Aliquota agevolata tasse prima casa: no al collabente, sì alla pertinenza. Gli ultimi chiarimenti

Agenzia delle Entrate: l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% riguarda una casa di abitazione non di lusso situata nel comune dove l’acquirente stabilisce, entro 18 mesi, la propria residenza

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Quando è possibile accedere alla normativa di favore sulla tassazione della prima casa ossia l'aliquota agevolata al 2%? Con le risposte n. 357 e 362 del 30 agosto 2019 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti per due specifiche situazioni:

  1. compravendita di trulli diroccati da destinare a dimora principale per i quali non è stata riconosciuta l’agevolazione;
  2. magazzino acquistato successivamente all’abitazione “agevolata” per il quale spettano i benefici “prima casa”.

Immobile collabente: niente agevolazione prima casa

Una contribuente vuole acquistare un immobile “collabente”, appartenente alla categoria catastale F/2, costituito da quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito, ristrutturarlo e, entro 18 mesi dall’acquisto, adibirlo ad abitazione principale. E' possibile applicare anche agli immobili “collabenti” le agevolazioni fiscali “prima casa”?

L’articolo 1, nota II bis, Tariffa, Parte I, del Dpr n. 131/1986 dispone l'applicazione dell'aliquota agevolata del 2% nell'ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis. Deve trattarsi di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. risoluzione n. 107/2017); sono considerati “case di abitazione” gli immobili censiti nel Catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa, categoria catastale A, escluso A/10 – Uffici e studi privati – e ad eccezione di A/1, A/8 e A/9. Con la circolare n. 38/2005 l’Agenzia ha precisato che il trasferimento deve riguardare un fabbricato concepito per uso abitativo che può essere anche in fase di costruzione al momento dell’acquisto.

Siccome, specifica il Fisco, l'agevolazione “prima casa” compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto, e qui si tratta di un immobile collabente (categoria castatale F/2), l’Agenzia ritiene che l’istante non possa fruire delle agevolazioni prima casa poiché l’immobile non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione e a conferma delle proprie posizioni ricorda, in ultimo, la sentenza n. 7653/2018 della Corte di cassazione che ha stabilito che “gli immobili censiti nella categoria «F2 – unità collabenti» - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato [..]”.

Magazzino acquistato successivamente: ok all'alla tariffa del 2%

Un notaio che deve redigere l’atto di acquisto di un magazzino, accatastato nella categoria C/2, da destinare a pertinenza dell’appartamento, sito nella stessa città del primo, categoria A/1, acquistato il 23 giugno 2010.

Per la compravendita dell’appartamento gli acquirenti hanno beneficiato delle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa”, poiché alla data della stipula dell’atto, la classificazione dell’immobile in categoria A1 non era preclusiva per la loro fruizione, in quanto la normativa intervenuta con l’articolo 10 del Dlgs n. 23/2011 non ha inciso sugli acquisti anteriori.

Le agevolazioni prima casa, ricorda il Fisco, sono applicabili per la compravendita, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile precedentemente acquistato con le suddette agevolazioni. Sono comprese tra le pertinenze, una sola per ciascuna categoria catastale, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7 che sono destinate a servizio della “prima casa”.

Ne deriva che è possibile fruire dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2%, come previsto dall’articolo 1, della Tariffa, Parte I del Tur, per l’acquisto del locale a uso magazzino accatastato nella categoria C/2, chiarendo ulteriormente che tale agevolazione si applica a condizione che l’immobile acquistato sia effettivamente e sostanzialmente destinato a essere pertinenza dell’abitazione principale, ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, in base al quale “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.