Piccolo deposito in area vincolata: no al condono ma speranze col Salva Casa

Il condono edilizio è una procedura straordinaria che consente la regolarizzazione di abusi sostanziali, ma limitatamente a certe 'forchette temporali': in Italia ne abbiamo visti tre, l'ultimo dei quali nel 2003 (terzo condono edilizio).

E' diverso il caso della sanatoria ordinaria o semplificata del DL Salva Casa, in quanto con tale procedura - inserita nel Testo Unico Edilizia - si va a regolarizzare un abuso formale (assenza della SCIA, parziale difformità dal permesso di costruire, tolleranze costruttive), che alle volte - come nel caso di specie - può portare un abuso edilizio di piccole dimensioni a non ottenere il condono ma a nutrire speranze con le regole del Salva Casa.

Il caso: piccolo deposito in area vincolata

La vicenda della sentenza 3934/2025 del Tar Lazio riguarda un piccolo locale di circa 4 mq realizzato su terrazzo, destinato a deposito attrezzi e di natura pertinenziale rispetto al fabbricato principale. L'immobile si trova in zona omogenea B1-saturo con categoria di tutela C (sotto-categoria C.2.2), quindi soggetta a vincoli paesaggistici.

Il proprietario aveva richiesto il condono edilizio ai sensi del decreto-legge 269/2003 (terzo condono), ma il Comune aveva respinto l'istanza. Successivamente, l'amministrazione aveva emesso ordinanza di demolizione del manufatto abusivo, contro la quale il cittadino ha presentato motivi aggiunti al ricorso principale.

Condono negato: ecco perché

Il TAR ha confermato la legittimità del diniego di condono, richiamando la disciplina regionale del Lazio particolarmente restrittiva. La legge regionale 12/2004 ha infatti introdotto un regime più rigoroso rispetto alla normativa statale (in questo caso il DL 269/2003), escludendo dalla sanatoria le opere realizzate in aree soggette a vincoli.

Le ragioni del diniego:

• il manufatto costituisce aumento di volumetria non assentito;
• è stato realizzato in zona vincolata (tutela paesaggistica);
• non rientra tra le opere di "minore rilevanza" richieste, per la sanatoria straordinaria, da parte del DL 269/2003 (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria)
• la normativa regionale preclude la sanabilità per tutte le tipologie di abuso diverse da quelle espressamente ammesse.

Quello che bisogna tenere a mente è che non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'Allegato 1 alla legge sul c.d. terzo condono (326/2003, di conversione del DL 269/2003), realizzate su immobili soggetti ai vincoli indicati dalla norma, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'are

Il TAR ha precisato che il carattere restrittivo del terzo condono rispetto ai precedenti è costituzionalmente legittimo, essendo finalizzato alla tutela di valori di rilievo costituzionale come ambiente e paesaggio.

L'ordinanza di demolizione è illegittima?

Diversamente, il Tribunale ha accolto i motivi aggiunti annullando l'ordinanza di demolizione per violazione del diritto di partecipazione al procedimento. Il Comune non aveva infatti inviato l'avviso di inizio del procedimento ex art. 7 della legge 241/1990.

Questi i principi affermati:

• anche nei procedimenti vincolati è necessario il contraddittorio quando l'accertamento dei presupposti richiede istruttoria specifica;
• la partecipazione è essenziale per valutare entità e natura delle difformità;
• il principio di proporzionalità impone di modulare le sanzioni in base al caso concreto.

Sanatoria col Salva Casa: si può rientrare nelle tolleranze costruttive

Inoltre, ed è sicuramente la parte più interessante della pronuncia, trattandosi di piccolo volume, non è da escludersi che, pur non essendo condonabile, ai sensi della legge n. 326 del 2003, in qualche modo rientri nelle c.d. tolleranze edilizie, peraltro da ultimo ex novo disciplinate dal decreto-legge 69/2024, conv., con mod., dalla legge 105/2025 (c.d. Decreto Salva Casa), o sia in altro modo sanabile, ai sensi delle disposizioni novellate, di cui Testo Unico Edilizia.

Il TAR ha quindi evidenziato come il DL 69/2024 abbia modificato significativamente il quadro normativo, aprendo nuove possibilità di regolarizzazione. La sentenza sottolinea che trattandosi di "piccolo volume" non è da escludere che possa rientrare nelle cosiddette tolleranze costruttive.

Le novità introdotte:

• ampliamento delle fattispecie di sanatoria delle difformità edilizie;
• migliore specificazione delle tolleranze costruttive;
• possibilità di regolarizzazione per interventi di entità limitata;
• necessità di valutazione caso per caso.

Le implicazioni procedurali

La decisione stabilisce un importante principio: prima di procedere alla demolizione di manufatti di modesta entità, l'amministrazione deve:

1. inviare comunicazione di avvio del procedimento;
2. consentire adeguato contraddittorio (spatium deliberandi);
3. valutare le nuove possibilità di sanatoria introdotte dal Salva Casa;
   
4. considerare la proporzionalità della sanzione rispetto all'entità dell'abuso.

Particolare attenzione deve essere prestata quando il proprietario non sia l'autore delle difformità, avendole acquisite "a titolo derivativo".

Piccoli abusi: il comune deve essere flessibile

La sentenza conferma l'orientamento rigoroso sul terzo condono edilizio in zona vincolata, ma introduce elementi di flessibilità procedurale che potrebbero aprire nuovi scenari. Il Decreto Salva Casa rappresenta infatti uno strumento potenzialmente efficace per piccoli manufatti come quello in questione.

L'annullamento dell'ordinanza di demolizione per vizi procedurali offre al proprietario l'opportunità di valutare le nuove forme di sanatoria, dimostrando come il rispetto delle garanzie procedimentali possa incidere concretamente sull'esito dei procedimenti sanzionatori edilizi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO