Scala esterna e distanze tra costruzioni: se fa parte dell'immobile, deve rispettarle

Lo sapevate che le scale esterne devono rispettare le distanze tra costruzioni allorquando, funzionali all'utilizzo di un edificio, ne costituiscono parte integrante?

Lo si evince dal disposto dell'ordinanza 39034/2021 della Corte di Cassazione, dove si evidenzia che, "una volta accertato che la scala esterna fa parte dell'edificio, essa è necessariamente soggetta all'obbligo di rispetto delle distanze minime previste dalla legge e dai regolamenti locali, posto che ogni sporto diverso dalle sporgenze esterne con funzione ornamentale, che, pur non realizzando un volume abitativo coperto, comunque rientra nel corpo di fabbrica dell'edificio, è compreso nel concetto civilistico di "costruzione", in quanto destinato ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato cui accede".

Non conta nulla, peraltro, la circostanza che, nel caso specifico, non si tratti della scala interna dell'edificio, ma di quella esterna di emergenza.

In entrambi i casi, infatti, il manufatto di cui si discute non è destinato ad ospitare impianti a servizio dell'edificio principale, ma ne costituisce parte integrante, o in quanto originariamente destinata a suo servizio - nel caso della scala "principale" - o in quanto resasi necessaria a seguito di intervento normativo o diversa destinazione dell'edificio al quale accede, nel caso della scala antincendio realizzata all'esterno dell'immobile, ma stabilmente infissa al suolo e collegata all'edificio.

Le distanze tra costruzioni in senso civilistico

Prima di tutto gli ermellini ricordano il principio assodato secondo cui "In tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell'art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. I regolamenti comunali, pertanto, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c. ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore".

I regolamenti locali, quindi, possono soltanto stabilire, in tema di distanze tra fabbricati, distanze maggiori di quelle fissate dal codice civile, ma non anche incidere sul concetto civilistico di "costruzione": ne deriva che anche laddove la norma regolamentare contenga una definizione delle singole tipologie di intervento edilizio, tale da escludere che talune di esse rientrino nel concetto di "costruzione", da ciò non può comunque ricavarsi alcuna limitazione dell'estensione dell'ambito applicativo della norma codicistica, posta l'inadeguatezza della norma secondaria di derogare, anche indirettamente, al dictum di quella primaria.

La scala non è un volume tecnico: ecco perché

La Corte Suprema, nella circostanza, ha aggiunto anche che "il concetto di volume tecnico non si estende alle strutture del fabbricato, principali o accessorie, ma riguarda soltanto i manufatti destinati ad accogliere parti degli impianti a servizio dello stesso. La scala, pertanto, ancorché esterna, in quanto funzionale all'uso dell'edificio, ne costituisce parte integrante e dunque non rientra nel suindicato concetto di volume tecnico".

In proposito, si rinadisce il principio secondo cui "In tema di distanze legali tra fabbricati, integra la nozione di "volume tecnico", non computabile nella volumetria della costruzione, solo l'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi - quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all'ascensore- di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa, e non anche quella che costituisce - come il vano scale - parte integrante del fabbricato. Ne consegue che, ai fini della determinazione dell'altezza dell'edificio, va computato il torrino della cassa scale, la cui prosecuzione al di sopra della linea di gronda del fabbricato integra una sopraelevazione utile per la definizione concreta delle distanze legali tra gli edifici come stabilite dalla normativa vigente al momento della realizzazione dell'immobile, senza che assumano rilievo eventuali disposizioni contenute in circolari amministrative, che costituiscono espressione della potestà di indirizzo e di disciplina dell'attività dell'amministrazione ma non sono fonte di diritto, né di interpretazione della legge".

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