Superbonus in condominio e nelle case unifamiliari: scadenze, aliquote, varianti, cessione del credito

Il Decreto Cessioni è stato convertito in legge e, con lui, è partita l'ultima fase delle agevolazioni edilizie, quella con il blocco pressoché totale (a parte qualche eccezione) della possibilità di cedere il credito o farsi scontare la fattura dal 17 febbraio 2023 in poi.

Vediamo le regole attuali per i condomini e gli edifici unifamiliari, che rappresentano la stragrande maggioranza degli immobili sui quali, in Italia, si effettuano lavori 'passibili' di bonus edilizi.

Superbonus condomini al 110%

Le regole sono contenute nella Legge di Bilancio 2023 (197/2022), nel DL Aiuti-Quater (DL 176/2022, convertito in legge 6/2023) e nel recente DL Cessioni (DL 11/2023, convertito in legge 38/2023).

In virtù dell'incastro delle tre norme sopracitate, per gli interventi effettuati su condomini ed edifici plurifamiliari da 2 a 4 unità immobiliari possedute da persona o più persone fisiche compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001 - Testo Unico Edilizia, la detrazione fiscale piena (cioè al 110%) potrà essere richiesta:

• se l'assemblea condominiale ha approvato i lavori entro il 18 novembre 2022 e la CILA-S (o la richiesta del titolo edilizio abilitativo) è stata presentata in comune entro il 31 dicembre 2022;
• se l'assemblea condominiale ha approvato i lavori dal 19 al 24 novembre 2022 e la CILA-S (o la richiesta del titolo edilizio abilitativo) è stata presentata entro il 25 novembre 2022;
• se, in caso di lavori di demolizione e ricostruzione, la richiesta del permesso di costruire è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.

In questi casi, essendo i lavori iniziati ampiamente 'prima' della dead-line del blocco cessioni, sarà possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito al posto della fruizione diretta.

Collegato al DL Cessioni c'è anche il 'discorso' varianti: se si devono realizzare - anche adesso - su uno degli interventi di cui sopra, c'è continuità con le regole per cui si prenderà sempre il 110% e si potrà scegliere una delle due opzioni alternative.

La presentazione di un progetto in variante alla CILA o al diverso titolo abilitativo richiesto, in ragione della tipologia di interventi edilizi da eseguire, non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti (cioè la 'tagliola' del 16 febbraio, data dopo la quale sono vietate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura).

Detta diversamente: è possibile usufruire del Superbonus 110% per il 2023 e dell'opzione per la cessione del credito e per lo sconto in fattura in ordine agli interventi per cui è richiesta la presentazione di un progetto in variante al titolo abilitativo previsto in ragione della tipologia di interventi edilizi.

Analogo trattamento viene previsto per gli interventi su parti comuni di proprietà condominiale, qualora intervenga una nuova delibera assembleare di approvazione della variante.

Superbonus condomini al 90% con la 'dead-line' del 16 febbraio per le cessioni

Per chi è fuori dall'orizzonte temporale di cui sopra, c'è il decalage al 90% fino al 31 dicembre 2023 (spese sostenute nel 2023).

Ovviamente, per la questione della possibilità di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura, fa fede la 'dead-line' del 16 febbraio 2023, cioè:

• con CILA-S (o richiesta del titolo edilizio) presentata entro il 16/2/23, si potrà ancora cedere il credito o farsi scontare la fattura;
• con CILA-S (o richiesta del titolo edilizio) presentata dal 17/2/23 in poi, si potrà solamente fruire direttamente del bonus, con le regole riviste nel DL Cessioni.

Per quel che riguarda le varianti, vale lo stesso discorso fatto sopra.

Superbonus condomini: decalage dal 2024 senza cessioni

Infine, la percentuale di detrazione, con la sola possibilità di fruire direttamente del bonus, calerà nei due anni a seguire in questo modo:

• 70% per il 2024;
• 65% per il 2025.

Edifici unifamiliari: Superbonus al 110 con cessione

Anche qui c'è da incastrare i tre provvedimenti normativi visti in avvio di articolo.

L'ultima novità in ordine temporale ce l'ha data il DL Cessioni: le case unifamiliari sulle quali, entro il 30 settembre 2022, sono stati completati almeno il 30% dei lavori (SAL) prenderanno il Superbonus nella vecchia aliquota maggiorata (110%) per le spese sostenute fino al 30 settembre 2023.

In questo caso resta ancora possibile scegliere per la cessione del credito come per lo sconto in fattura, e vale lo stesso discorso fatto per le varianti nei condomini.

Edifici unifamiliari: Superbonus al 90% con la 'dead-line' del 16 febbraio per le cessioni

Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche, invece, la detrazione spetta nella misura del 90 per cento anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 ma non per tutti.

Per avvalersi dell’agevolazione sopra descritta si devono verificare le seguenti condizioni:

• il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;
• la stessa unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
• il contribuente deve avere un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro, innalzati in base al quoziente familiare edilizio, cioè un meccanismo di calcolo in cui si procede alla divisione dei redditi complessivi posseduti per nucleo familiare per i singoli componenti a cui è attribuito un coefficiente.

Come già visto per i condomini, per la questione della possibilità di optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura, fa fede la 'dead-line' del 16 febbraio 2023, cioè:

• con CILA-S (o richiesta del titolo edilizio) presentata entro il 16/2/23, si potrà ancora cedere il credito o farsi scontare la fattura;
• con CILA-S (o richiesta del titolo edilizio) presentata dal 17/2/23 in poi, si potrà solamente fruire direttamente del bonus, con le regole riviste nel DL Cessioni.