Rovina o gravi difetti: l'azione di responsabilità è esercitabile anche dall'acquirente contro il venditore

Matteo Peppucci - INGENIO 05/03/2018 4083

Cassazione: l'azione di responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. è esercitabile non solamente dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che ha costruito l'immobile sotto la propria responsabilità

Attenzione a quanto disposto dalla Corte di Cassazione (Civile) con l'ordinanza 4055 dello scorso 20 febbraio e disponibile nel file allegato, perché assume una certa rilevanza in ambito della cd. azione di responsabilità di cui all'art.1669 c.c, il quale recita: "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".

Secondo la Cassazione, tale azione configura una responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, sancita per finalità di interesse generale, che trascende i confini dei rapporti negoziali tra le parti. Quindi l'azione di responsabilità prevista dalla suddetta norma può essere esercitata, non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera e sempre che si tratti di gravi difetti i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina ed evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo.

Non solo. L'art. 1669 cod. civ. trova applicazione, oltre che nei casi in cui il venditore abbia provveduto alla costruzione con propria gestione di uomini e mezzi, anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti estranei, la costruzione sia, comunque, a lui riferibile in tutto o in parte per avere ad essa partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento dell'altrui attività o di impartire direttive o di sorveglianza, sempre che la rovina o i difetti dell'opera siano riconducibili all'attività da lui riservatasi (Cass. n. 16202 del 2007). Con l'ulteriore specificazione che chi abbia deciso di far costruire un immobile da destinare alla successiva vendita (intera o frazionata) a terzi, e che per far questo appalti l'opera ad un diverso soggetto (impresa edile) è tenuto alla garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ.

Nel caso specifico, la normativa richiamata poteva trovare applicazione, essendo stato accertato che la società Roma Ovest costruzioni, venditrice dei beni di cui si dice, risultava essere il "costruttore-committente" dello stabile condominiale e, dunque, in tale posizione aveva mantenuto un potere di impartire direttive e/o comunque, un potere di sorveglianza. Come è stato chiarito dalla Corte distrettuale "(...) come correttamente indicato dal Tribunale era pacifico, in quanto non contestato, che la società convenuta, oggi Roma Ovest Costruzioni edilizie spa è "costruttore committente" dello stabile condominiale e, comunque, dante causa dello stesso. Può, quindi, applicarsi la norma indicata da parte attrice nell'atto introduttivo di cui all'art. 1669 cod. civ. (...)".

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF