Distanze tra edifici, altro giro altra sentenza! Ultimi chiarimenti sui problemi applicativi quotidiani

Il Consiglio di Stato richiama, in una recente sentenza, svariati chiarimenti sui problemi applicativi relativi alla distanza minima tra pareti finestrate di cui al DM 1444/1968

Distanze tra costruzioni: le regole

Non finiscono mai, le problematiche e i dubbi, in materia di distanze tra edifici (o distanze tra costruzioni, o distanze in edilizia, o distanze minime tra pareti finestrate che dir si voglia) di cui al DM 1444/1968 di recente 'sfiorato' anche dal decreto Sblocca Cantieri.

Stavolta a mettere svariati puntini sulle i è la seconda sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza n.3367/2019 depositata il 23 maggio, dove si richiamano i seguenti principi affermati dalla giurisprudenza e recentemente sintetizzati nella sentenza della IV Sezione n. 6378/2018:

Il caso specifico

L’appello in esame è volto ad ottenere l’annullamento della sentenza n. 1564 del 2009 del Tar del Piemonte - sezione I - con la quale è stato respinto il ricorso per l’annullamento dell’ordinanza n. 71 del 4 ottobre 2007, emessa dal responsabile del settore urbanistica-edilizia privata del Comune di Cambiano, recante il diniego del permesso di costruire in sanatoria con contestuale ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. Le opere interessate concernono "la sopraelevazione di un basso fabbricato (a suo tempo assentito con licenza edilizia 28.07.1971 n. 501/716 ed ampliato con concessione edilizia 27.12.1977 n. 1185/1880) con conseguente realizzazione di un ulteriore piano fuori terra e cambio di destinazione d’uso da sgombero e servizi vari a residenziale; la realizzazione di un avancorpo ad un piano fuori terra, in parte in muratura ed in parte in legno, adibito a soggiorno con angolo cottura; la realizzazione di un basso fabbricato chiuso sui tre lati con blocchi di calcestruzzo; la realizzazione di un muretto di recinzione di circa 40 mt. di lunghezza con accesso carraio".

Il provvedimento impugnato motiva il diniego rilevando in particolare che "L’avancorpo realizzato, per il lato ovest, non rispetta la confrontanza di cui all’art. 19 c. 5 delle Norme Tecniche di Attuazione allegate al P.R.G.C. vigente, dell’edificio esistente di civile abitazione ed inoltre essendo stata eliminata la copertura della scala, lo stesso risulta edificato a mt. 1.35 dal confine est, per la parte eccedente la sagoma della scala, per tale motivazione non risulta conforme alle prescrizioni dell’art. 19 comma 6 delle Norme Tecniche di attuazione allegate al P.R.G.C. vigente che prevedono un distacco dai confini di 5 mt. o la costruzione a confine previo assenso della proprietà confinante. Ai fini della verifica del rispetto delle norme sulle distanze, anche la sopraelevazione del fabbricato esistente deve essere considerata alla stregua di una nuova costruzione dunque è soggetta al distacco minimo di mt. 5,00 dalle proprietà limitrofe sui lati nord ed est. La sopraelevazione non rispetta inoltre la confrontanza minima di mt. 10.00 dall’edificio di civile abitazione esistente, distanza inderogabile ai sensi del D.M. 1444/1968".

Le varie regole in materia di distanze tra edifici

  • a) l’art. 9 del DM 1444/1968, laddove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, va rispettato in tutti i casi, trattandosi di norma volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile (cfr. Cass. civ., Sez. II, 26 gennaio 2001 n. 1108; Cons. Stato, Sez. V, 19 ottobre 1999 n. 1565; da ultimo, Cass. civ., Sez. II, 3 ottobre 2018 n.24076); conseguentemente le distanze fra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di guisa che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell'applicazione della disciplina in materia per equo contemperamento degli opposti interessi (cfr. Cass., Sez. II, 16 agosto 1993 n. 8725 e 7 giugno 1993 n. 6360);
  • b) la distanza di dieci metri, che deve sussistere tra edifici antistanti, va calcolata con riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano (Cons. St., Sez. V, 16 febbraio 1979, n. 89). Tale calcolo si riferisce a tutte le pareti finestrate e non soltanto a quella principale, prescindendo altresì dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela (Cass., Sez. II, 30 marzo 2001 n. 4715), indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (cfr. Cass., Sez. II, 3 agosto 1999 n. 8383; Cons. St., Sez. IV, 5 dicembre 2005 , n. 6909; id., 2 novembre 2010, n.7731);
  • c) l’art. 136 del dpr 380/2001 ha mantenuto in vigore l’art.41-quinquies, commi 6, 8, 9, della legge 1150/1942, per cui in forza dell’art. 9 del DM 1444 del 1968 la distanza minima inderogabile di 10 metri tra le pareti finestrate e di edifici antistanti è quella che tutti i Comuni sono tenuti ad osservare, ed il giudice è tenuto ad applicare tale disposizione anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi essa ritenere automaticamente inserita nel PRG al posto della norma illegittima (Cass. civ., Sez. II, 29 maggio 2006, n. 12741). La norma, per la sua genesi e per la sua funzione igienico-sanitaria, costituisce quindi un principio assoluto ed inderogabile (Cass. civ., Sez. II, n. 11013/2002), che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze (Corte Cost., n. 232 del 2005), sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata (Cass. civ., Sez. II, n. 23495/2006), sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che non sono nella disponibilità delle parti (Cons. St., Sez. IV, 3094 del 2007);
  • d) ai fini dell'applicazione della normativa codicistica e regolamentare in materia di distanze tra edifici, per nuova costruzione si deve intendere non solo la realizzazione a fundamentis di un fabbricato ma anche qualsiasi modificazione nella volumetria di un fabbricato precedente che ne comporti l'aumento della sagoma d’ingombro, in tal guisa direttamente incidendo sulla situazione degli spazi tra gli edifici esistenti, e ciò anche indipendentemente dalla realizzazione o meno di una maggiore volumetria e/o dall’utilizzabilità della stessa a fini abitativi (Cass., n. 8383 del 1999, cit.);
  • e) la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante; risulta, in tal caso, inapplicabile il criterio di prevenzione, che si esaurisce, viceversa, con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della prima costruzione (Cass. n. 5049/2018).

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF


Il Magazine

Sfoglia l'ultimo numero della rivista Ingenio

Newsletter Ingeio

Seguici su