Immobili pre-esistenti: quando manca l’onere della prova scatta la demolizione

Vincoli paesaggistici e interventi edilizi: cosa cambia tra nuove costruzioni e immobili esistenti

La gestione degli interventi edilizi in presenza di vincoli paesaggistici presenta profonde differenze a seconda che si tratti di nuove costruzioni o di immobili già esistenti.
Per le nuove costruzioni, il percorso autorizzativo si presenta ben delineato, ossia chi intende realizzare un nuovo edificio in area sottoposta a vincolo paesaggistico deve necessariamente ottenere preventivamente l’autorizzazione paesaggistica e successivamente titolo abilitativo valido prima dell’inizio dei lavori.
Ben diversa è la situazione per gli immobili esistenti, particolarmente per quelli realizzati in epoche remote, in quanto bisogna stabilire se l’edificio sia stato realizzato prima o dopo l’imposizione del vincolo paesaggistico.

Per gli immobili esistenti le difficoltà che si incontrano riguardano la ricostruzione della cronologia edificatoria in particolare:

• spesso mancano atti e documenti certi che attestino l’epoca di costruzione, specialmente per gli edifici più antichi;
• gli immobili subiscono frequentemente modifiche, ampliamenti e ristrutturazioni che rendono difficile distinguere la parte originaria da quelle realizzate in fasi successive;
• le aerofotogrammetrie d’epoca, pur rappresentando strumenti preziosi, presentano spesso limiti di leggibilità e di interpretazione.

In sintesi, per le nuove costruzioni la documentazione autorizzativa è contemporanea e facilmente verificabile, per gli immobili esistenti si pone il complesso problema dell'onere della prova.
Quindi i manufatti esistenti in zone soggette a vincoli e privi di autorizzazione paesaggistica sono automaticamente oggetto di demolizione?

La risposta non è né SÌ e né NO. Bisogna infatti valutare specificamente caso per caso e capire se è possibile dimostrare che lo stato dei luoghi sia antecedente ai vincoli e non sia stato poi alterato.

Tale principio viene chiarito dalla recente sentenza del TAR Campania n. 4018/2025, che ha affrontato proprio la questione della datazione di due fabbricati rispetto all’imposizione di un vincolo paesaggistico del 1962, evidenziando le difficoltà probatorie e i criteri giurisprudenziali consolidati in materia.

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Demolizione per due fabbricati rurali senza prove storiche

Due costruzioni rurali in pietra calcarea sono state al centro di una complessa vicenda giudiziaria analizzata dal TAR della Campania con la sentenza n. 4018/2025, che ha visto scontrarsi le ragioni della tutela paesaggistica con quelle della proprietà privata. I manufatti, realizzati quindi in muratura portante con pietrame locale e coperture in tegole di fattura tradizionale, rappresentano un esempio emblematico delle problematiche che sorgono quando l’edificazione in zone vincolate si intreccia con questioni di datazione storica e legittimità urbanistica.

I fabbricati contestati presentavano caratteristiche costruttive tipiche degli immobili rurali locali, con murature in pietrame calcareo e coperture in legno e lamiera coibentata.
In particolare, alcuni fabbricati presentavano anche dei mini alloggi, talvolta comprensivi di cantine sottostanti, e completi in ogni loro parte. I manufatti erano in uso in quanto presentavano anche ambienti arredati (soggiorno, angolo cottura, bagno, etc.). Alcune strutture, benché rifinite esternamente, non erano accessibili al momento dell’accertamento. Ciononostante, dalla documentazione catastale emergeva chiaramente una destinazione d’uso abitativa.

L’Amministrazione comunale dai documenti storici e pratiche edilizie esaminate non aveva riscontrato la preesistenza dei due edifici al 1962, anno di imposizione del vincolo paesaggistico, considerando inoltre gli interventi di ampliamento e modifica eseguiti nel corso degli anni successivi.

Di contro la società proprietaria ha impugnato l’ordinanza, sostenendo:

• da un lato che il Comune non avesse adottato alcun provvedimento all’esito delle contestazioni del 2009 e dell’accertamento risalente al 2004;
• dall’altro dichiarava che tali fabbricati fossero stati edificati prima degli anni ‘50, quindi in epoca ben anteriore all'imposizione del vincolo paesaggistico, circostanza che li avrebbe esonerati dalla necessità di acquisire la preventiva autorizzazione paesaggistica.

Il TAR ha disposto una verificazione tecnica affidandola al Responsabile della Direzione Generale per il Governo del Territorio della Regione Campania, con l’obiettivo di accertare se la realizzazione dei fabbricati fosse antecedente al 1962, tenuto conto dei materiali e delle modalità costruttive utilizzate, nonché di ogni altro elemento utile emergente dagli atti di causa e dalla documentazione comunale.

Da tale analisi tecnica sono emersi dei risultati differenziati per i vari fabbricati.
Per quanto riguarda il fabbricato, indicato in sentenza col n. 4, è stato stabilito con certezza che la costruzione esisteva ed era stata realizzata negli anni antecedenti il 1962. Tuttavia, le scale metriche dei fotogrammi di riferimento rendevano impossibile definire le dimensioni planimetriche, la consistenza in metri quadrati e la volumetria esistenti all’epoca.
Una situazione ben diversa è emersa per il fabbricato indicato col n.3, in quanto il verificatore ha definito “molto dubbia” l’esistenza del manufatto nel 1956 (anno del rilievo aerofotogrammetrico), evidenziando che l’indicazione effettuata dal tecnico di parte nel fotogramma appariva “puramente simbolica, sulla scorta di tracce di murature indecifrabili”. Tale circostanza trovava conferma nell'assenza del manufatto all’interno dello stralcio fotogramma relativo alla ripresa aerea effettuata negli anni 1974-1975. Solo dalla fotografia del 1985 si evidenzia con certezza l’esistenza del fabbricato, per giunta presente solo parzialmente o come tracce di murature coperte dalla vegetazione, rendendo (vista la vetustà delle mura) incerta la sua esistenza prima dell’imposizione del vincolo paesaggistico.

Il Tribunale ha esaminato criticamente la documentazione prodotta dalla parte ricorrente e ha sancito che “(…) ai fini del decidere è l’anteriorità di tale edificazione (che pacificamente è avvenuta in assenza del titolo paesaggistico) rispetto all’apposizione del vincolo paesaggistico risalente al 1962 (circostanza rimarcata nell’atto impugnato), tenuto conto del noto principio di indifferenza del titolo edilizio, secondo cui “in presenza di aree assoggettate a vincolo paesistico, indipendentemente dal titolo edilizio richiesto e dalla natura pertinenziale o meno delle opere, si impone comunque la previa acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che l’applicazione della sanzione demolitoria è, in ogni caso, doverosa, ove non sia stata ottenuta alcuna preventiva autorizzazione paesistica” (…). “Sul punto relativo all’onere della prova, si osserva poi, che nei giudizi come quelli di specie, la giurisprudenza ritiene che l'epoca di realizzazione di un abuso edilizio deve essere provata dall'interessato che intende dimostrare la legittimità del proprio operato, e il relativo onere non grava sul Comune, il quale, in presenza di un'opera edilizia non assistita da un titolo che la legittimi, ha solo il potere-dovere di sanzionarla secondo la previsione normativa e tale onere può ritenersi a sufficienza soddisfatto solo quando le prove addotte risultano obiettivamente inconfutabili sulla base di atti e documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrono la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto (…).
(...)
Conclusivamente, va affermato che difettando la prova della esistenza dei due fabbricati - nella attuale consistenza planovolumetrica - al momento dell’apposizione del vincolo, l’ordinanza impugnata resiste alle censure ricorsuali.”
Il TAR ha quindi ritenuto che mancasse la prova certa dell’esistenza e della consistenza dei fabbricati al momento dell’apposizione del vincolo. Di conseguenza, la sanzione demolitoria è stata giudicata corretta e conforme al principio giurisprudenziale secondo cui l’onere della prova della pre-esistenza di un abuso edilizio gravi sull’interessato. Così come viene confermato che, anche in presenza di edifici di vecchia fattura, la mancanza di autorizzazione paesaggistica legittima comunque l’applicazione della demolizione.

In conclusione la sentenza rimarca quanto sia fondamentale la presenza di una documentazione storica adeguata, infatti la disponibilità di prove tecniche inconfutabili non costituisce solo una precauzione consigliabile ma rappresenta talvolta l’unico strumento per evitare le severe conseguenze sanzionatorie (come ad es. la demolizione).

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