Distanze tra costruzioni: ecco cosa si intende per pareti finestrate!

Consiglio di Stato: per pareti finestrate devono intendersi non soltanto le pareti munite di "vedute" ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l'esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce)

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Un vero e proprio compendio/riepilogo delle regole delle distanze tra costruzioni: la sentenza 6136/2019, riferita dello scorso 11 settembre fa proprio il punto sull'art.9 del DM 1444/1968.

L'oggetto del contendere

I motivi di impugnazione oggetto di omessa pronunzia e rimessi allo scrutinio di Palazzo Spada sono stati così riassunti dalla ridetta sentenza parziale n. 374/2017: “a) il permesso di costruire precario rilasciato alla sig.ra...è viziato in quanto la normativa di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, non contempla titoli edilizi provvisori; b) il detto permesso di costruire è illegittimo per violazione dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, perché tra l’abitazione del sig....e la costruzione assentita non sussistevano i prescritti dieci metri tra pareti finestrate; c) l’intervento edilizio viola l’art. 3.07.4 delle N.T.A. del PUTT/P della Regione Puglia. La norma infatti, per la zona E/4, come quella dov’è ubicato il posteggio assegnato alla sig.ra..., consente ‘nuove costruzioni solo se mobili e localizzate in modo da evitare l’alterazione e compromissione del littorale, nonchè ingombro che interferisca con l’accessibilità e la fruizione visiva del mare’. Invece la struttura autorizzata ostruisce la vista del mare e impedisce il libero accesso alla pubblica via e quindi al mare stesso”.

Correlativamente, la Sezione ha disposto verificazione in ordine:

  1. alle caratteristiche reali della struttura, a suo tempo assentita col permesso di costruire rilasciato alla controinteressata;
  2. alla distanza tra la parete finestrata dell’abitazione del ricorrente e la detta struttura;
  3. alla presenza di un muro tra i due edifici e alla sua altezza.

E’ stato inoltre richiesto al verificatore di descrivere dettagliatamente, anche graficamente e con allegati fotografici, lo stato dei luoghi, al fine di accertare, in particolare, l’eventuale ostruzione, da parte del manufatto per cui è causa, della vista e dell’accesso al mare, mediante dettagliata individuazione dell’ubicazione del posteggio assegnato nel relativo contesto, con la specificazione della sua distanza dal mare.

I paletti delle distanze tra costruzioni

Nella sentenza si evidenzia che:

  • l’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, laddove prescrive la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, ricadenti, come nella fattispecie, in zona diversa dalla zona A, va rispettato in modo assoluto, trattandosi di norma finalizzata non alla tutela della riservatezza, bensì a impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario, e pertanto non è eludibile (Cass. civ., II, 26 gennaio 2001, n. 1108; Cons. Stato, V, 19 ottobre 1999, n. 1565; Cass. civ., II, ordinanza 3 ottobre 2018, n. 24076). Conseguentemente, la disposizione va applicata indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle loro pareti, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento (Cass., n. 24076/2017, cit.). Indi, le distanze fra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale e astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di guisa che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell’applicazione della disciplina in materia per equo contemperamento degli opposti interessi (Cass. civ., II, 16 agosto 1993, n. 8725). La prescrizione di distanza in questione è assoluta e inderogabile (Cass. civ., II, 7 giugno 1993, n. 6360; 9 maggio 1987, n. 4285;
  • l’art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 ha mantenuto in vigore l’art. 41-quinquies, commi 6, 8, 9, della l. n. 1150 del 1942, per cui in forza dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 la distanza minima inderogabile di 10 metri tra le pareti finestrate di edifici antistanti è quella che tutti i Comuni sono tenuti ad osservare, e il giudice è tenuto ad applicare tale disposizione anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi essa ritenere automaticamente inserita nel P.R.G. al posto della norma illegittima (Cass. civ., II, 29 maggio 2006, n. 12741). La norma, per la sua genesi e per la sua funzione igienico-sanitaria, costituisce un principio assoluto e inderogabile (Cass. civ., II, 26 luglio 2002, n. 11013), che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze (Corte Cost., sentenza n. 232 del 2005), sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto derivante da una fonte normativa statale sovraordinata (Cass. civ., II, 31 ottobre 2006, n. 23495), sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che non sono nella disponibilità delle parti (Cons. Stato, IV, 12 giugno 2007, n. 3094).
  • la distanza di dieci metri, che deve sussistere tra edifici antistanti, va calcolata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano (Cons. Stato, V, 16 febbraio 1979, n. 89). Tale calcolo si riferisce a tutte le pareti finestrate e non soltanto a quella principale, prescindendo altresì dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela (Cass., II, 30 marzo 2001, n. 4715), indipendentemente dalla circostanza che una sola delle pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o della progettata sopraelevazione, ovvero ancora che si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (Cass., II, 3 agosto 1999, n. 8383; Cons. Stato, IV, 5 dicembre 2005 , n. 6909; 2 novembre 2010, n.7731);
  • è sufficiente che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta: il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestra, indipendentemente dalla circostanza che la parete finestrata si trovi alla medesima o a diversa altezza rispetto all’altra (Cons. Stato, IV, 5 dicembre 2005, n. 6909; Cass. Civ., II, 20 giugno 2011, n. 13547; 28 settembre 2007, n. 20574);
  • ai sensi dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, per “pareti finestrate” devono intendersi non soltanto le pareti munite di “vedute” ma, più in generale, tutte le pareti munite di aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, quali porte, balconi, finestre di ogni tipo (di veduta o di luce).

Quindi, per Palazzo Spada, nel caso di specie è fondata la censura, di valore assorbente, di violazione, da parte del permesso di costruire che ha assistito la realizzazione del chiosco per cui è causa, dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, recante limiti di distanza tra i fabbricati.

Distanze minime nel caso specifico

Il Consiglio di Stato condivide infatti la conclusione del verificatore che, dato atto che “la distanza minima tra il chiosco e la facciata anteriore dell’abitazione (in parte cieca ed in parte porticata) è di 72 cm”, ha riferito che “la proiezione della parete effettivamente finestrata verso la facciata del chiosco non genera intersezione tra le due facciate; la proiezione del chiosco verso la parete finestrata dell’abitazione incontra il muro cieco: la distanza ‘virtuale’ rispetto alla facciata finestrata sarebbe di 637 cm”.

Infatti, nel calcolo delle distanze rilevanti nella fattispecie, come correttamente rappresentato dalla parte ricorrente nelle memorie prodotte successivamente al deposito della relazione di verificazione, va contemplato anche il fronte del piano superiore dell’abitazione, munito di pareti finestrate e balconata, nonché il porticato posto al piano terra, costituito da pilastri allineati alla facciata della casa e da grandi aperture ad arco che si affacciano sui giardinetti, la cui proiezione, considerata nella lunghezza comprensiva anche del “muro cieco”, incontra, come sopra, il chiosco.

Quanto al “muro cieco”, non rileva la sua presenza: non può infatti dirsi che per il suo tramite non si siano realizzate quelle intercapedini dannose, insalubri o pericolose che la inderogabile norma pubblicistica di cui trattasi ha lo scopo di evitare, in quanto esso non costituisce altro, come emerge dagli esiti della verificazione (pag. 19), che il prolungamento del porticato, in accompagnamento della prima rampa della scala esterna che lo collega con la terrazza posta al livello superiore, con conseguente presenza di tutte le esigenze di tutela di cui all’art. 9 del d.m. n. 1444/1968.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF