Gravi difetti dell'opera: definizione, tempistiche e responsabilità per la denuncia. La sentenza guida

Cassazione: il termine di un anno per la denuncia di eventuali gravi difetti dell'opera decorre “dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause”

Vizi dell'opera: da quando scatta l'anno per la denuncia?

Un 'grande classico' in materia di urbanistica e di responsabilità professionale è senz'altro rappresentato dai cd. gravi difetti dell'opera, definiti dall'art.1669 del Codice Civile: con questo termine si definiscono le alterazioni che, anche se riguardano soltanto una parte della costruzione, incidono sulla sua funzionalità globale. 

La Corte di Cassazione, nella recente ordinanza 3674/2019, ha chiarito un aspetto molto importante della 'vicenda', ossia le tempistiche e la responsabilità della denuncia di gravi difetti dell'opera.

Gravi difetti dell'opera: definizione base

In primis, i giudici supremi hanno ribadito che la fattispecie si configura "in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura". Sono rilevanti sotto questo profilo anche vizi non “totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile” - come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità - o incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (v. tra le tante, Sez. 2 - , Ordinanza n. 24230 del 04/10/2018 Rv. 650645; Sez. 2 - , Ordinanza n. 27315 del 17/11/2017 Rv. 646078; Sez. 2, Sentenza n. 84 del 03/01/2013 Rv. 624395). 

Gravi difetti dell'opera: responsabilità e tempistiche per la denuncia 

Dal generale arriviamo al particolare: nel caso di specie, la Corte ha cassato una sentenza della Corte d’Appello di Torino, che aveva dichiarato la prescrizione del diritto di un condominio e dei proprietari delle unità immobiliari al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dell’edificio. 

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti - ricordano gli ermellini - “decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”.

Nel nostro caso, i giudici d’appello avevano calcolato il termine di prescrizione annuale dalla data della lettera con cui l’amministratore aveva denunciato i gravi difetti, di cui si era discusso in un’assemblea precedente, e non da una perizia di parte svolta alcuni anni dopo.

La Corte territoriale, pur partendo da una corretta ricognizione del panorama giurisprudenziale, aveva quindi ritenuto che la perizia di parte del 27.3.2013 fosse solo un espediente per aggirare la prescrizione ed ha invece valorizzato unicamente, come momento della scoperta dei difetti, il dibattito assembleare, ma dalla sentenza l'unico dato di fatto che emerge è che in quella riunione si discuteva di "perdite nella soletta corsia box", di "ripetute richieste" e della necessità di eliminazione dell'inconveniente", "prima che il danno si manifesti di più" (v. pag. 3 sentenza).

Insomma, quell'apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera è stato in sostanza desunto da un unico scarno elemento assolutamente insufficiente e quindi la conclusione non appare in linea con i citati principi, rendendo inevitabile la cassazione della sentenza