accertamento di conformità

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

In caso di presentazione di istanza per l'accertamento di conformità semplificato con le nuove regole del Salva Casa, il comune deve valutare criteri e parametri nuovi e, se la regolarizzazione è consentita, bloccare le ordinanze di demolizione pendenti per gli abusi edilizi oggetto di sanatoria, verificando se gli stessi possono essere regolarizzati con le procedure del DL 69/2024.

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.

La nuova sanatoria semplificata del DL Salva Casa prevede la possibilità, per gli abusi edilizi in parziale difformità da permesso e SCIA, per l'assenza di SCIA o per le variazioni essenziali, di poter ottenere un accertamento di conformità condizionato all'esecuzione di determinati interventi indicati dallo sportello unico edilizio del comune.

Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.

Il soggetto interessato a sanare l'abuso edilizio deve provare la doppia conformità edilizia e urbanistica dell'opera da regolarizzare, sia con riferimento al momento della realizzazione della stessa, che al momento della presentazione della relativa istanza di sanatoria, nel caso della sanatoria classica ma anche nel caso di quella semplificata (dove è sufficiente, invece, la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda ed edilizia al momento della realizzazione).

La Regione Lazio ha pubblicato una circolare che fornisce indicazioni operative riguardanti i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica, introdotti dal Decreto Salva Casa con l'articolo 36-bis del dpr 380/2001, la cosiddetta sanatoria semplificata, con riferimento prioritario all'accertamento di compatibilità paesaggistica.

L'accertamento di conformità rappresenta un metodo di regolarizzazione degli abusi edilizi, limitato a violazioni di natura formale e non sostanziale, che consente di sanare opere abusive conformi ai regolamenti urbanistici vigenti. La sentenza del Tar Lazio n. 18290/2024 chiarisce i limiti dell'accertamento di conformità, evidenziando che non possono essere sanate modifiche che determinano aumenti volumetrici significativi.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alla normativa sismica, che rappresenta una parte fondamentale della disciplina edilizia. Pertanto, in assenza di autorizzazione sismica, non è possibile ottenere l'accertamento di conformità previsto dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia.

Il rilascio dell'autorizzazione sismica non può avvenire in caso di insanabilità delle opere abusive dal punto di vista urbanistico ed è quindi subordinato alla sanatoria edilizia (accertamento di conformità), non viceversa.

Disponibile online il dossier ANCE che esplora le diverse normative regionali sulle variazioni essenziali (difficili da definire uniformemente a livello nazionale).

Il Senato ha convertito in legge il Decreto “Salva Casa”, modificando il DPR 380/2001 per semplificare la sanatoria delle piccole irregolarità edilizie, con l'obiettivo di rilanciare il mercato immobiliare e semplificare le procedure urbanistiche. Tuttavia, i Consigli nazionali chiedono una riforma normativa più ampia per affrontare in modo organico le esigenze di rigenerazione urbana e sostenibilità.

Per le parziali difformità, è possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria e presentare la SCIA se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda e alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

Per tettoia deve intendersi un "elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione protetta di spazi pertinenziali"

La prova della doppia conformità edilizia/urbanistica di un intervento, in virtù dell'art.36 del Testo Unico Edilizia, cioè la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria, è completamente a carico del privato.

In tema di reati edilizi, il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. "doppia conformità"), è escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

In materia di condono edilizio, non è possibile ottenere una valutazione "frazionata" dell'abuso, in modo da evitare il superamento del limite di cubatura previsto dalla legge per godere della sanatoria straordinaria.

In materia di sanatoria ordinaria ex articolo 36 del Testo Unico Edilizia, l'attivazione di un'istruttoria da parte della PA sull'istanza di sanatoria non impedisce la formazione del silenzio-rigetto.

La sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 del dpr 380/2001, cioè con conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto (ex ante) che al momento della presentazione della domanda di sanatoria (ex post).

In merito alla richiesta del permesso in sanatoria per accertamento di conformità urbanistica (art.36 Testo Unico Edilizia), l'amministrazione è tenuta a pronunciarsi con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

La cosiddetta "sanatoria condizionata", caratterizzata dal fatto che i suoi effetti vengono subordinati all'esecuzione di specifici interventi aventi lo scopo di far acquisire alle opere il requisito della conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia che non posseggono, non è prevista dall'assetto normativo del Testo Unico Edilizia

Non può esserci doppia conformità e quindi permesso di costruire in sanatoria ex art.36 del Testo Unico edilizia se le opere di urbanizzazione necessarie non sussistevano al momento della realizzazione dell'abuso, come non erano presenti neppure al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.