Agevolazioni prima casa: non valgono sopra i 240 metri quadrati comprensivi di soppalco! Ecco perché

Cassazione: chi acquista una abitazione che, con il soppalco, supera 240 mq non ha diritto alle agevolazioni sulla prima casa poiché contano tutte le aree utilizzabili dell’immobile al di là dell’abitabilità

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Quando si esclude il bonus prima casa? Ad esempio, in una villa di 240 metri quadri e passa considerando il soppalco. Non conta, quindi, l'abitabilità, ma l'utilizzabilità.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione nella sentenza 29463/2019 dello scorso 14 novembre, affermando che "ai fini della individuazione di una abitazione di lusso, nell'ottica di escludere il beneficio cosiddetto prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando alla utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo a esprimere il carattere lussuoso di una abitazione. Ne consegue che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola superficie abitabile, dovendo il dm del 2/8/1969, n. 1072, art. 6, essere interpretato nel senso che è utile tutta la superficie dell'unità immobiliare diversa dei balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle sofitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche i soppalchi".

Non solo: perde l'agevolazione anche chi unisce due appartamenti, e, così facendo, supera la metratura delle abitazioni non di lusso.

Bonus Prima Casa: cos'è

Il Bonus o agevolazione prima casa consente di pagare imposte ridotte sull'atto di acquisto di un'abitazione in presenza di determinate condizioni. In particolare:

  • chi acquista da un privato (o da un'azienda che vende in esenzione Iva) versa un'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell'immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro;
  • se il venditore è un'impresa con vendita soggetta a Iva, l'acquirente versa l'imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano invece nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Il caso limite

Nella sentenza, si evidenzia peraltro che l'unica apertura della Corte suprema in tal senso è stata, in relazione ad una fattispecie difforme, nel senso di riconoscere i benefici per l'acquisto della "prima casa", previsti dall'art. 2 del DL 12/1985, convertito nella legge 118/1985, anche in caso di acquisto contemporaneo di più unità immobiliari destinate a costituire un'unica unità abitativa, purchè l'acquirente abbia proceduto alla effettiva unificazione degli immobili entro tre anni dalla data di registrazione dell'atto e l'alloggio così realizzato rientri, per superficie, numero di vani ed altre caratteristiche specificate dall'art. 13 della legge 408/1949, nella tipologia degli immobili non di lusso (Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 9030 del 06/04/2017).

I principi di diritto

  • la superficie utile va considerata escludendo, dal computo metrico, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e, in particolare, includendo nella metratura i soppalchi.
  • per individuare la superficie utile a identificare le abitazioni di lusso, è irrilevante la calpestabilità dell'area in questione, per quanto, nel caso di specie, l'altezza media del vano (mt. 2,35) deporrebbe senz'altro nel senso della sussistenza di tale caratteristica.

L'importanza della residenza nel comune dove si trova l'immobile

Ricordiamo che i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa spettano unicamente a chi possa dimostrare, in base ai dati anagrafici, di risiedere o lavorare nel comune dove ha acquistato l’immobile senza che a tal fine possano avere rilevanza la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con le risultanze dello stato civile.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF