Reati edilizi: per il vano sottotetto che diventa mansarda serve il permesso di costruire! Occhio all'abuso

Cassazione: il passaggio da vano tecnico a uso residenziale comporta sempre una trasformazione radicale che necessita di un'autorizzazione preventiva, senza la quale c'è responsabilità penale

Sottotetto mansardato: occhio all'abuso edilizio

Se si vuole modificare la destinazione d'uso di un vano sottotetto è necessaria una preventiva autorizzazione da parte dell'autorità competente, pena la responsabilità penale.

Modifiche del sottotetto e dei vani tecnici: quando cambia la destinazione d'uso?

L'importante - ma spesso dimenticato con conseguenze pesantissime - principio è ribadito dalla Corte di Cassazione nella recente ordinanza n.9046/2019, riferita al caso di un cittadino condannato per avere modificato l'uso di un vano all'interno di un'abitazione in assenza di espressa autorizzazione. Secondo la difesa, per poter essere ritenuti responsabile di un illecito sarebbe stato necessario che l'attività edilizia fosse stata in grado di modificare in maniera radicale un vano assegnandolo ad una diversa funzione all'interno dell'abitazione. Nel ricorso presentato alla Cassazione, quindi, si sottolineava che non c'era stata alcuna modifica radicale del sottotetto, tanto che la destinazione del locale sarebbe rimasta la medesima anche a seguito dell'attività di costruzione.

La Corte d'appello di Messina aveva confermato la sentenza del Tribunale di prime cure, che aveva condannato il cittadino alla pena di 2 mesi di arresto ed € 9000,00 di ammenda, con il concorso di attenuanti generiche e ritenuta la continuazione tra i reati ascritti, in quanto colpevole del reato di cui all'art. 44, lett. b), dpr 380/2001, così qualificato giuridicamente il fatto sub a), nonché del reato di cui agli artt. 93, 94 e 95, TU edilizia, riconoscendo il beneficio della sospensione condizionale della pena subordinato alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

Modifica del sottotetto per rendere fruibile il locale sottostante: senza permesso c'è abuso

La Cassazione osserva in primis che, nel caso di specie, proprio analizzando quanto emergente dalla sentenza di primo grado, il reato edilizio, sub specie di modifica della destinazione d'uso, viene esplicitamente collegato ad una condotta individuata specificatamente nel rendere fruibile il locale sottotetto dell'immobile suddetto, attraverso, tra l'altro, l'abbassamento del piano di calpestio e la predisposizione di impianti elettrici, donde nessuna indeterminatezza era rilevabile, così scongiurandosi il rischio di lesione dei diritto di difesa.

Quanto alla necessità del permesso di costruire in relazione al mutamento della destinazione d'uso del sottotetto per finalità abitative, gli ermellini osservano che correttamente i giudici di appello richiamano la consolidata giurisprudenza della Corte secondo cui la destinazione abitativa di un sottotetto, che secondo gli strumenti urbanistici aveva soltanto una funzione tecnica, costituisce mutamento di destinazione d'uso per il quale è necessario il rilascio preventivo del permesso di costruire, atteso che la variazione avviene tra categorie non omogenee (in termini: Sez. 3, n. 17359 del 08/03/2007 - dep. 08/05/2007, P.M. in proc. Vazza, Rv. 236493).

Sul punto non esplica alcun rilievo l'intervenuta modifica normativa operata dal DL 133/2014, essendo stato affermato più volte che in tema di reati urbanistici, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile previa esecuzione di opere edilizie, senza il preventivo rilascio del permesso di costruire, integra il reato di cui all'art. 44 del dpr 380/2001, essendo irrilevanti le modifiche apportate dall'art. 17 del DL 133/2014 (conv. in legge n. 164 del 2014) all'art. 3 del citato dpr che, nell'estendere la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, se comportante variazione di superficie o del carico urbanistico, richiede comunque che rimangano immutate la volumetria complessiva e la originaria destinazione d'uso (in termini: Sez. 3, n. 3953 del 16/10/2014 - dep. 28/01/2015, Statuto, Rv. 262018).

Volumi tecnici: i tre parametri di riferimento

Per l'identificazione dei volumi tecnici va fatto riferimento a tre ordini di parametri: 1) il primo ha carattere positivo ed è di tipo funzionale, dovendo sussistere un rapporto di strumentalità necessaria del volume tecnico con l'utilizzo della costruzione; 2-3) il secondo e il terzo hanno carattere negativo e sono collegati:

  • all'impossibilità di elaborare soluzioni progettuali diverse all'interno della parte abitativa, per cui tali volumi devono essere ubicati solo all'esterno;
  • ad un rapporto di necessaria proporzionalità fra le esigenze edilizie ed i volumi, che devono limitarsi a contenere gli impianti serventi della costruzione principale e devono essere completamente privi di una propria autonomia funzionale, anche solo potenziale.

Si esclude - continuano i giudici supremi nella loro argomentazione - che possa considerarsi volume tecnico un locale con requisiti di abitabilità, reso non abitabile con una semplice operazione di tamponamento delle finestre, essendo questa "una operazione in sé talmente semplice, reversibile e surrettizia da non privare l'ambiente della sua intrinseca qualità abitativa" (Consiglio di Stato, sezione VI, n. 2825/2014). Come pure è stato ritenuto che la realizzazione di un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna, costituisse "indice rilevatore dell'intento di rendere abitabile detto locale, non potendosi considerare volumi tecnici i vani in esso ricavati".

I collegamenti del sottotetto e la finalità abitativa

Nella specie, è la stessa ricorrente a riconoscere nella propria impugnazione che i due corpi di fabbrica sono tra loro collegati da una botola, ciò che, unitamente agli altri elementi individuati dai giudici di merito, rendeva evidente la finalità abitativa del locale sottotetto.

Non rileva, in definitiva, la circostanza che non fosse stato provato l'effettivo abbassamento del piano di calpestio, in quanto la natura delle opere realizzate all'interno del sottotetto dimostrava inequivocabilmente la modifica della destinazione d'uso dello stesso e la sua trasformazione in unità abitativa (simil mansarda); ancora, si evidenzia come dal verbale di sequestro in atti risultava che il locale sottotetto si presentava, al momento, dell'accertamento, fornito di impiantistica elettrica e televisiva, di impiantistica idraulica e di riscaldamento in fase di completamento, presentatosi l'area completamente pavimentata ad eccezione di un piccolo locale, la cui destinazione alla realizzazione di un bagno era dimostrata dalla presenza di impiantistica idraulica.

Non si pò quindi ritenere che gli impianti rinvenuti fossero stati realizzati a servizio del locale sottostante, in quanto dal fascicolo fotografico e dal verbale di sequestro era chiaramente evincibile che il sottotetto non era un semplice locale destinato ad uso tecnico, poiché era munito di finestre corredate da infissi, era rifinito, la pavimentazione era nuova ed all'interno di era anche un locale destinato alla realizzazione di un bagno.

Infine, correttamente, affermano i giudici di merito, la responsabilità non poteva essere esclusa per il fatto che le opere avessero carattere interno, richiamando sul punto la consolidata giurisprudenza amministrativa, condivisa dal Collegio, secondo cui per la normativa edilizia (art. 3 comma 1, lettere a e c del T.U. n. 380 del 2001, in combinato disposto con l'art. 10 comma 1, lett. c e con l'art. 23-ter del medesimo T.U.), le opere interne e gli interventi di ristrutturazione urbanistica, come pure quelli di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire ogni qualvolta comportino mutamento di destinazione d'uso tra due categorie funzionalmente autonome (v., tra le tante: T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 04/04/2017, n.4225).

L'abuso edilizio quindi è effettivo e sussiste responsabilità penale.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF