Le dichiarazioni di conformità urbanistica-edilizia e gli accertamenti dello Sportello Unico per l'Edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi
Abbiamo già avuto modo di affrontare l'interessante e quantomai attuale collegamento che c'è tra la fruibilità del Superbonus 110% (ma, in generale, di qualsiasi agevolazione edilizia) e l'irregolarità urbanistica del lavoro al quale, appunto, il bonus si riferisce.
Cosa sappiamo? Prima di tutto che gli abusi edilizi non sanati non possono mai e poi mai beneficiare del Superbonus 110% (art.49 e 50 dpr 380/2001). Poi, che una minima discordanza tra progetto e costruito NON fa decadere dal Superbonus, ma solo se è entro il 2% come indicato dall'art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il quale prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo. È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.
Ma cosa serve, quindi, in questo caso? Un certificato di conformità urbanistica che permette di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. E' un documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.
Ok, ma è tutto qui? No. Ipotizziamo di dover 'sanare' un abuso (con la regola della doppia conformità) per poi poter fruire del Superbonus 110%. Dobbiamo considerare due aspetti:
Se si ottiene la sanatoria edilizia da abuso ipoteticamente sanabile (art.36 o 37 comma 4 dpr 380/2001), serve la "doppia conformità strutturale" coesistente (Corte Costituzionale, sentenza 101/2013). Ciò significa che le sanatorie urbanistiche (da non confondere con i condoni) rilasciate 'dopo' la sentenza sopra indicata sono (meglio dire 'sarebbero', visto che passano...) illegittime senza le due rispettive "doppie conformità", sia edilizia, sia strutturale.
Ma cos'ha detto la Consulta? Se, nel sistema dei principi delineati dalla normativa statale, sia gli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire, sia quelli consentiti a seguito di denuncia, presuppongono sempre la previa verifica del rispetto delle norme sismiche, non pare possa dubitarsi che la verifica della doppia conformità, alla quale l’art. 36 del TUE subordina il rilascio dell’accertamento di conformità in sanatoria, debba riferirsi anche al rispetto delle norme sismiche, da comprendersi nelle norme per l’edilizia, sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento di presentazione della domanda di sanatoria. Tradotto: l’accertamento del rispetto delle specifiche norme tecniche antisismiche è sempre un presupposto necessario per conseguire il titolo che consente di edificare, al quale si riferisce il criterio della doppia conformità.
A rimarcare il concetto ci ha pensato poi il Consiglio superiore dei Lavori Pubblici nel parere prot. n. 10440 del 7 dicembre 2017 del CSLLPP (allegato), dove si evidenzia che:
Cosa deve quindi fare il tecnico asseveratore? Verificare l'improbabile sussistenza della doppia conformità strutturale e, se questa non c'è, indicarlo nell'asseverazione, onde evitare una dichiarazione che non attesta in maniera 'completamente fedele' ciò che è, ora, la situazione strutturale dell'opera.
In tutto questo, va ricordato che l'art.51 comma 3-quinquies del DL Agosto ha inserito all'art.119 il comma 13-ter, dal quale deriva che le dichiarazioni di conformità urbanistico-edilizia e gli accertamenti dello Sportello Unico per l'Edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi (per gli interventi cd. trainanti).
In conclusione, quindi, se ci sono abusi edilizi in una singola unità immobiliare, questi:
*si ringrazia, per la collaborazione, l'Ing. Mauro Federici.
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