Bonus prima casa e calcolo del termine di un anno: i chiarimenti del Fisco

E' piuttosto interessante, il chiarimento che fornisce l'Agenzia delle Entrate tramite "La Posta di FiscoOggi" a un contribuente che ha acquistato un immobile il 7 giugno 2021 e vuole beneficiare del Bonus Prima Casa.

Il contribuente fa sapere che l'altro immobile acquistato in passato con gli stessi benefici è stato messo in vendita. L’acquirente non riesce però a completare l’acquisto entro il 6 giugno 2022, cioè entro un anno. Fino a quando è prorogabile il termine?

Agevolazione prima casa e sospensione dei termini

Le Entrate, prima di tutto, ricordano che i termini entro i quali bisogna porre in essere gli adempimenti necessari per non perdere le agevolazioni prima casa sono stati sospesi più volte durante il periodo emergenziale (causato dal Covid-19). Riepilogando:

• l’art. 24 del DL 23/2020 li ha sospesi dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020;
  
• il DL 183/2020 (articolo 3, comma 11-quinquies) ha prorogato la sospensione fino al 31 dicembre 2021;
• il DL Milleproroghe (228/2021, convertito dalla legge 15/2022) ha in ultimo portato la sospensione al 31 marzo 2022.

Il termine ultimo per vendere l'immobile

In definitiva, quindi, il termine di un anno, entro il quale chi ha acquistato con le agevolazioni fiscali l’immobile da destinare a propria abitazione principale deve vendere la casa posseduta, ha ripreso a decorrere dal 1°aprile 2022.

Ciò significa che l’immobile che il contribuente del quesito ha comprato in passato deve essere venduto entro il mese di marzo 2023.

Bonus prima casa: riepilogo

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Il Bonus prima casa Under 36

In ultimo ma non per ultimo, ricordiamo che per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il DL 73/2021 (“Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”.

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
• utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021);
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.