Sblocca Cantieri: due suggerimenti sulle distanze tra costruzioni

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Un paio di dritte chiarificatrici al Legislatore per la conversione in legge dell’articolo 5 del Decreto Sblocca Cantieri in materia di deroghe al d.m. 1444/68 sulle distanze

Leggiamo la Relazione inviata al Senato per la conversione in legge del Decreto legge Sblocca-Cantieri (che più avanti chiameremo semplicemente “Relazione”) e ci permettiamo due suggerimenti chiarificatori visto che con la conversione siamo a “lavori in corso”. Ci riferiremo alla sola norma dell’articolo 5 relativa alle facoltà di deroga del d.m. 1444/68 che è norma di nicchia nel corposo testo del d.l. sblocca cantieri, ma non di poco interesse per i tecnici che operano nell’edilizia.

ermete-dalprato.jpgE lo faremo con spirito costruttivo visto che (pur con qualche riserva) condividiamo alcuni aspetti che già abbiamo evidenziato in un primo commento. E vorremmo che la sua traduzione legislativa fosse la più efficace e la … meno equivocabile. Ci limitiamo a questo visto che, come si dice, il tempo stringe e la scadenza della conversione è ormai prossima.

Il commento sui contenuti e gli effetti lo rinviamo al testo definitivo.

1° suggerimento

Per quanto riguarda il nuovo comma 1 ter che dovrebbe andare ad integrare l’articolo 2-bis del dpr 380/01 che nel testo del d.l. approvato recita:
In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesitenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

La Relazione interpreta che il limite di altezza sia riferito all’intervento di ricostruzione. Per come è scritta, però, non è così inequivocabile, anzi, il limite dell’ “altezza massima” pare invece riferito al “rispetto delle distanze preesistenti” che può essere consentito fino a quella quota (come abbiamo inteso noi nel primo commento).

È l’effetto dell’ultima virgola disgiuntiva che non lega l’altezza massima ai limiti di sedime e volume che sono riferiti alla ricostruzione. Anche perché – come abbiamo commentato – il vincolo della “coincidenza” dell’”area di sedime e del volume” non vuol dire stessa sagoma dell’edificio preesistente per cui il nuovo edificio potrebbe essere più alto (anzi, se il fine è quello della “densificazione”, sarebbe anche conseguente perché alcune porzioni in elevazione potrebbero essere arretrate). D’altra parte se il Legislatore avesse inteso che doveva coincidere sia il volume che l’area di sedime ed anche l’altezza avrebbe semplicemente detto “conservazione del volume e della sagoma” che è termine tecnico non equivoco; visto che il Legislatore ha usato una definizione tecnicamente nuova e più articolata vuol dire che intendeva cosa diversa dalla conservazione della sagoma.

Per interpretare senza equivoci la norma come vorrebbe la Relazione oggi all’attenzione del Senato si dovrebbe sostituire l’ultima virgola (disgiuntiva) con una “e” di congiunzione e scrivere: “In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione , quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesitenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito e nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

Oppure anche (se si preferisce): “In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione , quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata:

  • assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito;
  • nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

La correzione è auspicabile anche perché questa è la vera innovazione della nuova normativa e sarebbe bene che avesse un’evidenza cristallina.

Se poi l’aggiunta del limite dell’altezza all’edificio ricostruito voleva intendere che andava conservata anche la stessa sagoma allora dovremmo essere ancora più tecnici e chiari e dire semplicemente: “In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesitenti purché sia effettuata assicurando lo stesso volume e la stessa sagoma dell’edificio demolito”.

Questa stesura eliminerebbe anche l’introduzione (surrettizia) di una tipologia di ristrutturazione nuova e inedita nell’attuale testo del DPR 380/01 (di cui abbiamo parlato nell’articolo di primo commento) riconducendo la ricostruzione e demolizione (del comma 1 ter in commento) che consente la conservazione delle distanze preesistenti alla tipologia di “ristrutturazione” descritta nell’ultimo periodo del vigente articolo 3, lett d) per gli immobili sotto posti a vicolo del d.lgs. n. 42/2004. Senza bisogno di una nuova forma di ristrutturazione.

2° suggerimento

Se è vero, come avevamo già commentato e come anche la Relazione qui in esame conferma con convinzione, che il Legislatore statale vuole estendere la possibilità di deroga anche ai limiti di densità edilizia, e altezza (e non solo di distanza tra fabbricati) – come affermerebbe il nuovo comma 1bis da aggiungere all’articolo 2bis vigente) allora bisognerebbe anche correggere il titolo dell’articolo che attualmente recita: “Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati” nel più generale “Deroghe al d.m. 1444/68”.

Già avevamo rilevato un’incongruenza col testo attuale dell’articolo 2 bis che nel titolo limita la facoltà derogatoria alle sole distanze e nel testo parla invece genericamente di possibilità di deroga al decreto 1444/68 (nel suo complesso e quindi a tutte le sue norme). Il fatto che il Legislatore oggi intervenga per chiarire che la derogabilità è estesa anche ad altre disposizioni conferma che in effetti la limitazione del titolo era operante. Sennò non c’era bisogno di modificare.

Se però si persevera ad estendere espressamente la derogabilità nel testo dell’articolo (che già c’era) ma si mantiene il titolo restrittivo l’incongruenza rimane (e potrebbe non essere solo formale).

La prima considerazione

Non si condivide invece la preoccupazione della Relazione quando ritiene vada meglio chiarito se, in merito alla richiesta “legittimità” delle distanze preesistenti, essa debba riconoscersi anche a quelle già oggetto di “deroga in base a leggi regionali” già adottate. Se tali leggi non sono state dichiarate incostituzionali non pare ci possano essere dubbi sulla loro legittimità. È intrinseca.

Se si tratta di leggi cassate dalla Corte costituzionale il discorso è diverso e più che un’interpretazione ci si dovrebbe porre il problema di adottare una sanatoria (che è altra cosa).

La seconda considerazione (di principio)

La Relazione ribadisce che quando il decreto-legge anziché dire che le regioni (e le province autonome) “possono prevedere” scrive “introducono” vuole imporre tale intervento legislativo per cui la “facoltà” diventa un “adempimento obbligatorio”.

Avevamo già rilevato (nel primo commento) che ci pareva più un invito che un obbligo visto che non è dato sapere quali sanzioni si potranno applicare in caso di inadempienza delle regioni e i precetti senza sanzione non hanno molta efficacia anche perché non c’è il termine per l’adempimento). E’ un invito e nulla più.

Avevamo anche sollevato dubbi sul fatto che non si trattava di una “delega”, ma di una (dubbia) attribuzione di una “facoltà di deroga” ritenendo che – salva la sfera di competenza statale – già operasse (e fosse sufficiente) la competenza “concorrente” delle regioni.

La stessa Relazione qui in commento ci conforta nell’affermare che, in effetti, i limiti della derogabilità alle norme del d.m. 1444/68 sono già insite nell’articolo 9, ultimo comma dello stesso per cui anche l’articolo 2bis del vigente DPR 380/01 a quelli si è rifatto: in sintesi nessun nuovo potere che già non fosse previsto (con qualche precisazione che già abbiamo commentato e di cui magari riparleremo in futuro).

Ma dire che questa nuova norma attribuisce una “facoltà obbligatoria” mi pare parecchio originale dal punto di vista giuridico (figura retorica denominata ossimoro). È la prima volta che mi capita; non si smette mai di imparare.


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