Riscaldamento centralizzato: nulle le regole del condominio che vietano il distacco

Cassazione: i condomini hanno sempre diritto a separare la propria unità immobiliare dall’impianto comune, anche se il regolamento condominiale di natura contrattuale lo vieti espressamente

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Ricaldamento in condominio, la Cassazione mette un paletto importante: nell'ordinanza 32441/2019 depositata lo scorso 11 dicembre, si legge che i condomini hanno sempre diritto a separare la propria unità immobiliare dall'impianto comune e a provvedere diversamente a mantenerla confortevole durante la stagione fredda, questo anche ove il regolamento condominiale di natura contrattuale vieti espressamente il distacco e obblighi i comproprietari a sostenere le relative spese.

Insomma: tra il principio di diritto e il regolamento condominiale, vince il primo e sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco.

Nella sentenza si evidenzia che:

  • ai sensi dell'art. 1118, quarto comma, cod. civ., il diritto del condomino a distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco (ex plurimis, Cass. 12580 del 18/05/2017; Cass. 12/05/2017, n. 11970);
  • il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall'art. 1123 cod. civ. è derogabile.

Distacco dal riscaldamento centralizzato: quando il 'contratto' viene meno

Una coppia di condomini aveva richiesto l'accertamento giudiziale del proprio diritto a distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, con determinazione della quota di partecipazione a loro carico in relazione alle spese di esercizio, impugnando le delibere assembleari con le quali era stata loro negata la relativa autorizzazione ed erano stati approvati il consuntivo e il preventivo delle spese condominiali.

Dopo una lunga trafila giudiziale (primo e secondo grado respingono il ricorso), il caso arriva in Cassazione, dove i condomini si vedono premiati. Nel caso di specie, in cui il regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all'entrata in vigore dell'art. 1118, quarto comma, cod. civ., per la Corte Suprema la norma sopravvenuta incide, e non potrebbe essere altrimenti, sull'efficacia della clausola contrattuale, che viene meno.

Il perché è spiegato in dettaglio: il distacco, qui, incide sull'equilibrio termico dell'impianto di riscaldamento centralizzato nella misura del 10% e i relativi importi erano stati corrisposti. Ne deriva che il diritto del condomino a distaccarsi dal predetto impianto non sia di natura disponibile e come quindi eventuali divieti contenuti nel regolamento condominiale siano da considerarsi nulli (cfr. sentenza n.11970 del 12 maggio 2017).

Come già detto sopra, invece, il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunciante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall'art. 1123 c.c. è derogabile. Nel caso specifico, poi, trattandosi di regolamento condominiale preesistente all'entrata in vigore del nuovo disposto di cui all'art. 1118 c.c., la norma sopravvenuta incide sull'efficacia della clausola contrattuale.

LA PRONUNCIA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF