnico, esistono normative e prassi che indirizzano i professionisti nella redazione delle tabelle.

La norma UNI 10750, ad esempio, forniva criteri e metodologie per il calcolo delle carature millesimali, anche se non era vincolante. Descriveva in dettaglio i parametri da considerare, le tolleranze ammesse, le formule per la ponderazione dei coefficienti e le modalità di documentazione.

Sul piano giurisprudenziale, la Corte di Cassazione si è più volte espressa in merito alla natura delle tabelle, ai criteri di ripartizione e ai limiti di impugnazione. In particolare, è stato chiarito che:

• l’approvazione di tabelle errate non può vincolare i condòmini se non si basa su criteri oggettivi e trasparenti;

• l’utilizzo di criteri difformi dai princìpi civilistici (es., quote uguali per tutti) può rendere annullabile le tabelle millesimali.

Il punto di partenza è la superficie reale calpestabile di ogni unità immobiliare. Tuttavia, non è sufficiente considerare i metri quadrati: bisogna introdurre i coefficienti correttivi che riflettono il valore effettivo dell’unità immobiliare nel contesto dell’intero edificio.

I coefficienti possono riguardare:

• il piano (i piani più elevati possono avere coefficienti maggiori per la vista, ma minori se non serviti da ascensore);

• l’orientamento e la luminosità;

• la destinazione d’uso (un locale commerciale al piano terraneo potrebbe valere più di una abitazione sita al terzo piano);

• la presenza di pertinenze, come balconi, terrazzi a livello, vani cantinati, giardini esclusivi, etc.

Dopo aver corretto ogni superficie in base ai coefficienti di riduzione, si sommano i valori ottenuti per tutte le unità. Il valore millesimale di ciascuna si ottiene dividendo il valore corretto della singola unità per il totale e moltiplicando per 1.000.

 

Tipologie di tabelle millesimali e loro utilizzo

Spesso si pensa che esiste una sola tabella millesimale. In realtà in un condominio possono coesistere diverse tabelle distinte, ciascuna finalizzata a ripartire specifiche categorie di spesa. Ciò perché non tutte le parti comuni dell’edificio vengono utilizzate nella stessa misura da tutti i condòmini.

Ad esempio, l’ascensore è un bene utilizzato soprattutto dai piani alti, quindi la spesa per la sua manutenzione può essere distribuita in base ad una tabella che tiene conto del piano e dell’effettivo utilizzo. Analogamente, se esiste un giardino condominiale accessibile solo ad alcune unità, sarà opportuno avere una tabella specifica per ripartirne i costi tra i soli beneficiari. Alcuni esempi di tabelle sono le seguenti:

• Tabella A (generale o proprietà): base per la ripartizione delle spese generali e per le votazioni in assemblea

• Tabella B (scale): per le spese relative alla pulizia, illuminazione e manutenzione delle scale

• Tabella C (ascensore): considera sia la presenza che la posizione dell’unità immobiliare

• Tabelle per riscaldamento, acqua, impianti centralizzati, etc.

La pluralità di tabelle serve a garantire equità e proporzionalità nella ripartizione delle spese, evitando che chi non beneficia di un servizio debba comunque sostenerne i costi.

Approfondiamo. In un condominio è frequente che vi siano più tabelle millesimali, ciascuna con una funzione specifica.

Le spese relative alla conservazione e all’utilizzo delle parti comuni dell’edificio vengono suddivise tra i condòmini in base al valore della proprietà di ciascuno (tabella generale). Tuttavia, quando alcune parti comuni sono utilizzate in misura diversa dai vari condòmini, le spese si ripartiscono proporzionalmente all’uso potenziale che ciascuno può farne (tabelle particolari).

Tabella generale (o Tabella A)

La tabella generale esprime, in millesimi, il valore relativo di ciascuna unità immobiliare rispetto all’intero edificio, considerato come 1.000. Essa viene utilizzata per:

• calcolare il peso del voto di ciascun condomino in assemblea (quorum costitutivi e deliberativi);
• ripartire le spese per la manutenzione e l’utilizzo delle parti comuni (art. 1123, comma 1, c.c.);
• suddividere i costi dei servizi di interesse comune;
• determinare la partecipazione alle spese per le innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.).

In sintesi, tutte le spese ordinarie e straordinarie che riguardano l’intero edificio sono ripartite secondo questa tabella.

Tabelle di utilizzazione differenziata (o Tabelle d’uso)

Quando determinate parti comuni servono solo una parte dell’edificio o sono utilizzate in modo diverso dai singoli condòmini, si ricorre a tabelle specifiche talvolta denominate di utilizzazione differenziata. In questi casi, le spese sono distribuite in proporzione all’uso che ogni unità immobiliare può potenzialmente fare della parte comune (art. 1123, commi 2 e 3, c.c.). Esempi classici sono scale, ascensori, impianti o cortili non accessibili a tutti.

Tabella scale (o Tabella B)

Le scale sono considerate parti comuni, ma non sempre sono utilizzate da tutti i condòmini allo stesso modo. Perciò, le spese di manutenzione non vengono ripartite secondo i millesimi generali, ma in base ad una tabella scale. Secondo l’art. 1124 c.c., la spesa va suddivisa:

• per metà in base al valore (millesimi) delle singole unità immobiliari;
• per l’altra metà in base all’altezza del piano rispetto al suolo.

Si considerano anche cantine, soffitte, lastrici solari e simili, se non sono beni comuni. La tabella scale tiene conto, quindi, sia del valore della proprietà che dell’effettivo utilizzo delle scale.

Tabella ascensore (o Tabella C)

In teoria, le tabelle per scale ed ascensore coincidono in quanto si applicano gli stessi criteri dell’art. 1124 c.c. Tuttavia, se l’ascensore non serve tutte le unità immobiliari nello stesso modo (per esempio, in edifici con più vani scala), è necessaria una tabella specifica per la ripartizione delle spese di esercizio e manutenzione. Anche qui:

• metà della spesa si divide in base ai millesimi;
• l’altra metà in base all’altezza del piano.

Esempio pratico: se la spesa annua per l’ascensore è di E 1.600,00, si suddivide in due quote da E 800,00 ciascuna, una basata sui millesimi, l’altra sull’altezza dei piani.

Tabella riscaldamento (o Tabella D)

Nel caso di impianti termici centralizzati, le spese da suddividere includono:

• combustibile (gas, gasolio);
• energia elettrica per caldaia e locali tecnici;
• manutenzione ordinaria dell’impianto;
• controlli e verifiche periodiche obbligatorie.

Secondo il D. Lgs. n. 102/2014 (attuativo della Direttiva 2012/27/UE sulla efficienza energetica), è obbligatoria l’installazione di sistemi di contabilizzazione e termoregolazione per favorire il risparmio energetico. Dopo l’installazione, le spese si suddividono secondo i consumi effettivi, rilevati dai contabilizzatori.

La norma tecnica UNI 10200:2018 prevede due tipi di consumo:

• consumi volontari: effettivo uso del riscaldamento registrato dai dispositivi;
• consumi involontari: spese comuni per dispersioni, manutenzione e gestione del sistema.

Una specifica tabella di riscaldamento (Tabella D) consente la corretta ripartizione di queste voci.

Tabella di copertura (o Tabella tetti e lastrici solari)

Tetti e lastrici solari sono beni comuni (art. 1117 c.c.), ma se la loro struttura serve solo alcune parti dell’edificio o copre alcune unità in modo diverso, le spese non vanno suddivise secondo la tabella generale. In questi casi:

• se il tetto copre l’intero edificio, la spesa si ripartisce in base ai millesimi di proprietà;
• se copre solo una parte o serve alcuni condòmini in modo differenziato, le spese si dividono solo tra coloro che ne traggono utilità, in proporzione alla superficie coperta.

Nel caso del lastrico solare ad uso esclusivo o di terrazza a livello, chi ne beneficia deve sostenere un terzo della spesa per riparazioni o rifacimenti, mentre i restanti due terzi sono a carico dei condòmini sottostanti o della parte dell’edificio che il lastrico protegge (art. 1126 c.c.).

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