Abbaino in condominio: sanatoria ok anche senza l'autorizzazione assembleare

Abbaino abusivo in condominio: le regole per la sanatoria

L'istanza in sanatoria per un abbaino non può essere respinta perché manca l'ok dell'assemblea condominiale.

L'importante chiarimento è contenuto nella sentenza 686/2021 del 2 luglio del Tar Piemonte, che ha accolto il ricorso del privato, il quale contestava l’assenso, da parte dell’assemblea condominiale, alla sanatoria degli abbaini.

Il TAR sottolinea che: 

• è facoltà del singolo condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell'edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, in virtù del combinato disposto degli artt. 1102 c.c. (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 c.c. (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 c.c. (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l'autorizzazione relativa a tali opere (cfr. Cons. Stato, sez. Consiglio Stato, sez. V, 9 novembre 1998, n. 1583; T.A.R. Napoli, sez. II, 14/03/2018, n. 1590; sez. VIII, 26/02/2016, n. 1077; T.A.R. Torino, sez. II, 15/11/2013, n. 1193).
• con specifico riferimento all’apertura di abbaini da parte del proprietario del piano sottostante al tetto comune, la Corte di Cassazione ha affermato che essa - ove sia eseguita a regola d'arte e sia tale da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto né da impedire l'esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune - costituisce soltanto modifica e non innovazione della cosa comune e pertanto non necessita, come invece le innovazioni vere e proprie, della previa approvazione dell'assemblea dell'edificio in condominio ex artt. 1120 e 1336 c. (Cassazione civile sez. II, 27/07/2006, n.17099). Né l’applicazione di questi principi può ritenersi esclusa per la natura abusiva delle opere (legata alla difformità degli abbaini realizzati, quanto all’allineamento con le aperture sottostanti e alla larghezza, rispetto al progetto presentato con la DIA).

Abbaini pertinenziali senza ok dell'assemblea condominiale

In particolare, è priva di rilievo la sussistenza di un contrasto con l’art. 33 del regolamento edilizio comunale (che esclude l’ammissibilità di interventi “casuali o sporadici”), invocata dalla difesa dell’amministrazione comunale nelle proprie memorie: un tale contrasto - che oltretutto non ha costituito motivo di diniego - non incide sulla natura dell’opere le quali, pur con le difformità realizzate, restano pur sempre degli abbaini.

In conclusione, poiché gli abbaini in questione - pur incidendo su parti comuni dell'edificio - hanno un'innegabile natura pertinenziale rispetto all'appartamento di proprietà della ricorrente e non determinano, per la loro oggettiva consistenza, alcuna deminutio dell'uso comune, l’assenso dell’assemblea condominiale è stato illegittimamente richiesto.

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