Demolizione e ricostruzione: quando la ristrutturazione edilizia tiene

Quando un intervento di demolizione e ricostruzione può rientrare nel novero della ristrutturazione edilizia - con tutte le conseguenze pratiche del caso - e quando, invece, si ricade nella nuova costruzione?

In una recente sentenza, la n.979/2025 del 28 maggio, il Tar Salerno fa chiarezza dando peraltro ragione a un cittadino che si era visto respingere - dalla Soprintendenza - un'istanza ex articolo 146 del D.Lgs. n. 42/2004, depositata dal ricorrente ai fini della "demolizione di porzione di fabbricato fuori terra in struttura metallica e realizzazione di deposito interrato avente copertura piana a giardino, servito da rampa di accesso".

Il caso: inquadramento dell'intervento

Il ricorrente aveva chiesto un'autorizzazione paesaggistica per un intervento di demolizione di una porzione fuori terra di un fabbricato esistente (in struttura metallica, parzialmente interrato) e la realizzazione, nel residuo interrato, di un deposito con copertura a giardino, servito da rampa di accesso.

La Soprintendenza ha negato il parere, qualificando l’intervento come "nuova costruzione" non compatibile con i vincoli paesaggistici gravanti sull'area storica.

Il TAR invece, come visto sopra, accoglie il ricorso.

Quando la demolizione e ricostruzione è ristrutturazione edilizia

La disciplina di riferimento è l’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001, con le modifiche introdotte da recenti interventi legislativi.

La giurisprudenza amministrativa distingue tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione sulla base di alcuni elementi chiave:

• Ristrutturazione edilizia: l’intervento comporta la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente (sagoma, sedime, prospetti, volumi, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche), senza incrementi di volumetria.
• Nuova costruzione: si ha quando l’intervento comporta modifica radicale dell’edificio, con aumento di volume, o quando l’edificio ricostruito presenta caratteristiche sostanzialmente diverse da quelle originarie.

Nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico (artt. 136 e 142 Codice dei beni culturali), è richiesta, per la ristrutturazione edilizia, il mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche dell’edificio preesistente e l’assenza di incremento volumetrico.

Perché l’appello viene accolto

a) Ricostruzione conforme ai requisiti di legge

• Il progetto oggetto di diniego non prevede incremento di volumetria e si limita a realizzare un deposito interrato di pari superficie all’esistente, eliminando la parte fuori terra.
• Le modifiche di sagoma sono funzionali solo alla copertura a giardino e alla riduzione del volume fuori terra, senza realizzare un organismo edilizio diverso o più impattante.
• L’impatto sull’ambiente risulta ridotto rispetto alla situazione originaria.

b) Sulla rampa di accesso

• La realizzazione della rampa di accesso non rappresenta nuova costruzione, ma un’opera pertinenziale, priva di autonomia funzionale e con impatto limitato.

c) Carenza di motivazione della Soprintendenza

• Il diniego è motivato solo in base a una presunta qualificazione dell’intervento come nuova costruzione, senza spiegare in concreto come e perché l’opera sarebbe incompatibile con il contesto paesaggistico.
• La Soprintendenza non ha valutato se, con prescrizioni tecniche o modifiche progettuali, l’intervento sarebbe potuto risultare compatibile, come richiesto dalla giurisprudenza.

Il principio di diritto: quando la demo-ricostruzione è ristrutturazione edilizia

In definitiva, il TAR sottolinea che un intervento di demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia quando:

• non incrementa la volumetria rispetto al preesistente;
• mantiene sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche fondamentali (o, in caso di modifica, queste siano in “riduzione” e non realizzino un nuovo organismo edilizio autonomo);
• è inserito in modo compatibile nel contesto, specie se in area vincolata.

Nel caso di specie, il progetto non integra nuova costruzione, ma una ristrutturazione edilizia, e la motivazione della Soprintendenza è risultata generica e non puntuale.

L'appello viene accolto e il provvedimento di diniego annullato; l’Amministrazione dovrà riesaminare l’istanza con adeguata motivazione e valutazione concreta delle possibili soluzioni progettuali