Vivere in condominio: casi e risposte pratiche. La nuova guida su parti comuni, diritti, tabelle millesimali, bonus fiscali

In materia di condominio, per quanto concerne le regole che possono anche incidere su questioni legate all'edilizia e all'urbanistica, va segnalato - e lo alleghiamo - la nuova guida a firma Consiglio Nazionale del Notariato, ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori), che fa il punto su svariate casistiche spesso protagoniste negli edifici condominali, come ad esempio:

• le diatribe sui rumori molesti (insonorizzazione);
• la richiesta della rinuncia del singolo condomino all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento;
• la ripartizione delle spese condominiali.

Il dossier/guida contiene poi spunti operativi da osservare in occasione della compravendita di un immobile facente parte di un condominio.

La guida sulla 'vita' in condominio

La Guida è redatta con il metodo casistico: dopo una breve introduzione dedicata ai principi generali (quali, per esempio, i diritti dei condomini, le funzioni dell’assemblea o dell’amministratore), segue una serie di domande su casi comuni ai quali si è cercato di dare risposta in modo concreto, sulla base dei principali orientamenti giurisprudenziali.

Condominio: i requisiti e le parti comuni

In primis - e non è affatto scontato - la guida ricorda quando effettivamente siamo in presenza di un condominio.

Perché si identifichi l'edificio condominiale, 'serve' che più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii o edifici abbiano parti comuni, siano esse:

• a. parti necessarie alla sussistenza stessa dell'edificio (suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, travi portanti, tetti, scale, portoni di ingresso, vestiboli, cortili, facciate, ecc.);
• b. parti strumentali per un miglior utilizzo del condominio e dei servizi offerti (aree destinate a parcheggio, portineria, lavanderia, stenditoi, sottotetti, ecc.);
• c. opere ed impianti che servono all'uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, fognature, sistemi di distribuzione del gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, di ricezione radiotelevisiva e di flusso informativo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, ecc.).

Elemento caratterizzante il condominio è pertanto la condivisione di "parti comuni".

Due sono pertanto gli “elementi” necessari per la sussistenza di un “condominio”:

1. l'esistenza di “parti comuni” al servizio di più unità immobiliari o di più edifici ovvero di più condominii;
2. l'esistenza di una pluralità di proprietari ossia di titolari della proprietà delle singole unità immobiliari o dei singoli edifici.

I diversi tipi di condominio

A seconda della tipologia, si distingue tra:

• condominio verticale: è la figura “classica” del condominio, ossia il caso di edifici a sviluppo verticale a
  unità sovrapposte;
• condominio orizzontale: è il caso di più edifici (ad es. villette unifamiliari) con in comune una serie di opere e/o aree staccate dalle singole costruzioni ma destinate al servizio degli stessi;
• supercondominio: è il caso di più edifici condominiali o di più edifici singoli e condominiali con in comune una serie di opere, impianti, e/o aree staccate dalle singole costruzioni ma destinate al servizio.

Tutti i punti trattati dalla guida

La guida, quindi, tratta i seguenti temi, tutti con all'interno casi specifici e concreti:

• la costituzione e la cessazione;
• i diritti dei condomini;
• le parti comuni;
• le parti comuni e la loro circolazione;
• l'amministratore di condominio;
• le spese condominiali;
• l'assemblea condominiale;
• il regolamento di condominio;
• le tabelle millesimali;
• i consigli operativi in caso di compravendita di unità facente parte di un condominio;
• l'attestazione sullo stato dei pagamenti e ulteriori precisazioni;
• i bonus fiscali per interventi di recupero e rigenerazione di edifici condominiali.

LA GUIDA "VIVERE IN CONDOMINIO" E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE