SCIA alternativa e recupero dei sottotetti: quando l'autonomia strutturale blocca l’intervento

SCIA alternativa al permesso di costruire: cos'è e quando si può usare

La SCIA alternativa al permesso di costruire è un titolo abilitativo che consente di realizzare alcuni interventi edilizi senza dover intraprendere l'iter autorizzativo del permesso di costruire.

In questo modo si accelera il processo di autorizzazione per determinati lavori di ristrutturazione e, in alcuni casi specifici, anche di nuova costruzione.

La norma che fornisce i chiarimenti su quali interventi possano beneficiare della SCIA alternativa è l’art. 23 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia) secondo il quale “In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

• gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);
• gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all’entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall’atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l’esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
• gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.”

La SCIA alternativa è presentata dal proprietario dell’immobile o da persone che hanno ricevuto delega dal proprietario, e va presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di appartenenza, almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori.

Al termine dell'intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va anch’esso presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato con la segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle normative tecniche. Il termine massimo di efficacia della SCIA alternativa al permesso di costruire è pari a 3 anni dalla data di validità della stessa.

La SCIA alternativa al permesso di costruire rappresenta uno degli strumenti più significativi introdotti dalla normativa edilizia, tuttavia può essere usata solo se rispettate con precisione tutte le condizioni previste dalla normativa.
Infatti, l'apparente semplicità dello strumento può nascondere complessità interpretative significative, specialmente quando entrano in gioco normative speciali e/o requisiti tecnici e strutturali particolari, come nel caso trattato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 4976/2025.

SCIA e sottotetti: la ristrutturazione edilizia non sempre basta

La SCIA alternativa può essere presentata per un intervento qualificabile come ristrutturazione edilizia?

La sentenza n. 4976/2025 del Consiglio di Stato offre un’interessante occasione per comprendere meglio il ruolo della SCIA alternativa al permesso di costruire e i suoi limiti applicativi, evidenziando come l'autonomia strutturale degli edifici possa essere determinante per l'applicazione delle normative edilizie.

Nel caso di specie, la società ricorrente aveva presentato “una s.c.i.a. alternativa al permesso di costruire (…) per un intervento di ristrutturazione edilizia volto al recupero di un sottotetto a fini abitativi su porzioni di edificio condominiale”, ai sensi della normativa regionale lombarda.

Dopo tre giorni dall’avvio dei lavori, il Comune aveva contestato la validità della SCIA, bloccando l’intervento edilizio. L’Amministrazione sosteneva che l’immobile non possedesse i requisiti di agibilità residenziale richiesti dalla legge regionale (Lombardia), trovandosi per giunta in un’area dove non fosse consentito aumentare la volumetria, neppure attraverso ristrutturazioni, facendo decadere il principio stesso dell’intervento di recupero del sottotetto.
Tale valutazione aveva spinto il Comune all’annullamento d’ufficio della SCIA. In risposta, la società si era rivolta al TAR Lombardia sostenendo l’illegittimità dell’annullamento in autotutela effettuato dalla PA.

Il TAR ha tuttavia respinto il ricorso, chiarendo che in presenza di una SCIA è possibile esercitare un potere di controllo e, in casi motivati, procedere al suo annullamento.

La società, a questo punto, ha fatto richiesta di appello al Consiglio di Stato, sostenendo che l’intervento rientrasse pienamente tra quelli realizzabili tramite SCIA alternativa al permesso di costruire, in quanto riconducibile a ristrutturazione edilizia, e che l’immobile coinvolto non fosse autonomo rispetto a quello adiacente, che invece possedeva dei requisiti richiesti.

Nel caso specifico, la società aveva scelto questo percorso per velocizzare i tempi di realizzazione dell'intervento, confidando nell'applicabilità della normativa regionale favorevole al recupero dei sottotetti.

Il Consiglio di Stato dispone dapprima un controllo tecnico, in base al quale viene confermata la legittimità dell’azione del Comune, infatti, per via dell’autonomia e dell’indipendenza dei due fabbricati, “(…) consegue l’impossibilità per la società ricorrente di avvalersi dell’agibilità ultratriennale dell’altro edificio (art. 63, comma 4, l.r.n. 12/2005) al fine di poter beneficiare dalla speciale normativa regionale per il recupero del sottotetto, in deroga agli strumenti urbanistici comunali (art. 64, comma 2, l.r. n. 12/2005).”

Essendo i due edifici pur contigui, ma strutturalmente e funzionalmente indipendenti, i requisiti dell’immobile adiacente non possono essere estesi all’edificio oggetto dell’intervento, confermando così la correttezza dell’analisi del Comune. La SCIA alternativa rappresenta uno strumento agile per realizzare interventi edilizi senza attendere il rilascio di un permesso formale, ma non può prescindere dal rispetto delle condizioni urbanistiche e normative. In particolare si afferma che l'agibilità non è un requisito trasferibile tra edifici diversi, anche se contigui, qualora manchi una reale unitarietà strutturale e funzionale.

Anche in presenza di una SCIA validamente presentata, l’amministrazione mantiene il potere-dovere di intervenire in autotutela quando si ravvisino delle violazioni sostanziali, purché la stessa motivi adeguatamente le proprie scelte e rispetti le regole procedurali.

In definitiva, il Consiglio di Stato ha chiarito che la SCIA alternativa non può trasformarsi in uno scudo contro i controlli pubblici, specie quando si dovesse trattare di salvaguardare l’interesse generale della corretta pianificazione del territorio.

LA SENTENZA DEL CONSIGLIO DI STATO È SCARICABILE IN ALLEGATO.