Esonero spese condominiali per il costruttore sull'invenduto: la Cassazione legittima la clausola nel regolamento contrattuale

Il caso

La pronuncia si inserisce nel solco giurisprudenziale riguardante i regolamenti condominiali contrattuali e convenzioni derogative dei criteri legali ripartitivi delle spese. Ribadisce la piena legittimità e opponibilità nei confronti degli acquirenti che hanno accettato il regolamento per relationem nell’atto di acquisto.

La vicenda nasce dal contrasto tra due società: la prima, condomina in quanto acquirente di locali commerciali, la seconda, costruttrice e venditrice del plesso immobiliare.

Nodo della controversia, la clausola del regolamento di condominio che prevede l’esonero del novanta per cento delle spese condominiali in favore della costruttrice fino a quando non alienerà i locali invenduti.

Secondo la condomina, tale clausola era da ritenersi anacronistica, vessatoria e nulla oltre che lesiva dei diritti degli altri condòmini.

Il percorso processuale e gli esiti

L’iter processuale si è snocciolato attraverso tre gradi di giudizio con esito costantemente sfavorevole alla società attrice.

La corte territoriale ha evidenziato come la clausola fosse parte integrante del regolamento contrattuale, perciò vincolante per l’acquirente che vi aveva aderito espressamente.

La Cassazione conferma tale impostazione ritenendo infondati i motivi di ricorso basati, da un lato, sulla presunta assenza di motivazione e sulla erronea valutazione della natura della clausola, dall’altro, sulla sua presunta nullità per violazione delle regole interpretative e di buona fede.

Deroga come espressione di autonomia negoziale

Il fulcro della decisione orbita attorno all’autonomia privata: la «diversa convenzione» di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. è una dichiarazione negoziale bilaterale o plurilaterale che consente ai partecipanti di modulare, secondo logica funzionale e pattizia, i criteri di riparto delle spese.

La Cassazione ribadisce che anche clausole che comportano esenzioni totali o parziali per uno o più condòmini, se accettate in via contrattuale sono perfettamente legittime e vincolanti.

Esclusione del carattere vessatorio

Uno degli aspetti più significativi della decisione poggia sulla netta distinzione tra clausole vessatorie ex art. 1341 c.c. e clausole contenute in regolamenti contrattuali le quali, se approvate (anche per relationem) al momento dell’acquisto non richiedono una specifica approvazione scritta. La Suprema Corte esclude qualsiasi violazione delle regole del Codice del Consumo rilevando come la società acquirente non rivesta la qualifica di consumatore e sottolineando l’inapplicabilità della disciplina comunitaria sulle clausole abusive (Direttiva 93/13/CEE).

Natura della clausola contrattuale

E’ rilevante anche la valutazione della natura della clausola oggetto di causa: pur essendo ancorata ad un evento futuro e incerto (vendita dei locali o concessione in locazione), non può essere considerata una condizione meramente potestativa in quanto tale evento non dipende esclusivamente dalla volontà arbitraria della società costruttrice, ma rappresenta una componente fisiologica della attività imprenditoriale e commerciale.

La previsione, tutt’altro che vessatoria, si configura piuttosto come una modalità di gestione economica delle spese in una fase di transizione del complesso condominiale con effetti chiari, delimitati e accettati in via contrattuale.

Modificabilità della clausola contrattuale

Altro aspetto vagliato dalla Corte di legittimità riguarda la possibilità, da parte dei condòmini, di modificare la clausola contrattuale. Necessiterà del consenso totalitario di tutti i partecipanti al condominio poiché trattasi di convenzione derogatoria ai sensi dell’art. 1123 c.c.

Difettando la formazione di una nuova volontà contrattuale collettiva, la clausola resterà valida ed efficace, anche se decorre da molti anni.

La Cassazione legittima lo sgravio del costruttore dal pagamento delle spese condominiali

La pronuncia contribuisce a definire con maggiore precisione l’àmbito delle clausole derogatorie nei regolamenti condominiali di natura contrattuale. Ribadisce anche la linea secondo cui le clausole approvate tra professionisti non rientrano nel novero applicativo della normativa sulle clausole abusive, nemmeno quando comportino disequilibri nella ripartizione delle spese. In definitiva, la Cassazione ha rigettato il ricorso asserendo una visione rigorosa e coerente con i princìpi della autonomia privata e certezza dei rapporti giuridici.

La decisione conferma il principio secondo cui le deroghe convenzionali alla disciplina legale condominiale, se inserite in regolamenti contrattuali validamente accettati, conservano piena efficacia vincolante, anche qualora comportino esenzioni a favore del costruttore.

Tali clausole non sono né vessatorie, né nulle per la eccessiva durata, e la loro modifica richiede l’assenso totalitario dei partecipanti.

La clausola contrattuale è risultata conforme alla giurisprudenza sulla possibilità di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali. E’ stata ritenuta valida, efficace e vincolante in quanto contenuta in un regolamento contrattuale ed espressamente richiamata nell’atto di acquisto.

Le clausole regolamentari accettate contrattualmente non possono essere disconosciute unilateralmente solo per sopravvenuta scomodità o mutamento delle condizioni economiche.

La decisione sottolinea un principio fondamentale: in àmbito condominiale, soprattutto quando sono coinvolti atti di autonomia privata strutturati come regolamenti contrattuali, le pattuizioni restano vincolanti, salvo successiva diversa volontà unanime.