Superbonus e cappotto termico in condominio: la corretta ripartizione delle spese per isolamento e coibentazione

La Cassazione chiarisce le modalità di approvazione e ripartizione delle spese straordinarie sostenute per la coibentazione di un edificio in condominio (isolamento termico a cappotto)

 

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Circoletto rosso sulla recente e corposa ordinanza n.10371 del 20 aprile della Corte di Cassazione Civile, perché l'argomento è caldissimo: isolamento termico a cappotto e ripartizione delle spese in condominio. Premesso: il cappotto termico è di gran lunga l'intervento più gettonato per il Superbonus 110% del DL Rilancio.

In pratica la sentenza risponde a questa domanda e a tutte le conseguenze che ne derivano: se un condominio delibera un intervento di isolamento termico (cappotto termico) che non coinvolge una parte di esso, ad esempio i piani interrati, possono i proprietari di queste parti opporsi al pagamento delle spese come da ripartizione effettuata dall'amministratore di condominio?

 

L'oggetto del contendere

Vediamo i motivi di ricorso che ci interessano da vicino:

  • si censura la parte della sentenza della Corte di Trento che ha affermato che l'obbligo degli appellanti di partecipare alle spese sostenute per la coibentazione del fabbricato discendesse dalla delibera di approvazione delle opere del 20 giugno 2011, non impugnata, non avendo quindi rilievo le delibere del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012, le quali avevano unicamente ripartito le spese derivanti da quelle opere. Questa censura sostiene che i ricorrenti non avessero interesse ad impugnare la delibera del 20 giugno 2011, in quanto, quali proprietari dei magazzini interrati, essi non erano titolari di diritti reali su nessuna delle unità immobiliari beneficiate dalla coibentazione: riguardo a tale delibera, si dice che "non imputava loro alcuna spesa, limitandosi ad approvare, quale presupposto necessario per la loro esecuzione, i lavori di installazione del cappotto". La Corte d'appello avrebbe omesso di esaminare la "godibilità in misura diversa della coibentazione" e la "natura delle spese de quibus", e così pure violato e/o falsamente applicato l'art. 1123 c.c.;
  • si censura parte della sentenza impugnata ove è stato affermato che fosse onere degli attori provare "una eventuale autonomia strutturale dei locali di proprietà rispetto al corpo condominiale". Si contrappone dai ricorrenti che essi avevano provato che i locali loro appartenenti non beneficiavano della coibentazione;
  • si censura la parte della sentenza inerente al motivo di gravame sulla non appartenenza agli attori di diritti in ordine ai tredici appartamenti, in quanto titolari di unità immobiliari interrate. La Corte di Trento ha affermato che non era stato allegato né provato che i locali degli appellanti fossero strutturalmente autonomi rispetto al corpo condominiale. I ricorrenti oppongono di aver "documentalmente provato (...) che i locali de quibus sono strutturalmente autonomi e che non beneficiano - non potendo beneficiarne né potenzialmente né effettivamente - della coibentazione";
  • si lamenta che la Corte d'appello, trattandosi di "interventi sui muri perimetrali" di "tinteggiatura, conseguente all'applicazione del cd. cappotto e riposizionamento delle grondaie", e dunque di "spese comunque comuni a tutti i condomini", non abbia considerato la mancata dimostrazione di un "miglioramento del decoro architettonico di cui avrebbe beneficiato la facciata dell'edificio", miglioramento, anzi, smentito dalle risultanze istruttorie.

 

Il cappotto termico è lavoro utile e anche fiscalmente 'scaricabile'

La Cassazione inizia dal 'fatto': si tratta di un intervento di miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato condominiale consistente nella realizzazione di un isolamento termico delle superfici che interessano l'involucro dell'edificio (cosiddetto "cappotto termico"), nonché nella esecuzione delle collegate opere accessorie e di ripristino della facciata, intervento variamente agevolato normativamente anche sotto il profilo fiscale (leggasi Superbonus 110%).

L'intervento di coibentazione era stato approvato con deliberazione approvata dall'assemblea del Condominio il 20 giugno 2011, mentre poi le delibere del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012, impugnate ex art. 1137 nel presente giudizio, avevano provveduto alla ripartizione delle spese per l'innovazione precedentemente deliberata.

La Corte d'appello di Trento ha affermato che l'intervento oggetto di lite non potesse qualificarsi come "innovazione gravosa e/o voluttuaria", ai sensi dell'art. 1121 c.c., in quanto i lavori di coibentazione eseguiti permettono un risparmio energetico che compensa l'investimento iniziale e producono un costo parzialmente detraibile fiscalmente.

 

Innovazioni voluttuarie e gravose

Ok, fermiamoci un secondo. Cosa si intende per innovazioni voluttarie? Quelle per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.

 

Tutto il condominio trae beneficio dal cappotto termico. Anche i locali terranei

Insomma, non è il caso del cappotto termico, la cui realizzazione sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, tra l'altro - osservano i giudici supremi - in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.

Ne deriva che il "cappotto termico" da realizzare sulle facciate dell'edificio condominiale, al fine di migliorarne l'efficienza energetica, non è opera destinata all'utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono i ricorrenti (proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso).

Le opere, gli impianti o manufatti che, come il "cappotto" sovrapposto sui muri esterni dell'edificio, sono finalizzati alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall'intera collettività condominiale (art. 1117, n. 3, c.c.), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. Ne consegue che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall'assemblea, trova applicazione l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (arg. da Cass. Sez. 2, 25/09/2018, n. 22720; Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 17/03/1999, n. 2395; Cass. Sez. 2, 23/12/1992, n. 13655).

 

La delibera di ripartizione spese

Veniamo, quindi, alla delibera.

A differenza di quanto ritengono le censure, stando alla ricostruzione fattuale prescelta dalla Corte d'appello, è proprio la delibera del 20 giugno 2011 che assumeva valenza costitutiva dell'obbligo gravante sui ricorrenti per la contribuzione alle spese di coibentazione del fabbricato, in quanto le delibere del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012 avevano unicamente ripartito le relative spese.

La dottrina, ricorda la Cassazione, ravvisa un duplice oggetto della deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni:

  1. l'approvazione della spesa, che significa che l'assemblea ha riconosciuto la necessità di quella spesa in quella misura;
  2. la ripartizione della spesa tra i condomini, con riguardo alla quale la misura del contributo dipende dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa.

Se, allora, l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione).

A proposito del quinto motivo, basta specificare che una delibera che disponga una innovazione diretta al miglioramento dell'efficienza energetica del fabbricato non deve essere volta necessariamente anche al "miglioramento del decoro architettonico" della facciata, essendo, ai contrario, l'eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione (art. 1120, ultimo comma, c.c.).

In definitiva, tutti i motivi di ricorso in esame sono inammissibili.