Responsabilità assunte dal direttore dei lavori con la firma del verbale di fine lavori

Verbale di fine lavori e direttore dei lavori

Il direttore dei lavori (DL), fungendo da figura tecnica specializzata incaricata di vigilare sull’esecuzione dell’opera, garantisce la conformità dei lavori al progetto.
Questa figura professionale svolge la propria attività in situazioni che richiedono l’impiego di competenze tecniche specifiche e deve utilizzare le proprie risorse intellettive e operative per assicurare che l’opera in corso di realizzazione raggiunga il risultato previsto dal progetto e che il committente si aspetta di conseguire.

Molte sono le obbligazioni che gravano sul direttore dei lavori tra cui:

• l’accertamento della conformità della progressiva realizzazione dell’opera al progetto approvato;
• l’adozione di accorgimenti tecnici necessari a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi;
• l’attività di vigilanza costante sull’operato dell’appaltatore ecc.

Il professionista che ometta di vigilare adeguatamente, di impartire le opportune disposizioni tecniche o di controllarne l’esecuzione da parte dell’appaltatore, non può sottrarsi a responsabilità e conseguenze gravose.
Tra i compiti del DL vi è la compilazione del verbale di fine lavori ossia un verbale che attesta la conclusione dei lavori autorizzati in un cantiere e certifica che tutte le opere edilizie siano state eseguite secondo quanto previsto nel progetto approvato e nelle normative vigenti.
Si comprende chiaramente che gravissimo è il caso in cui il DL sottoscriva verbali di fine lavori certificando la realizzazione a regola d’arte in presenza di vizi o difformità, poiché tale comportamento può determinare la decadenza del committente dalla possibilità di far valere i propri diritti in merito ai difetti dell’opera nei confronti dell’appaltatore.
La gravità di ciò risiede nel fatto che il committente, privo delle competenze tecniche necessarie per valutare autonomamente la qualità dell’opera, fa affidamento esclusivamente sulla certificazione del direttore dei lavori per decidere se accettare o meno i lavori eseguiti.

 L’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 16987/2025 affronta un caso emblematico in cui la certificazione impropria della regola d’arte ha determinato la decadenza del committente e la conseguente responsabilità esclusiva del direttore dei lavori per i danni derivanti dai vizi dell'opera.

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Verbale di fine lavori in condominio: la responsabilità del direttore dei lavori

La gestione dei lavori di manutenzione in un condominio genera spesso tensioni e controversie che vanno a coinvolgere l’impresa appaltatrice, il condominio committente e il direttore dei lavori. Soprattutto quest’ultimo si trova spesso al centro di contenziosi complessi.
Una società e un condominio stipulano nel 2008 un contratto d’appalto per i lavori di manutenzione ordinaria dello stabile. L’architetto, che ricopriva il ruolo di direttore dei lavori (DL), aveva sottoscritto il verbale di fine lavori certificando l’esecuzione a regola d’arte dell’intervento.

Tuttavia, il condominio contestò la corretta esecuzione dei lavori e non solo non ha voluto pagare il saldo ma ha richiesto anche l’eliminazione delle difformità e dei vizi riscontrati.
La situazione si è complicata ulteriormente quando il condominio chiamò in causa il DL richiedendo la restituzione del compenso percepito e il risarcimento dei danni. Il DL ha poi a sua volta coinvolto in giudizio la compagnia assicurativa con cui aveva stipulato una polizza.

Inizialmente il tribunale di Roma accolse parzialmente le richieste di tutte le parti, condannando il condominio a pagare l'impresa esecutrice, il DL a risarcire il condominio e a restituire il proprio compenso, mentre obbligò la compagnia assicurativa a manlevare il professionista.
In seguito la Corte d'Appello di Roma ha ribaltato parzialmente questa decisione, accogliendo l’appello della compagnia assicurativa e liberandola dall’obbligo di manleva e confermando invece la condanna dell’architetto (in veste di DL). La Corte d’Appello chiarì che la decisione era dovuta dalla presenza della clausola “claims made” nella polizza (tale clausola subordina l’operatività della copertura assicurativa non solo al verificarsi del fatto dannoso durante il periodo di efficacia del contratto, ma anche alla formulazione della richiesta di risarcimento nello stesso periodo) e la reticenza dell’assicurato nella dichiarazione dei rischi.

Il DL presenta ricorso in Cassazione, ma la Suprema Corte chiarisce che “(…) il direttore dei lavori, pur prestando un’opera professionale in esecuzione di un’obbligazione di mezzi e non di risultato, è chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l’impiego di peculiari competenze tecniche e deve utilizzare le proprie risorse intellettive e operative per assicurare, relativamente all’opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, per cui il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto. Rientrano, pertanto, nelle obbligazioni del direttore dei lavori l’accertamento della conformità sia della progressiva realizzazione dell’opera al progetto, sia delle modalità dell’esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l’adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell’opera senza difetti costruttivi.”
La Cassazione sottolinea quindi come il direttore dei lavori debba svolgere la propria attività utilizzando peculiari competenze tecniche per assicurare il risultato che il committente si aspetta di conseguire. Il comportamento del professionista deve essere valutato secondo il criterio della “diligentia quam in concreto”, ossia con riferimento alla specifica competenza tecnica richiesta dal caso concreto.

È inoltre importante sottolineare che rientrano nelle obbligazioni del direttore dei lavori:

• l’accertamento della conformità dell'opera al progetto;
• il controllo delle modalità di esecuzione secondo il capitolato e le regole dell’arte;
• l’adozione di tutti gli accorgimenti tecnici necessari per garantire una realizzazione priva di difetti costruttivi.

La Corte ha individuato nell'imputato una serie di comportamenti gravemente omissivi, infatti il professionista non aveva esercitato i dovuti controlli durante lo svolgimento dei lavori, rimanendo inerte di fronte a anomalie evidenti come la “repentina modifica dell’aspetto cromatico causato dall’anomalo comportamento della tinta”. Ma l’elemento più significativo ai fini della responsabilità è stata la sottoscrizione del verbale di fine lavori con certificazione dell’esecuzione a regola d’arte, nonostante i gravi difetti successivamente accertati dal consulente tecnico d’ufficio (CTU).

Infatti la Corte “(…) rileva che, ove pure tali rilievi non fossero di per sé sufficienti a fondare una responsabilità per colpa professionale del direttore dei lavori, la sentenza impugnata ha evidenziato un ulteriore e decisivo elemento a carico dell’arch. *** ***, costituito dalla sottoscrizione del verbale di fine lavori contenente la certificazione che l’intervento manutentivo si era svolto a regola d’arte. Questo elemento basterebbe anche da solo a fondare la responsabilità del ricorrente, perché è evidente che la parte committente, cioè il Condominio, non poteva avere le conoscenze tecniche necessarie per valutare l’operato della società appaltatrice. Era solo il direttore dei lavori che, essendo in possesso delle conoscenze tecniche, avrebbe potuto (e dovuto) contestare i vizi e le difformità esistenti, cosa che egli non ha fatto. È innegabile, d’altra parte, che la firma liberatoria del direttore dei lavori ha determinato, a carico del Condominio, la decadenza dalla possibilità di far valere i vizi e difetti dell’opera. La Corte d’appello, infatti, ha rilevato che la società *** *** aveva eccepito con successo, in primo grado, quella decadenza e il punto non è stato oggetto di impugnazione, per cui già in appello si è maturato il giudicato; tant’è che il Condominio è stato condannato a pagare alla società *** *** il saldo di un lavoro che non era stato correttamente eseguito.”
In sintesi, anche solo l'attestazione della regolare esecuzione dei lavori sarebbe stato sufficiente a fondare la responsabilità del DL, poiché il committente non poteva avere le conoscenze tecniche necessarie per valutare autonomamente l’operato dell’impresa appaltatrice. La firma liberatoria del direttore dei lavori ha determinato la decadenza del condominio dalla possibilità di far valere i vizi e difetti dell’opera nei confronti della società appaltatrice. Condominio che infatti è stato condannato a pagare il saldo di lavori non correttamente eseguiti e che quindi è per tali motivi autorizzato a richiedere il risarcimento del danno al tecnico.

In conclusione l’ordinanza conferma che la responsabilità del direttore dei lavori è particolarmente rigorosa e che la sottoscrizione di verbali di conformità dovrebbe essere preceduta da attenti controlli tecnici.

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