Bonus Facciate ed Ecobonus off limits per la real estate immobiliare

Agenzia delle Entrate: la società real estate owned company (ReoCo) non può accedere alle agevolazioni come Bonus facciate ed Ecobonus, in relazione agli interventi sul fabbricato detenuto in funzione dell'operazione di cartolarizzazione


Può una società di gestione e la valorizzazione di beni immobili (cd. real estate immobiliare) accedere a bonus fiscali come, ad esempio, Ecobonus e Bonus Facciate?

La risposta 415/2021 dello scorso 16 giugno è negativa e, vista la particolarità dell'interpello, val la pena analizzare la questione.

 

La richiesta

Nell'ambito della propria attività, l'istante può procedere con l'acquisto, anche attraverso la partecipazione ad aste, la vendita, la permuta, la costruzione, la ristrutturazione, la manutenzione ed il restauro di beni immobili di qualunque natura, nonché con la locazione e la gestione in proprio degli immobili di cui la società abbia la proprietà.

Esso sostiene di qualificarsi come soggetto passivo dell'IRES e dell'IRAP, senza beneficiare di alcuna esenzione da tali imposte, sebbene sia possibile che, in uno specifico periodo d'imposta, non possieda redditi imponibili ai fini tributari per effetto della citata disciplina delle società veicolo d'appoggio di cartolarizzazione di crediti deteriorati.

Essendo proprietario di un fabbricato cielo-terra, attualmente in fase di ristrutturazione, che prevede la realizzazione di svariati appartamenti, ad uso abitativo, destinati ad essere venduti mediante, da un lato, il mantenimento della struttura originale dell'edificio, e, dall'altro, un significativo intervento di riqualificazione dell'edificio con miglioramento dell'efficienza energetica, chiede se la stessa può beneficiare, in relazione a detti interventi di ristrutturazione, di Ecobonus e e Bonus Facciate.

 

Ecobonus e Bonus Facciate: i requisiti per l'accesso

 

Il Fisco, dopo un lungo excursus normativo, entra nel merito della questione sottolineando che la società interpellante è una real estate owned company (ReoCo), cioè una società veicolo di appoggio nell'ambito di una cartolarizzazione immobiliare, ai sensi del citato comma 4 dell'articolo 7.1 della legge n. 130 del 1999, la cui attività "esclusiva" si limita al compito di acquisire, gestire e valorizzare gli immobili e gli altri beni e diritti concessi o costituiti a garanzia dei crediti cartolarizzati (che, infatti, costituiscono patrimonio separato).

Quindi:

  • con riferimento all'ambito soggettivo di applicazione del bonus facciate, la summenzionata circolare n. 2/E del 2020 ha precisato che vi rientrano «le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, enti, società di persone, società di capitali)»;
  • quanto all'ecobonus, i relativi precedenti di prassi tra cui, da ultimo, la risoluzione n. 34/E del 2020, hanno chiarito che detta agevolazione spetta - oltre che alle persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, alle società semplici e alle associazioni tra professionisti - anche «ai titolari di reddito d'impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come "strumentali", "beni merce" o "patrimoniali"».

In linea generale, inoltre, trattandosi di detrazioni dall'imposta lorda, non possono essere utilizzate dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva.

Con la circolare n. 24/E del 2020, seppur in tema di detrazioni di cui all'articolo 119 del DL 34/2020, è stato precisato che «Il Superbonus, inoltre, non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito. Si tratta, ad esempio, delle persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l'immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione o di comodato. Restano, infine, esclusi dalle agevolazioni in esame (fruizione diretta del Superbonus o, in alternativa esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione), gli organismi di investimento collettivo del risparmio (mobiliari e immobiliari) che, pur rientrando nel novero dei soggetti all'imposta sul reddito delle società (IRES) ai sensi dell'articolo 73 comma 1, lettera c), del TUIR, non sono soggetti alle imposte sui redditi e all'imposta regionale sulle attività produttive».

Bonus Facciate ed Ecobonus off limits per la real estate immobiliare

La real estate non può prendere bonus edilizi

In merito all'istante, la presenza del vincolo di destinazione dei patrimoni "segregati" esclude a priori, in capo alla ReoCo, un profilo di possesso del reddito rilevante ai fini tributari, ai sensi dell'articolo 83 del TUIR. Non conta, a tal fine, che l'eventuale risultato di gestione che residui una volta soddisfatti tutti i creditori del patrimonio separato concorrerebbe alla formazione della base imponibile IRES, in quanto si riferisce ad una ipotesi residuale e "di chiusura", la quale non muta, nella sostanza, il peculiare regime della ReoCo, che non può essere assimilata ad una ordinaria società immobiliare ai fini rilevanti.

In definitiva, considerato il peculiare regime giuridico-fiscale che caratterizza la società istante, in quanto società veicolo di appoggio (ReoCo) costituita nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione immobiliare ai sensi dell'articolo 7.1, comma 4, della legge n. 130 del 1999, la stessa non può accedere alle agevolazioni (bonus facciate ed ecobonus), in relazione agli interventi sul fabbricato detenuto in funzione dell'operazione di cartolarizzazione sovrastante.