Soppalco: serve il permesso di costruire o la SCIA alternativa?

Il soppalco è una soluzione architettonica sempre più diffusa per ottimizzare gli spazi interni soprattutto nelle ristrutturazioni laddove l’altezza di interpiano lo consenta, ma la sua realizzazione resta sempre soggetta a precise regole edilizie.

La recente sentenza del TAR Lazio n. 10332/2025 ha confermato la legittimità di un ordine di demolizione per un soppalco, chiarendo che in presenza di un ampliamento sostanziale della superficie fruibile, l’intervento non può considerarsi irrilevante e richiede un valido titolo abilitativo.

Soppalco: la soluzione salva-spazio utile in molte situazioni

Un soppalco è una struttura orizzontale interna a un locale, realizzato per creare un piano e aumentare la superficie utile sfruttando l’altezza dell’ambiente. Il soppalco può essere inquadrato come una soluzione salva-spazio e può essere utilizzato anche come semplice ripostiglio, angolo di lettura o di riposo. Infatti, questa soluzione progettuale consente di aumentare la superficie utile senza necessariamente modificare il perimetro dell'edificio o la sua volumetria esterna.

Il soppalco è una soluzione molto diffusa, adottabile solo nelle abitazioni che dispongono di spazi sufficientemente alti.

Tra le varie tipologie e materiali utilizzabili per la realizzazione dei soppalchi possiamo distinguere le seguenti casistiche prevalenti:

• soppalchi in legno, molto apprezzati perché infondono sensazioni di calore e accoglienza agli spazi interni;
• soppalchi in metallo, molto resistenti e adatti a tutti gli ambienti e le strutture;
• soppalchi in muratura/c.a., realizzabili solo in fase di grandi ristrutturazioni e difficilmente removibili.

Detto ciò, bisogna comprendere quando un soppalco necessiti di specifiche autorizzazioni edilizie e quando invece possa considerarsi alla stregua di un intervento di modesta entità.

Il fattore discriminante fondamentale è l’effettivo incremento della superficie fruibile. In particolare, se il soppalco è ad uso abitativo ed amplia notevolmente lo spazio fruibile e calpestabile degli ambienti interni, allora è necessario un apposito titolo edilizio abilitativo.

Ciò detto, si rende doveroso distinguere le seguenti due possibili situazioni:

• è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni tali da comportare un incremento delle superfici dell’immobile ai sensi dell’art. 3 comma 1 del DPR n. 380/2001;
• non è necessario il permesso di costruire ma è sufficiente una SCIA alternativa al permesso di costruire nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni al servizio della preesistente unità immobiliare.

La recente sentenza del TAR per il Lazio n. 10332/2025 ha affrontato il caso di un soppalco di dimensioni tali da non poter essere considerato irrilevante dal punto di vista edilizio, comportando la necessità di un titolo edilizio valido.

Il soppalco non è sempre irrilevante e talvolta necessita del titolo abilitativo

Il TAR Lazio ha confermato la legittimità di un ordine di demolizione per la realizzazione abusiva di un soppalco interno, ribadendo l’importanza di acquisire un titolo edilizio valido e chiarendo i casi in cui è ammessa la SCIA alternativa al permesso di costruire.

Il ricorrente, proprietario di un immobile, e la società conduttrice chiedevano l’annullamento dell’ordine di demolizione del soppalco, in quanto sostenevano che l’opera fosse stata eseguita in epoca remota (tra il 1945 e il 1960) e che la stessa non avesse inciso sulla statica dell’edificio o comportato un aumento di cubatura, ma solo un limitato incremento della superficie utile.

Il Tribunale ha però respinto il ricorso sostenendo che “(…) con riferimento alla realizzazione di soppalchi che determinano in concreto un ampliamento della SUL, sia necessario che l’interessato ottenga il permesso di costruire, ovvero la SCIA alternativa a tale permesso ai sensi dell’art. 23 del TUE. Come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa (TAR Napoli, n. 2457/2022), “l’irrilevanza dei soppalchi, ai fini della sanzione demolitoria, si configura soltanto allorché l’opera sia tale da non incrementare la superficie fruibile dell’immobile”. Consegue che il soppalco che non necessita del relativo titolo è quello che consiste in vani difficilmente accessibili, privi di aperture e di altezza interna modesta.”

Quindi, ai sensi dell’art. 23 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), quando la realizzazione di un soppalco comporta un aumento significativo della superficie utile lorda (SUL), è necessario richiedere il permesso di costruire (o SCIA alternativa al permesso di costruire).

Questa modalità semplificata, che consente l’avvio immediato dei lavori, può essere utilizzata solo nei casi previsti dalla legge e implica comunque una previa valutazione tecnica sulla conformità dell’intervento.

Sono esenti da titolo solo quei soppalchi che non alterino, o meglio non incrementino, la fruibilità degli spazi esistenti, come quelli aventi ridotta altezza, assenza di aperture e privi di reale funzionalità. Un esempio tipico può essere il caso di piccoli depositi, pertinenziali alle attività residenziali ma che di fatto non permettano il soggiorno stabile di persone o lo svolgimento di specifiche attività che ne generino specificità della funzione.

Nel caso di specie, “il provvedimento impugnato fa riferimento a un soppalco che determina un aumento di superficie di mq. 20 in relazione a un’altezza, da terra pari a 2,5 metri, che si estende sino al soffitto per altri 2,5 metri. Pertanto, siffatto soppalco non può non ritenersi irrilevante dal punto di vista della normativa dell’edilizia. Consegue che il difetto del titolo atto ad abilitare il soppalco per cui è causa rende legittimo l’ordine di demolizione ed esclude certamente l’applicazione, in chiave di alternatività, di qualsivoglia sanzione pecuniaria.” Il soppalco realizzato aveva, quindi, dimensioni rilevanti che comportavano la possibilità dell’attribuzione a tale area di una specifica funzione/destinazione d’uso. A causa di tali implicazioni il TAR ha ritenuto indispensabile la presenza di un titolo abilitativo. Inoltre, nel caso in oggetto non si poteva nemmeno parlare di semplice irregolarità sanabile con una sanzione pecuniaria, trattandosi invece di un intervento edilizio urbanisticamente rilevante e privo di qualsiasi autorizzazione.

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