Manutenzione ordinaria e straordinaria: differenze, edilizia libera, CILA, SCIA

La manutenzione ordinaria non riguarda opere strutturali, quella straordinaria può comportare la modifica di muri, soffitto e sezioni strutturali di un abitazione. A seconda della tipologia, sono necessari titoli abilitativi edilizi diversi.


Ogni manutenzione è diversa

Ogni attività di 'manutenzione', sia esso all'interno di una casa o di un appartamento facente parte di un condominio, comporta delle attività che inquadrano tre diverse tipologie a livello normativo-urbanistico:

  • manutenzione ordinaria (no Bonus edilizi);
  • manutenzione straordinaria leggera (ok bonus edilizi);
  • manutenzione straordinaria pesante (ok bonus edilizi).

 

Manutenzione ordinaria (edilizia libera - nessun titolo)

Si possono eseguire senza alcun titolo edilizio, e quindi in regime di attività edilizia libera, le opere di riparazioni, di rinnovamento e sostituzioni delle finiture degli edifici, comprese le opere necessarie ad integrare e a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw, (art. 3 TU Edilizia).

Questi interventi servono a riparare o mantenere in stato di efficienza un immobile.

Facciamo alcuni esempi?

  • Opere esterne: rifacimento, riparazione e installazione, senza modifiche di caratteristiche e materiali, di: cornici, ringhiere, inferriate, tende, grondaie, intonaci, pavimentazioni, doppi vetri, doppie porte, infissi, persiane, serrande, ecc.;
  • Opere interne: rifacimento, riparazione e installazione, senza modifiche di caratteristiche e materiali, di: elementi divisori verticale non in muratura, anche di tipo ornamentale e similare, apparecchi sanitari e rivestimenti interni, rifacimento bagno, gabinetto, doccia, senza spostamento di parete, canne fumarie e di ventilazione, porta blindata, ecc.

 

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Manutenzione straordinaria leggera - parti non strutturali (CILA)

Si tratta delle opere e delle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti non strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici.

Non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici e non devono comportare mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico (art.3 comma 1/b TUE).

Questi interventi, più complessi, prevedono quindi modifiche, sostituzioni o integrazioni strutturali piuttosto che impiantistiche.

Per la manutenzione straordinaria leggera è sufficiente la CILA, con l’asseverazione di un tecnico abilitato, con il nome dell’impresa e del direttore dei lavori.

Vi rientrano:

  • lavori consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
  • modifiche dei prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessari per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina edilizia;
  • lavori che portano ad un cambio di destinazione d'uso non rilevante, ad. es. il cambio di utilizzo di un’unità immobiliare, all’interno della stessa categoria edilizia con opere edili, con possibilità di modifiche non importanti al prospetto, senza incremento del carico urbanistico, nel rispetto della volumetria complessiva dell’edificio;
  • lavori con modifiche non sistematiche ai prospetti, che non violino la facciata di un edificio cambiandone solo alcuni elementi. L'importante è che non si vadano a 'toccare' i muri portanti esterni e non si modifichi la volumetria e la superficie complessiva.

 

Manutenzione straordinaria pesante - parti strutturali (SCIA ordinaria)

L'unico 'plus' rispetto a quella leggera è che si può trattare di opere e di modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico (art.3 comma 1/b TUE).

Serve la SCIA ordinaria, da presentare all'ufficio tecnico del comune.

Non bisogna comunque variare la facciata di un fabbricato (con modifica del decoro architettonico) ma cambiare solo alcuni elementi della stessa, per mantenere o acquisire l’agibilità del fabbricato o l’accesso allo stesso.

Esempi più semplici: chiusura o modifica di una porta di ingresso, creazione di uscita di sicurezza, modifica di una porta nel garage.

NB - le modificazioni ai prospetti devono risultare conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non devono riguardare immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Anche qui, chiaramente, non bisogna 'toccare' i muri portanti esterni e non si deve modificare la volumetria e la superficie complessiva.