Ristrutturazioni Acquisti al 50%, Sismabonus Acquisti ok, SuperSismabonus Acquisti fino a fine giugno: il punto

Analisi del capitolo "bonus fiscali per l'acquisto di immobili" dopo l'avvento della Legge di Bilancio 2022, che ha prorogato il Sismabonus Acquisti ma non il SuperSismabonus Acquisti, che pertanto sarà disponibile fino al 30 giugno 2022. Il Bonus Ristrutturazioni Acquisti segue il Ristrutturazioni classico ed è ancora al 50% fino al 31/12/2024

Abbiamo parlato di tutti i bonus edilizi prorogati dalla Legge di Bilancio e anche, in maniera approfondita, del nuovo Bonus Barriere Architettoniche al 75% introdotto proprio dalla Manovra.

Ma oggi parliamo dei bonus per l'acquisto delle case/immobili, siano esse standard che migliorate sismicamente.

Partiamo dal Bonus Ristrutturazioni Acquisti 36%, 'costola' del Bonus Ristrutturazioni classico (prorogato dalla Manovra al 36% fino al 31/12/2024), per poi addentrarci nel Sismabonus Acquisti che, come vedremo, "rimarrà solo", cioè non sarà più allargabile fino al 110%, dal 1° luglio 2022.

Bonus Ristrutturazioni Acquisti: avanti al 50%

La lettera b), numero 1 del comma 37 dell'art.1 della legge 234/2021, modificando l’articolo 16 (commi 1, 1-bis e 1-ter) del DL 63/2013, in materia di interventi di ristrutturazione edilizia, ha prorogato al 31 dicembre 2024 (rispetto al precedente termine del 31 dicembre 2021) la misura della detrazione al 50 per cento, fino ad una spesa massima di 96.000 euro, per gli interventi di ristrutturazione edilizia indicati dall’articolo 16-bis comma 1 del TUIR.

Si tratta, lo sappiamo bene, del classico Bonus Ristrutturazioni al 50%.

Di conseguenza, resta al 50% anche il Bonus Ristrutturazioni Acquisti (comma 3), previsto per gli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'art.3 del dpr 380/2001, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

Si tratta, nello specifico, di una detrazione del 36% “a regime” (proprio come il Bonus Ristrutturazioni 'classico', e quindi senza limiti temporali di scadenza) che trova applicazione ricorrendo le seguenti condizioni:

1. l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori;
2. l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (detti lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita).

La detrazione spetta quindi al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro; la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Ma proprio in virtù della nuova proroga, in via transitoria e più precisamente per le spese documentate, sostenute fino al 31 dicembre 2024, la detrazione spetterà ancora nella maggior misura del 50%, fino ad un ammontare massimo di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare. 

SuperSismabonus Acquisti 110% solo fino al 30 giugno 2022

La dead-line è fissata al 30 giugno 2022: sulla scadenza della detrazione maggiorata, infatti, la Legge di Bilancio non ha previsto proroghe.

Se gli interventi per la riduzione del rischio sismico sono effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3”, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, nel caso di acquisto di immobile nell’edificio ricostruito, a partire da luglio 2022 lo sconto spettante a chi compra torna alle aliquote ordinarie del 75 e 85 per cento, fino al 2024.

Si tratta, quindi, dell'agevolazione riconosciuta a chi acquista immobili oggetto di demolizione e ricostruzione da parte di imprese e sarà protagonista di una duplice disciplina per l’anno in corso:

• per gli acquisti effettuati entro il primo semestre 2022 sarà possibile beneficiare della detrazione del 110%;
• per quelli effettuati dal 1° luglio 2022, sarà possibile solo il Sismabonus Acquisti standard:
  • al 75% se la demolizione e successiva ricostruzione comporti il miglioramento di una classe di rischio sismico;
  • all’85 per cento nel caso di miglioramento di due classi.

L’importo massimo di spesa sul quale è possibile applicare l’agevolazione resta pari a 96.000 euro per unità immobiliare, e resta confermato che ai fini dell’applicazione dell’agevolazione è necessario che l’impresa che ha eseguito gli interventi proceda alla successiva alienazione entro 30 mesi dalla data di fine lavori.

I riferimenti di legge sono l'art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013 e l'art.119 comma 4 del DL 34/2020.

Il dubbio

Attenzione però: sebbene la Legge di Bilancio 2022 non abbia modificato il termine ultimo indicato nell’articolo 119 comma 4 del DL Rilancio (che ha istituito la maggiorazione al bonus in questione), tra i lavori per i quali il nuovo comma 8-bis dell'articolo 119 del DL 34/2020 prevede la proroga fino al 2023 con aliquota al 110 per cento, al 70 per cento per il 2024 e al 65 per cento per il 2025, sono menzionati anche “quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione”, senza però che vi siano riferimenti espliciti alla successiva alienazione da parte dell’impresa.

Ovviamente attendiamo 'lumi' in tal senso dall'Agenzia delle Entrate non appena saranno ricevuti gli interpelli - che sicuramente arriveranno -, sottolineando che il Sismabonus acquisti classico è stato prorogato fino al 31 dicembre 2024 dal comma 37, articolo 1 della Legge di Bilancio 2022.