La ristrutturazione urbanistica con premialità volumetriche come alternativa alle criticità dei bonus edilizi

L’edilizia rigenerativa e sostenibile passa attraverso risorse economiche “certe ed esigili” e non attraverso “documenti contabili di credito”. La totale “demolizione” di un aggregato edilizio obsoleto e la sua “ricostruzione” darebbe vita ad un nuovo complesso edilizio, efficiente e sostenibile.

Di seguito riportiamo la proposta di un ingegnere alle criticità finanziarie prodotte dai bonus e superbonus fiscali per un rilancio reale dell'edilizia e al tempo stesso alla rigenerazione delle nostre città.

Bonus e Superbonus: non è tutto oro quel che luccica

Malgrado dati statistici spumeggianti, pubblicati anche da autorevoli Centi Studi, un numero elevato di operatori edili e di proprietari di alloggi sono da troppo tempo in attesa trepidante della trasformazione in denaro contante del titolo di credito fiscale in loro possesso. È purtroppo chiaro ed è oggettivamente riscontrato che le norme di legge sui bonus e superbonus in edilizia si sono rivelate una confusione legislativa che ha prodotto un gran numero di false illusioni e danni economici, diffondendo ansie e preoccupazioni ai proprietari di alloggi ed agli operatori interessati, illudendo perfino le stesse casse dello Stato che si trovano a dover gestire evasioni e truffe colossali. 

Penso che l’errore fondamentale di queste norme stia nel fatto che il “denaro liquido ed esigibile” si sia voluto sostituire con bonus fiscali che, ovviamente, essendo solo “documenti contabili”, non sono altrettanto “facilmente esigibili”. Questo è ciò che è successo e che sta succedendo. È come se si avesse voluto operare sul mercato finanziario con una moneta parallela che, alla fine, si sta dimostrando priva di valore reale e generatrice di inflazione.

Ma questi sono temi che appartengono agli economisti, a cui lasciamo volentieri ogni valutazione, pur nella amara constatazione che gli effetti deleteri di queste norme ci stanno travolgendo inesorabilmente in una crisi di liquidità senza pari.

Cosa si potrebbe fare, allora, per rilanciare l'edilizia?

Tuttavia, della questione, noi ingegneri e architetti, preferiamo trattare solo gli aspetti edilizi e quelli urbanistici, non esimendoci però dal sottolineare il populismo ingannevole con cui, a nostro avviso, sono state pensate e rese vigenti norme di tal genere.

Riteniamo, pertanto, che – al contrario – un’attenta e sapiente riscrittura di norme tecniche già esistenti, produrrebbe migliori risultati rispetto a quelli ottimisticamente auspicati per i bonus fiscali.

Basterebbero, infatti, alcuni semplici aggiustamenti a norme di legge esistenti, già contenute peraltro nel Codice dell’Edilizia, perché il tema della ripresa edilizia avrebbe un’evoluzione più semplice e realmente più vantaggiosa, senza dover scomodare l’Agenzia delle Entrate, con le sue quotidiane circolari esplicative; l’Enea, con le sue macchinose procedure per la classificazione dei dati energetici e le Banche, con i loro complicati e costosi atti, propedeutici al sofferto riconoscimento del credito maturato.

In particolare, basterebbe rendere più adeguata la definizione di “ristrutturazione urbanistica” di cui all’art. 3 comma 1 lett. d) che, nel combinato disposto con le leggi esistenti sulla Rigenerazione Urbana, sull’Edilizia Sostenibile e sulla Perequazione Urbanistica, potrebbe prevedere significative e più incisive premialità volumetriche, risolvendo, così, ogni titubanza allo slancio verso importanti investimenti economici.

In tal caso, sarebbero più evidenti, più stabili e sicuramente “certi ed esigibili” i vantaggi per tutti gli operatori (non solo quelli del settore edile); sarebbero più tangibili i vantaggi per i singoli proprietari; sarebbero certi i vantaggi per la collettività e per l’ambiente.

Si raggiungerebbe l’obiettivo di consumo zero di suolo, l’obiettivo di un parco edifici rinnovato, in linea con le efficienze energetiche e sismiche; l’obiettivo di effettivi introiti per le casse dei Comuni e dello Stato, facilitando un reale rilancio dell’intera economia del Paese.

Niente, quindi, “bonus cartacei” di nessun valore ma solo denaro “di tipo tradizionale” a cui, purtroppo, ci stiamo tutti disabituando.

Facciamo un esempio

Per meglio rendere il concetto, facciamo una valutazione concreta. 

Con le stesse semplificazioni attualmente in vigore, ivi comprese le recenti riscritture delle definizioni di “Manutenzione Straordinaria”, di “Ristrutturazione Edilizia”, di “Demolizione e Ricostruzione”, la totale “demolizione” di un aggregato edilizio esistente (oggi inadeguato per sicurezza sismica, per efficienza energetica, per sostenibilità ambientale) e la sua “ricostruzione” (con differenti parametri edilizi ed urbanistici), darebbe vita ad un nuovo complesso edilizio, in linea con i criteri di vivibilità e di efficientamento. 

È evidente che, per questi obiettivi, dovrebbero essere previste premialità volumetriche adeguate, perché l'intervento sia reso conveniente per tutti i soggetti coinvolti (proprietari, operatori edili, ecc.) ed efficace per il decoro e la rigenerazione urbana: anche le casse pubbliche ne trarrebbero beneficio, introitando reali e più cospicui oneri. 

Ad esempio, una volumetria premiale del 300% rispetto a quella esistente, renderebbe appetibile l’operazione da parte dei proprietari che vedrebbero quantomeno raddoppiare le attuali proprie volumetrie (+100%) ed anche da parte degli operatori edili che potrebbero comodamente ammortizzare i costi della demolizione e ricostruzione, introitando adeguati incassi (+200%). Sarebbero evidenti, infine, i vantaggi della rigenerazione edilizia ed urbanistica, soprattutto per quelle aree degradate delle nostre città.

Un commento finale riguarda, poi, la tipologia edilizia dei nuovi aggregati che si andrebbero a realizzare con questi sostanziali valori di premialità volumetrica: i nuovi aggregati a realizzarsi, dovrebbe svilupparsi in altezza (ben oltre le attuali altezze previste dai nostri obsoleti Piani Urbanistici Comunali), a tutto vantaggio delle aree di sedime dei fabbricati che, essendo notevolmente ridotte degli spazi occupati dalle vecchie costruzioni, consentirebbero nuovi ampi spazi per strade, giardini, aree ludiche e di svago, orti urbani, spazi collettivi, ecc.  

In sostanza, con questa nostra proposta, si tratta di rigenerare interi isolati urbani ed aggregati edilizi, oggi inadeguati ed insicuri, demolendoli e ricostruendoli ex novo. Tutto ciò senza provocare nuovo consumo di suolo, anzi restituendo alla fruizione comune una significativa parte di quelle aree che la cementificazione d'assalto della prima metà del '900 del secolo scorso, ci ha sottratto.

In conclusione, a nostro parere, tali iniziative di legge, totalmente differenti da quelle che attengono alla complessa ed inefficace gestione dei bonus fiscali, svilupperebbero valori di economia reale, impiegando denaro realmente circolante, in risorse economicamente quantificabili che appartengono all’economia reale.

Questo è il pensiero di Francesco K. Carpagnano, ingegnere che opera nel settore edile da oltre quarant’anni, maturando importanti esperienze nel Consiglio Direttivo del proprio Ordine Professionale, alla presidenza del Laboratorio di Qualità Urbana, al coordinamento del Comitato Tecnico Scientifico del Future Center Puglia, alla direzione tecnica di una importante Società di Ingegneria.