Abusi edilizi e pagamento della multa: la fiscalizzazione dell'illecito non si applica se c'è totale difformità

Abbiamo parlato, di recente, di fiscalizzazione dell'abuso edilizio con commenti specifici dei nostri esperti in materia.

Oggi proponiamo una recente sentenza del Consiglio di Stato inerente il caso di una sanatoria edilizia concessa dal comune per alcuni abusi edilizi, nello specifico:

1. realizzazione di un balcone al piano primo;
2. ampliamento di superficie residenziale di 2,56 m2;
3. prolungamento del vano scala preordinato al prolungamento di un terrazzo pari a 10 m2;
4. realizzazione di una tettoia in legno posta sul precedente terrazzo;
5. difformità prospettiche prodotte dagli interventi predetti e da modifiche di vani finestrati.

Il comune aveva riscontrato positivamente l’istanza con il provvedimento del 2018, qualificando le opere di limitata entità ed in considerazione della impossibilità di eseguire i ripristini delle porzioni oggetto di modifica causa irrealizzabilità tecnica dell’intervento suscettibile di possibile alterazione degli equilibri statici dell’edificio, irrogando contestualmente una sanzione pecuniaria di 3.754,55 € e la demolizione della tettoia.

Ne era conseguita una diatriba tra due vicini, con il TAR Lazio che riteneva illegittimo il provvedimento del Comune, in quanto anziché procedere ai sensi dell’art. 27 del DPR n. 380/2001, aveva valutato la DIA, considerata irrituale, errando a sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria, di cui all’art. 34 del DPR n. 380/2001.

Il primo giudice era poi arrivato alla conclusione che l’amministrazione doveva valutare tale alternativa solo nella fase esecutiva del provvedimento repressivo edilizio, successiva ed autonoma rispetto all’emissione dell’ordine di demolizione.

I due proprietari degli abusi per i quali il Tar non aveva concesso la fiscalizzazione, quindi, ricorrevano al Consiglio di Stato, soccombendo.

L'intervento

L’intervento in contestazione è stato qualificato dal consulente tecnico d’ufficio in questo modo:

a) il rilevamento delle opere

• a1) ampliamento superficie residenziale per complessivi mq. 25,82 ricavato con una modifica in più zone della sagoma dell’edificio;
• a2) ampliamento superficie non residenziale per complessivi mq. 29,24 cosi ricavato: prolungamento del pianerottolo per complessivi mq. 2; sostituzione della copertura a tetto a falda inclinata con terrazzo praticabile per complessivi mq. 17,57; ampliamento della tettoia per complessivi mq. 2,26; sostituzione della copertura a tetto a falda inclinata con terrazzo praticabile per complessivi mq. 6,48; realizzazione di un balcone di mq. 1,90, rispetto ai previsti mq. 0,97, con diversa ubicazione. Confrontando le opere con il progetto secondo la licenza 568/1965 risultava al C.T.U una differenza della superficie utile residenziale del 36 % e della superficie utile non residenziale di 26,40%.

In seguito al deposito della relazione finale del CTU, parte appellante non ha contestato tale riscontro. Il Collegio può concludere in ogni modo che, confrontando tale descrizione con il provvedimento gravato, che le opere abusive accertate risultano confermate e l’atto impugnato risulta corretto da tale punto di vista.

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Variazione essenziale e in totale difformità: niente fiscalizzazione

Il CTU ha accertato che gli interventi sono stati realizzati in fase di costruzione dell’edificio (nel periodo 1965/1966).

• c) l’inquadramento tecnico delle opere (difformità parziale o totale dal titolo edilizio)

In seguito alla richiesta d’integrazione, il tecnico ha precisato che l’intervento ha comportato un aumento della superficie superiore del 2% del volume o della superficie lorda del fabbricato e quindi è classificabile come variazione essenziale ed in totale difformità, ricadendo l’immobile anche in area sottoposta a vincolo paesistico.

In base a tale risultato, il Collegio non deve neanche entrare nel merito del quesito sub d) sulle conseguenze tecniche di un eventuale difformità parziale, essendo la difformità totale.

Sono quindi destituite di fondamento le doglianze degli appellanti, dovendosi confermare la pronuncia di primo grado, accertando che:

• l’ampliamento senza titolo riportato dal Comune nella parte fattuale è correttamente descritto; era onere degli appellanti confutare nel dettaglio la suddetta descrizione degli abusi, ma la CTU ha confermato il contrario, non oggetto di specifica contestazione;
• effetto di tale risultato è che le opere costituiscono non solo una variazione essenziale, ma anche una totale difformità, che impedisce quindi l’applicazione dell’art. 34, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 (Cons. Stato, sez. VI, n. 3323/2022 sulla fiscalizzazione dell’abuso edilizio; in termini anche Cons. Stato, sez. VI, n. 1388/2021 sulla necessità della demolizione per tali opere);
• ricadendo la zona de qua in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico (decreto ministeriale del 7 marzo 1956), l’alternativa alla sanzione demolitoria non è comunque ammessa.

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