Volevamo aprire un bar, e pensavamo che il cambio destinazione d'uso fosse una pratica semplice ...

Professionista ignoto 11/03/2018 25319

Due ragazzi volenterosi vogliono aprire un bar in un piccolo magazzino di settanta metri quadrati nel centro storico di una delle nostre belle città, di proprietà della madre di uno di loro ... sostanzialmente si tratta di un “cambio di destinazione d'uso” con contestuale allargamento di cinquanta centimetri di una finestra per consentire il rispetto della superficie finestrata minima.

Una piccola modifica per il cambio di destinazione d'uso ... 

La modifica all'apertura è una conditio sine qua non per il cambio d'uso. Il Regolamento comunale infatti, contrariamente a quanto permetterebbero le conoscenze tecniche, non consente soluzioni alternative come in altre città ... e già, perchè questo tipo di normativa cambia di chilometro in chilometro.

I due ragazzi si affidano ad un architetto, padre di un loro amico, per le pratiche edilizie, ma ancora non sanno a cosa stanno per andare incontro ...

Le prime pratiche urbanistiche 

Prima di iniziare il progetto il tecnico è costretto a lunghe e defatiganti ricerche per ricostruire la storia pregressa del fabbricato dal punto di vista burocratico (licenze, concessioni, permessi di costruire, abitabilità, decreti Dini, art.26, scia, cil, cila, condoni, ecc, ecc) e, come prima attività, si reca in archivio anzi, meglio, “negli archivi” visto che ne esistono sempre più di uno anche se non sempre il comune te lo fa sapere.

Nel frattempo l'assessore di turno dichiara trionfante alla stampa che ora sarà tutto più facile perchè il comune ha provveduto a mettere on line tutti i dati dell'archivio (o degli archivi...) e così, negli uffici demandati, ti prendi anche del cretino disinformato dal cliente che ha appena letto la notizia ... Peccato che gli archivi on line siano incompleti, pieni di buchi e che lo stesso comune metta le mani avanti scrivendo nello stesso sito che non bisogna riternerli esaustivi.

Quindi non resta che recarsi di persona negli archivi comunali dopo aver preso preventivamene un  appuntamento ... l'architetto fa sapere ai ragazzi che se gli va bene, ma proprio bene, si può aspettare tre settimane, ma se per caso capiti in un periodo di emergenza (i comuni italiani sono spesso in emergenza) puoi arrivare ad aspettare anche più di un mese.

Nel frattempo, per non perdere tempo, l'architetto va all'Ufficio Condono per verificare un'altro archivio, ma non sempre si è fortunati, infatti la facilità della ricerca dipende da chi ha presentato la domanda, se il richiedente ha indicato l'indirizzo giusto, se chi ha archiviato la pratica non ha sbagliato qualche dato nell'inserimento, e via discorrendo ... e così capita anche di non trovare il numero di sanatoria.

Ma l'architetto ha avuto la fortuna di trovarlo e, quel punto, vorrebbe vedere anche il fascicolo ... Troppo semplice! .... ci vuole un appuntamento! E così l'architetto manda una mail alla segretaria che dopo qualche settimana gli risponde e gli fissa un appuntamento con il geometra del comune: dopo quaranta giorni!

 

Sono passati sessanta giorni, finalmente il progetto, e sembra uguale, ma ...

Il nostro architetto dopo pi o meno sessanta giorni ha avuto la fortuna di poter visionare le pratiche in archivio, e ha trovato anche il progetto degli anni cinqunta che cercava.

Sembra uguale allo Stato di Fatto, ma ci sono delle piccole differenze in pianta, nelle partiture, nelle distanze dai confini. L'architetto è un ottimista, altriment avrebbe già cambiato mestiere, e pensa: "ahhhhh, tutto sommato va bene, in fin dei conti è un progetto di sessant'anni fa!"

Purtroppo niente di più sbagliato! Queste piccole differenze possano costarti caro in termini monetari, e allora cosa fa?

Corre all'archivio dell'Ausl (un altro ...) e cerca la documentazione relativa all'abitablità. Non sempre si trova al primo colpo, ma il nostro architetto è stato, in questo caso, baciato dalla fortuna, e trova il fascicolo, e nel fascicolo trova anche un disegno di un rilievo fatto in sede di abitabilità negli anni cinquanta da un tecnico sanitario con alcuni appunti fatti a mano ma che non ha sopra alcun timbro. Il disegno è “sostanzialmente” simile allo Stato di Fatto odierno.

Ingenuamente l'Architetto crede di aver trovato un atto che certifica da parte di un ente pubblico la conclusione di una costruzione, e pensa, ancor più ingenuamente, che in qualche modo l'ente abbia messo la parola fine al procedimento. Ma non è così ... qualcuno potrebbe sempre farti delle storie (e chiederti i danni) perchè in un muro perimetrale la finestra in realtà non è una finestra ma una porta-finestra!

Il confronto con il tecnico della PA

 

A questo punto l'architetto decide che è meglio fare una chiaccherata con qualche tecnico comunale, è utile conoscere come gli stessi “interpretano” le nuove norme regionali sulle “tolleranze".

Magari, visto che c'è, prova a chiedere anche più appuntamenti con istruttori differenti ... perchè, spesso e volentieri, le risposte dei tecnici comunali (alle prese con un groviglio legislativo più grande di loro) possono essere “non convergenti” (nella migliore delle ipotesi ...).  E, si sa...., Dos is megl' que uan! (due è meglio di uno, in dialetto romagnolo)

Il vero problema però è quando si può andare a fare un faccia faccia con un tecnico comunale con un disegno sotto mano ... già ....  perchè il nostro architetto va sul sito internet del comune e nell'apposito spazio riservato alle prenotazioni on line appare la dicitura “servizio al momento non disponibile”! ##!#cazz#porcput#mann ... allora si arma di pazienza e prova a telefonare negli orari indicati ... ma trova la linea sempre occupata! Allora l'architetto va in comune e incontra nei corridoi un'amica che, allargando le braccia, gli risponde che le date libere vengono messe in rete una alla volta mentre quelle telefoniche  per il momento sono sospese..... Fantastico!

 

A questo punto al povero professionista non resta che armarsi di pazienza e passare il proprio tempo in studio, davanti ad un computer, ed aspettare pazientemente che una data venga data in pasto al popolo ... 

Arriva la data dell'appuntamento in Comune, forse

Ogni tanto, per volontà di qualche dirigente di belle speranze, viene liberato un giorno per gli appuntamenti liberi (massimo dieci) ma poi appaiono fuori dalle porte delle liste (come hai tempi dell'università) nelle quali un tecnico si deve segnare per poter poi rientrare tra gli eletti. Il nostro architetto era ottimista, è arrivato solo alle cinque del mattino, ma peccato che alle cinque della mattina gli è  capitato di trovarle già al completo.

Passa il tempo e arriva l'appuntamento. Lo spostamento di una piccola finestra - gli dicono- non può essere considerata CILA bensi SCIA, e quindi (secondo una legge regionale che ha peggiorato di recente la casistica) deve concludersi con un'abitabilità.

Ma l'edificio è a tre piani fuori terra con struttura portante in cemento armato, privo di collaudo statico, perchè in quel periodo nessuno lo richiedeva ... quindi? 

Abitabilità nuova ? serve il Certificato d'Idoneità Statica

Quindi l'architetto deve comprendere che per avere l'abitabilità dovrà presentare un Certificato d'Idoneità Statica  “secondo il Decreto ministreriale del 1985” quello uscito in occasione del primo condono edilizio che, in realtà, comporta un progetto  strutturale d'adeguamento o una dichiarazione di un ingegnere che il fabbricato rispetta certi parametri.... cosa praticamente impossibile visti i paletti che lo stesso DM impone.

Ed ora, dopo due-tre mesi di pellegrinaggi per gli uffici, chi va a spiegare al proprietario dell'appartamento del primo piano che l'architetto, per spostare una finestra nel magazzino dei due ragazzi, deve rinforzare tutto il fabbricato con fibre di carbonio oppure con nuovi cordoli?

Quanto viene a costare l'intervento al proprietario del magazzino?

Quanto costerà ai condomini?

Quanto tempo occorrerà al cittadino per avere il sospirato documento?

Quando i due ragazzi potranno aprire il locale commerciale sognato?

Conclusioni 

La risposta è molto semplice ed è quella che molti tecnici hanno toccato con mano in questi anni. O l'apertura si realizza abusivamente oppure si abbandona l'idea. 

E così i due ragazzi che volevano aprire un bar in quel magazzino prendono su e partono per l'Europa dove sicuramente incontreranno meno difficoltà ad iniziare il loro sogno.

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La storia nasce dalla somma di alcune esperienze reali di un professionista che ha preferito, per evitare di dover cambiare città, di dire il suo nome