Acquisto, ristrutturazione e vendita di edifici: Bonus imposte ok anche con più atti di compravendita

Non conta il numero di atti coi quali la società ha acquistato l’intero fabbricato, per fruire dell’agevolazione prevista dall’art.7 del DL Crescita (34/2019). E' sufficiente infatti il rispetto delle condizioni fissate dalla norma che – in caso di acquisizione di interi edifici da parte di imprese di costruzione intenzionate a ristrutturarli (o demolirli e ricostruirli), entro dieci anni dall’acquisto, in chiave antisismica, e alienarli – prevede l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risposta 384/2020, dove si evidenzia che la descritta disposizione agevolativa non prescrive per l'acquisto dell'"intero fabbricato" la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell'atto di compravendita delle unità che compongono l'intero fabbricato in un unico contesto.

Bonus imposte DL Crescita: riepologo

L'art.7 del DL 34/2020 prevede che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna ove ricorrano le seguenti condizioni:

• l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
• l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

• alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero;
• ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB ("Near Zero Energy Building"), A o B;

• all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

Se non vengono rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l'agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l'applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

Contratti: come fare per avere lo sgravio

Da un punto di vista operativo, il Fisco condivide quanto affermato dall'istante in ordine alla necessità di procedere alla stipula dei due atti integrativi da registrare assolvendo l'imposta di registro in misura fissa e, contestualmente, effettuare il versamento integrativo dell'ammontare delle imposte ipotecaria e catastale, assolte in relazione precedenti atti di compravendita nella misura di euro 50 ciascuna, per adeguarlo all'importo dovuto in misura fissa di euro 200 per ciascuna imposta e per ciascun atto di compravendita.

In tali atti integrativi andrà resa la dichiarazione di volersi avvalere delle agevolazioni previste dall'articolo 7 in esame.

Per completezza si rappresenta che il termine dei dieci anni entro il quale l'impresa deve provvedere all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato decorre dalla data del primo acquisto.

Successivamente alla registrazione dei due atti integrativi la società istante potrà presentare istanza di rimborso in relazione al maggior ammontare sostenuto a titolo di imposta di registro, assolta in misura proporzionale, rispetto alla misura fissa di euro 200 dovuta per ciascun atto in base alle previsioni dell'articolo 7 citato.

LA RISPOSTA 384/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF