Valorizzazione edilizia: quando decadono le agevolazioni per imposta di registro, ipotecaria e catastale

Agenzia delle Entrate: l'imposta di registro agevolata di 200 euro prevista dal DL Crescita (34/2019) presuppone che la società acquirente entro dieci anni demolisca e ricostruisca l’edificio o lo ristrutturi, con il conseguimento della classe energetica "NZEB, A o B”.


Attenzione: l'impresa edile che dopo aver acquistato un fabbricato usufruendo del regime previsto dal decreto “Crescita” rivende l’immobile senza aver effettuato gli interventi richiesti per usufruire della tassazione ridotta, non otterrà anzi perderà l’agevolazione e dovrà versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale ordinarie insieme a una sanzione pari al 30% dei tributi.

Lo ha precisato l'Agenzia delle Entrate con la risposta 324/2022 dello scorso 6 giugno, inerente la decadenza dall'agevolazione ex art.7 del DL 34/2019.

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Di cosa parliamo?

Le Entrate riepilogano lo stato dell'arte: l'articolo 7 sopracitato prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:

  • l'acquisto sia effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
  • l'acquisto abbia come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

  • alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;
  • ad eseguire interventi di "manutenzione straordinaria", "interventi di restauro e risanamento conservativo" o "interventi di ristrutturazione edilizia" individuati dall'articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001;
  • all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

Il regime di favore è quindi in vigore fino al 31 dicembre 2021 ed è a favore delle imprese di costruzione e ristrutturazione che una volta acquistato un intero fabbricato, entro i successivi dieci anni provvedano a demolirlo e a ricostruirlo, oppure a effettuare interventi di ristrutturazione edilizia di manutenzione straordinaria o di restauro conservativo.

In entrambi i casi, le opere devono essere realizzate conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica "NZEB, A o B”. L’immobile deve essere poi rivenduto per almeno il 75% del volume del nuovo edificio.

 

Se le condizioni 'decadono', niente agevolazione e penale

Le Entrate sottolineano che se viene a mancare una delle suddette condizioni, decade l’agevolazione con conseguente recupero delle imposte a tassazione ordinaria.

La società istante, come abbiamo visto sopra, sta per rivendere l'immobile senza aver effettuato gli interventi richiesti, e allora chiede se considerata l’autodenuncia resa all’amministrazione finanziaria, potrà evitare le sanzioni dovute per il mancato rispetto delle condizioni previste dall’agevolazione e se, in caso di risposta negativa, potrà usufruire del ravvedimento operoso.

Per il Fisco la risposta è no. La rivendita dell’intero fabbricato prima dei dieci anni fissati dalla norma senza che siano state effettuate le opere di valorizzazione necessarie per la tassazione in misura fissa integra:

  • l'ipotesi di decadenza dall’agevolazione, con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria;
  • il pagamento di una sanzione pari al 30% degli stessi tributi.

LA RISPOSTA 324/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE


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