Balcone: la corretta ripartizione dei costi per l'impermeabilizzazione

Costi di ripartizione per l'impermeabilizzazione del balcone: se è considerato di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dal quale protende – a eccezione delle parti esterne, ritenute elementi integranti della facciata e dunque di pertinenza condominiale – gli oneri degli eventuali lavori di impermeabilizzazione restano tutti a carico dello stesso proprietario

Chi paga le spese di impermeabilizzazione del balcone? La domanda non è affatto scontata, considerando gli importi spesso molto alti e la complessità del riparto, che non è 'normato' a livello di manutenzione. Il balcone, inoltre, si compone di diversi elementi che svolgono funzioni altrettanto diverse.

I criteri di riparto delle spese
Ci sono due interpretazioni:

  • art.1125 Codice civile (tesi minoritaria): si applica in maniera estensiva la norma per la quale, con riferimento a volte, soffitti e solai, le spese relative a queste parti del fabbricato devono essere divise al 50% tra i proprietari degli appartamenti che si sovrastano l’un l’altro, con la precisazione che il titolare dell’appartamento sovrastante deve sostenere le spese riguardanti il pavimento, mentre gli oneri relativi al soffitto restano a carico del proprietario dell’abitazione sottostante. Pertanto, i lavori di impermeabilizzazioni saranno a carico di quest'ultimo, che abita al piano inferiore;
  • sentenza 14576/2017 della Cassazione: il balcone cosiddetto "aggettante", ossia che sporge dalla facciata dell’edificio, rappresenta un prolungamento dell’appartamento dal quale protende, senza svolgere funzione di copertura del piano inferiore ed è dunque di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento al quale accede, con l’eccezione delle parti esterne, aventi funzione decorativa e pertanto di pertinenza condominiale.
    Per questa duplice dimensione del balcone, sono di pertinenza del proprietario dell’appartamento le spese riguardanti la parte interna del balcone (pavimento, soletta, ecc) e quindi anche quelle per i lavori di impermeabilizzazione; di competenza del condominio saranno invece le spese riguardanti la parte esterna del balcone (parapetto, ringhiera, ecc.), avente funzione decorativa della facciata.

In virtù di quanto sopra esposto, si può affermare che se il balcone è considerato di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento dal quale protende – a eccezione delle parti esterne, ritenute elementi integranti della facciata e dunque di pertinenza condominiale – gli oneri degli eventuali lavori di impermeabilizzazione restano tutti a carico dello stesso proprietario.

Tale ripartizione può, nel caso, essere modificata dal regolamento di condominio? Si, solo da una delibera unanime di tutti i còndomini, poiché l'assemblea può deliberare sulle parti comuni dell'edificio ma non può decidere sulle proprietà esclusive dei singoli.