Da garage ad abitazione: la trasformazione richiede il permesso di costruire

Non importa se la trasformazione da garage ad abitazione non altera volume, superficie e prospetti: configurando una modifica radicale della destinazione d'uso e del carico urbanistico, è necessario il permesso di costruire e non può bastare la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) o la Denuncia di inizio attività (Dia). Lo ha stabilito il Tar Lazio con la sentenza 4577/2017 del 13 aprile scorso, che ha confermato l'annullamento, da parte del comune, della Dia relativa ad un intervento "cambio di destinazione d'uso con opere e modifiche dei prospetti da autorimessa e da magazzino ad abitazione".

Le considerazioni sulla destinazione prevalentemente residenziale dell'edificio non reggono, poiché c'è un cambiamento radicale della destinazione d'uso: il Tar ricorda infatti che le opere interne, gli interventi di ristrutturazione urbanistica, le opere di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire, e non della Dia, quando comportino un mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome. Lo si desume dal combinato legislativo disposto dell'art.3, comma 1, lett. a) e c), dell'art.10, comma 1, let. c) nonché dell'art.23 ter del dpr 380/2001.

Lo snodo cruciale quindi è la rilevanza urbanistica del cambio di destinazione d'uso: secondo i giudici amministrativi si parte dalla distinzione tra locali abitabili (immobili a destinazione residenziale) e locali accessori (autorimesse, cantine, garage). Se c'è passaggio tra i due, il cambio è "urbanisticamente rilevante". Non è quindi possibile "ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire".

Ma quando si può fare a meno del permesso di costruire per il cambio di destinazione d'uso? Quando tale cambio avviene tra categorie edilizie omogenee in quanto, in tal caso, la variazione non incide sul carico urbanistico; viceversa, il permesso di costruire diventa indispensabile quando la modifica intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee. Ad esempio, sarebbe possibile il cambio di destinazione del locale commerciale in deposito (e viceversa) in quanto, in questo caso, la variazione avverrebbe tra cambio di destinazione del locale commerciale in deposito (e viceversa), poiché la variazione sarebbe tra immobili a destinazione non residenziale.